易憲容 中國社科院金融 研究所研究員
不斷被推高的畸形房?jì)r(jià)，反映了公共政策偏離住房市場(chǎng)發(fā)展的根本目標，使得政府的房地產(chǎn)信貸政策成為一種財富轉移與掠奪機制，由此導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期行為。
是誰(shuí)推高了國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格？在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中，這是很容易回答的問(wèn)題——房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)，市場(chǎng)存在著(zhù)“剛性需求”，住房的產(chǎn)品供給又不足，房?jì)r(jià)豈能不高？
但是，對于中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，并非如此簡(jiǎn)單。如果將住房作為一種商品，它與一般的商品有很大的差別，它是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可貿易性、唯一性、產(chǎn)品異質(zhì)性等特性。如果政府對住房產(chǎn)品沒(méi)有一系列嚴格監管，住房產(chǎn)品很容易形成壟斷性定價(jià)。住房消費者不僅對住房的產(chǎn)品處于嚴重信息不對稱(chēng)的情況下，而且也處于對住房產(chǎn)品定價(jià)被動(dòng)接受的弱勢條件下。特別是在中國土地為國有或政府完全壟斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終掌握著(zhù)對住房壟斷性定價(jià)的優(yōu)勢。
同時(shí)，住房既是投資品也是消費品。如果住房是消費品，那么其需求不僅是有限的，而且也可以由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，通過(guò)市場(chǎng)達到包括價(jià)格在內的供需均衡。如果住房是投資品，再加上融資便利、杠桿率高、投資者對房?jì)r(jià)上漲預期強烈，那么住房的投資需求就是無(wú)限的。反之，如果上述條件出現逆轉，住房的投資需求可能降到零。因此，在當前寬松的信貸條件下，投資者對住房投資的無(wú)限需求在不斷地推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。而這種住房投資的需求是無(wú)法通過(guò)增加住房的供給來(lái)解決的。
就當前國內一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，無(wú)論用國際上認可的“房?jì)r(jià)收入比”、“價(jià)格租金比”和“絕對價(jià)格法”的哪一種方法來(lái)衡量房?jì)r(jià)的總水平，像上海、北京、深圳的房?jì)r(jià)都已經(jīng)高得離譜。比如，北京核心區房?jì)r(jià)與收入之比達到22：1，明顯高于東京、倫敦等國際性大城市。如果居民希望購買(mǎi)住房投資收租金，其回報率低于現有的利率水平。
是什么原因導致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)如此之高的價(jià)格呢？最為根本的原因，就是這些地方住房投資比重過(guò)高，特別是今年4月份之后，當投資者能夠從銀行獲得世界上最低利率的資金、并有較高的杠桿率時(shí)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)突然間由消費為主導的市場(chǎng)轉化為以投資為主導的市場(chǎng)，大量的投資者涌入市場(chǎng)，當地的房?jì)r(jià)就會(huì )在短期內被推高。
現在我們要問(wèn)的是，住房為何從消費品變成了投資品？為何能夠非常便利地獲得較低利率的銀行信貸資金？這些原因與房?jì)r(jià)快速飆升有什么關(guān)系？
按道理說(shuō)，住房作為勞動(dòng)生產(chǎn)力再生產(chǎn)的基本要素——居民最基本的生存必需條件——它應當通過(guò)政府的公共政策得以保證，并在這個(gè)前提下才能成為投資品。但是，政府為了所謂的經(jīng)濟增長(cháng)，卻離開(kāi)了這個(gè)基本前提，采取各種刺激政策，從而讓住房由消費品轉化為投資品，其結果，住房?jì)r(jià)格被推高就是必然的。
對于住房投資者來(lái)說(shuō)，在政府鼓勵住房投資的政策引導下，各種投機資本就會(huì )不斷涌入這個(gè)市場(chǎng)，價(jià)格隨之水漲船高。正是在這種情況下，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了巨大的變化，即由于住房生產(chǎn)周期性較長(cháng)，需求快速增長(cháng)而供給跟不上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì )不斷地推高房?jì)r(jià)，甚至通過(guò)非正常手段，刻意制造住房供不應求的緊張局面，以便進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)。
對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，在寬松的貨幣政策下，無(wú)限擴張信貸或過(guò)度使用公共金融體系也是他們的本性。因為，在上述背景下，商業(yè)銀行可以把信貸過(guò)度擴張的收益歸自己所有，將成本歸結于整個(gè)社會(huì )。今年上半年的天量信貸增長(cháng)就是這樣的結果。不少商業(yè)銀行突破或違反現有的信貸政策規定，通過(guò)住房投資者讓天量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得各地的房地產(chǎn)價(jià)格一直虛高不下。今年1-9月份，個(gè)人住房按揭貸款增長(cháng)達107%，就是這種結果。再加上地方政府一系列托市政策，房?jì)r(jià)就在多種因素的合力下快速飆升。
可以說(shuō)，在高房?jì)r(jià)下，所謂的GDP增長(cháng)、地方政府的土地財政收入、房地產(chǎn)企業(yè)的暴利、商業(yè)銀行的利潤增長(cháng)和住房投資者的收益等全部得到了保障。但另一方面，卻是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴重扭曲，住房的基本功能喪失，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫越吹越大，大大增加了中國經(jīng)濟面臨的風(fēng)險和危機。
總之，不斷被推高的畸形房?jì)r(jià)，反映了公共政策偏離住房市場(chǎng)發(fā)展的根本目標，使得政府的房地產(chǎn)信貸政策成為一種財富轉移與掠奪機制，由此導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期行為，其表現便是地方政府托市、開(kāi)發(fā)商為牟取暴利而不擇手段、商業(yè)銀行為一己利益過(guò)度使用公共金融體系，并且被短期逐利投資者所利用等。最終，不僅消費者的利益受到損害，而且對經(jīng)濟的發(fā)展貽害無(wú)窮。
聯(lián)系客服
