| 標簽：雜談 |
10月23日，政府對國內房地產(chǎn)政策出現了較大的調整，特別是要對自住型住房的購買(mǎi)者采取一系列的優(yōu)惠政策。比如降低首次購房者的銀行信貸利率及首付款、降低購買(mǎi)住房的契稅、免征交易印花稅等。對于這些房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，政府希望通過(guò)對首次購買(mǎi)住房者的稅收優(yōu)惠及信貸優(yōu)惠來(lái)幫助住房困難的居民創(chuàng )造進(jìn)入房地產(chǎn)，激勵自住型購買(mǎi)住房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以便做到既改善居民的居住條件，又達到擴大居民消費、保證經(jīng)濟增長(cháng)的目的。這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是對的，特別是強調的住房的民生性更是對的。
但是，我們要思考的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題是什么？政府這樣做能不能讓自住型購買(mǎi)住房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？如果不能，其結果又是什么？還有，盡管這些政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)民生性強調得十分清楚，相應政策的操作細則又是如何？在執行這些政策的過(guò)程中，各個(gè)部門(mén)是不是會(huì )利用這些政策來(lái)保證其部門(mén)的利益最大化而重新讓房地產(chǎn)炒作盛行，重新吹起房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫？特別是，在對改善型住房界定不清楚的情況下，這些政策是不是會(huì )成為房地產(chǎn)炒作者利用其政策炒作房地產(chǎn)的護身符？等等。一句話(huà)，2003年時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的的情況好象又要在2008年重演。
但實(shí)際上，就目前的國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題是近幾個(gè)月來(lái)住房銷(xiāo)售迅速下降，從而導致了地方政府的緊張。因為，在這種情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售下降，可能引起住房的價(jià)格下降，而住房的價(jià)格下降又會(huì )引起對房地產(chǎn)投資減少，并由此引起與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)需求減少，價(jià)格下降及產(chǎn)量減少；引起地方政府土地財政減少、GDP下降等。其實(shí)，這種經(jīng)濟邏輯是不成立的，因為，在房?jì)r(jià)過(guò)高的情況下，房地產(chǎn)的產(chǎn)能過(guò)剩早就是既定的事實(shí)，而這種房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩必然引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的過(guò)剩。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能通過(guò)周期性調整來(lái)解決，或房地產(chǎn)市場(chǎng)只能通過(guò)價(jià)格調整來(lái)解決。否則，只能是用一種泡沫掩蓋另一種泡沫。
還有，從2007年下半年以來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)政策調整、金融市場(chǎng)的變化、投資者理念的改變，房地產(chǎn)已經(jīng)由投資性為主導的市場(chǎng)轉變?yōu)橄M性為主導的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)的購買(mǎi)對象已經(jīng)不同的，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍然以投資者為主導的市場(chǎng)來(lái)給就房地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格必然與自住型購住房者的心理價(jià)位及支付能力存在巨大的缺口。這時(shí)，自然也就導致房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速下降。因此，就目前的情況來(lái)說(shuō)，中央政府的用意是好的，是希望稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠政策創(chuàng )造條件讓自住型購房民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，當市場(chǎng)的價(jià)格與購買(mǎi)自住型住房者的心理價(jià)位及支付能力相差很遠時(shí)，對自住型購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，即使房地產(chǎn)政策最優(yōu)惠，這些居民也是沒(méi)有能力進(jìn)入這樣高價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)的。
而愿意或有能力進(jìn)入的也只能是住房投資者。對于住房投資者來(lái)說(shuō)，如果以過(guò)去的眼光，或許他們可以通過(guò)一些虛假的文件來(lái)利用這些優(yōu)惠政策進(jìn)入房地產(chǎn)謀利，但是，事過(guò)境遷，不僅全球房地產(chǎn)在金融危機沖擊已經(jīng)一片凋零，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險已經(jīng)全部暴露了出來(lái)，而且今年國內股市大跌，早就把剛剛出現的國內中產(chǎn)階級打得落花流水了。他們已經(jīng)沒(méi)能力也不敢如此大的風(fēng)險時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。再加上，如此巨大的金融風(fēng)險，各商業(yè)銀行也不敢推波助瀾，置高風(fēng)險而不顧，讓一些資質(zhì)不好、風(fēng)險高的投資者通過(guò)虛假的方式獲得信貸。
也就是說(shuō)，就目前的情況來(lái)說(shuō)，無(wú)論是出臺什么政策，仍然只有自住型住房的購買(mǎi)者愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。要讓當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售重新啟動(dòng)，并非僅是對自住型購買(mǎi)住房的稅收優(yōu)惠、信貸優(yōu)惠的問(wèn)題了，而是如何讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格降到他們有能力接受的支付水平上。加上政府強調了房地產(chǎn)的民生性，政府并不愿意再看到一個(gè)完全炒作的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現，因此，這些新政策出臺后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現更大幅度調整是誰(shuí)也阻攔不了的事情。只在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，才目前房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一出路。那種想維持高房?jì)r(jià)，維持房地產(chǎn)的暴利模式，與住房自住者的支付能力相差很遠的高價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能夠把國內巨大的房地產(chǎn)自住型需求推到市場(chǎng)之外。因為，這些住房需求沒(méi)有支付能力進(jìn)入高房?jì)r(jià)的市場(chǎng)。
還有，中央政府為什么不愿意看到房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作泡沫重新出現？因為，美國及世界金融危機清楚地表明，房地產(chǎn)泡沫一定是各種經(jīng)濟危機及金融危機的根源。如果說(shuō)，政府允許國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫重新泛起，那么類(lèi)似美國的金融危機也會(huì )在中國出現。所以，對新政策中的許多漏洞，對于新政策中可以引起的一些問(wèn)題，我相信相關(guān)的政府職能部門(mén)會(huì )出臺細則來(lái)規范。
現在，一些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一看到中央政府的新政策出臺，以為中央政府又要托起房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格及房地產(chǎn)泡沫了。因此，政策一出臺，有些地方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商立即提高房?jì)r(jià)來(lái)迎接新政策。比如，深圳市場(chǎng)。這當然是與中央政策的新政策背道而馳的。但是，這些現象也應該讓政府看到，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于房地產(chǎn)炒作及投機范疇內。在房地產(chǎn)為炒作投機市場(chǎng)的情況下，中央政府僅是強調房地產(chǎn)的民生性，僅是強調房地產(chǎn)的政策對自住型的購房者有利是不夠的，因為，市場(chǎng)是不會(huì )只按照中央政府的政策意圖而行的。為了讓目前國內房地產(chǎn)真正成為居民消費為主導的市場(chǎng)，不僅在于如何對居民住房消費有政策優(yōu)惠，而是同時(shí)出臺對房地產(chǎn)炒作投機進(jìn)行嚴格的限制的政策。如果不出臺這些政策，在一定條件下，房地產(chǎn)炒作及投機者就能夠利用這些有利于消費者的政策重新讓房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作投機泛濫。在這種情況下，政府新政策也就改弦更張了，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫又會(huì )重新吹起。而房地產(chǎn)泡沫是金融危機及經(jīng)濟危機的根源，政府什么時(shí)候都不可放松這根弦。
(本文章明天在<大眾眾證券報>刊出)
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