房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的現場(chǎng)管理探究及感想
發(fā)布:2009年11月12日 瀏覽:
筆者作為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的工程技術(shù)人員，曾系統地參與過(guò)數個(gè)住宅小區的施工管理工作。工程結束之后曾多次回顧項目的前前后后，施工中存在問(wèn)題的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，總想將自己感覺(jué)到的問(wèn)題其實(shí)也是其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位普遍存在的弊病總結歸納起來(lái)，以便進(jìn)行進(jìn)一步的探討和以后工程的管理改進(jìn)。
一、 小區規劃：
一個(gè)住宅小區的用地手續齊全之后，設計性詳規審批下來(lái)，應該是照詳規實(shí)施放線(xiàn)，但業(yè)主在實(shí)施之際，總會(huì )發(fā)現不如人意的地方，于是又修改樓的具體布局，直至小區最后一棟樓施工放線(xiàn)才算終成定局；從而造成了小區實(shí)際施工的總平面圖與原審批的詳規圖不一致。所以，謹慎周全地做出既滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的意愿又符合相關(guān)文件規范的實(shí)施性詳細規劃設計是十分必要的。
二、 單體樓的設計與施工：
施工圖紙設計一般都委托有相應資質(zhì)的設計院來(lái)做，但是也往往存在設計不合理較多，而且在圖紙會(huì )審階段尚不能完全發(fā)現其中的不足，以至導致施工中工程變更單很多，更厲害的甚至住宅套型也會(huì )調整，從而造成整套設計圖紙的很大變動(dòng)甚至作廢，重新委托設計還要花錢(qián)，于是乎就會(huì )產(chǎn)生一些借用原圖部分結構圖再加新的核定單及附圖等的組合設計施工圖紙，從而給施工等帶來(lái)很大的麻煩。所以施工圖的設計是相當嚴肅的事情，應盡可能把各細節周全地考慮在設計階段，最大程度地減少不合理因素和設計核定單的出現，這樣既方便施工又對造價(jià)的控制、工程質(zhì)量和工期的保證等有好處
。
單體樓的施工質(zhì)量現在一般不會(huì )有什么問(wèn)題，一方面有甲方現場(chǎng)管理人員和甲方委托的監理公司的監管，地方工程質(zhì)量管理部門(mén)的參與把關(guān)；另一方面施工方本身也不敢不把工程質(zhì)量當回事，因為《建筑工程質(zhì)量管理條例》明確了施工方的主體質(zhì)量責任期為該工程的設計使用年限，還有工程保修期的規定也決定了施工方的保修義務(wù)。所以工程施工質(zhì)量應該是大家都用心關(guān)注的事情。但工程施工中使用的材料、設備等的質(zhì)量問(wèn)題必須高度重視，每批建筑材料如鋼筋、水泥一般都要有檢測報告、準用證、合格證方可用于工程施工中，而水電材料管、線(xiàn)等有準用證、合格證即可使用，而且目前各專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)使用的材料各異，品種、規格繁多，加之建材市場(chǎng)管理混亂，魚(yú)目混珠，增加了控制難度。所以必須建立進(jìn)場(chǎng)材料及配件申報制度，對進(jìn)場(chǎng)材料分批次進(jìn)行抽查檢查制度等等，確保工程中所用的所有材料設備等都必須要嚴格把守質(zhì)量關(guān)，如果工程施工中所使用的材料、設備本身就存在質(zhì)量問(wèn)題，那么工程質(zhì)量還從何談起呢？
三、 小區配套工程的設計與施工：小區配套工程包括小區管網(wǎng)工程、道路、綠化、停車(chē)位等等。
現在成規模的生活小區一般專(zhuān)門(mén)委托設計單位來(lái)做，由于設計費用較高，也存在不少的自行設計，甚至是邊設計邊施工，總是不能全局考慮，時(shí)常會(huì )出現不如意或必須返工的情況。
小區管網(wǎng)工程的特點(diǎn)可歸納為“三多兩緊”：一是管線(xiàn)種類(lèi)多?，F代住宅小區普遍都有排水管道（雨水排水管、污水排水管）、供水管道（自來(lái)水管、地熱水管、中水管）、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)（電話(huà)、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)等）、電力管線(xiàn)等；二是施工單位多。各專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)分屬各專(zhuān)業(yè)部門(mén)施工，尤其是自來(lái)水、煤氣、電力等專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)的施工，目前仍有一定的壟斷性；三是交叉多。小區管線(xiàn)縱橫交叉，造成專(zhuān)業(yè)施工交叉。兩緊就是工期緊和場(chǎng)地緊。業(yè)主為盡早回收資金，作為配套的小區管網(wǎng)工程，預留的施工工期很緊，加之往往主體工程拖期擠占配套工程工期，致使大多小區管網(wǎng)工程工期緊上加緊。而場(chǎng)地緊則表現為現在小區管網(wǎng)幾乎都是埋在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個(gè)短時(shí)間內完成諸多管線(xiàn)施工，場(chǎng)地必然緊張。上述特點(diǎn)，給小區管網(wǎng)工程施工和管理帶來(lái)了困難。
另外就是各配套工程的施工程序及相互配合問(wèn)題，大多數情況是缺少統一計劃統一安排，由于各工程的施工單位不同，如：給水由自來(lái)水公司、排水由市政公司或甲方另行安排、煤氣由煤氣公司、電氣由供電局下屬的安裝公司、通信系統由電信局施工等等，相互間不溝通，而建設單位對各施工單位又無(wú)力制約和安排，所以施工比較混亂，小區地埋溝往往是挖了埋，埋了又挖，相互交叉的地方誰(shuí)也不配合誰(shuí)，弄得破壞不少，質(zhì)量也不好保證，道路修好了再破壞，破壞之后又修補，搞得很不美觀(guān)……所以，小區配套工程的設計及施工安排、相互間的協(xié)調配合非常重要。只有設計合理、施工程序安排好、各施工單位協(xié)調配合好，才能真正做到既能保證工程質(zhì)量，又能省時(shí)省力節約資源。筆者公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)學(xué)生公寓，因為趕時(shí)間交工，排水管道連夜施工，竟然在挖管溝時(shí)將地埋電纜挖壞了，而當時(shí)并未發(fā)現，在后來(lái)的使用中因為巨額的電費和突然的大范圍斷電才排查到這個(gè)問(wèn)題，直接導致十多萬(wàn)元的經(jīng)濟損失，并嚴重影響了正常的使用，造成了很惡劣的影響。如果小區有合理的配套設計和施工工序的話(huà)，這樣的事故是絕對可以避免的。
