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房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常存在著(zhù)在建工程轉讓的問(wèn)題，尤其在房地產(chǎn)調控政策的大環(huán)境下。在建項目轉讓過(guò)程中涉及稅種繁多，通過(guò)何種方式將在建項目進(jìn)行轉讓實(shí)際上是一項復雜的工作，處理得不好會(huì )給雙方增加很多稅務(wù)成本，影響項目成交及最終的利潤。本文通過(guò)案例的方式，試圖分別從轉讓方、接受方及雙方共同的角度分析不同轉讓方式下的稅務(wù)成本，結合雙方的關(guān)系給出稅賦較小的轉讓方案。
案例基本情況如下：A公司下屬單位B公司（項目公司）有一個(gè)在建項目預計總投資130000萬(wàn)元（含土地使用權投入10000萬(wàn)元），現已投資40000萬(wàn)元，現欲以50800萬(wàn)元的價(jià)格轉讓給C公司。C公司接管該項目后，還需投入90000萬(wàn)元，建設竣工完成后，以178000萬(wàn)元的價(jià)格定向出售給最終用戶(hù)。
一、A公司角度
1.整體轉讓資產(chǎn)。對于資產(chǎn)整體轉讓?zhuān)@種情況下所需要繳納的稅費主要有：
營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設費、教育費附加、印花稅、土地
增值稅、企業(yè)
所得稅。對于 B公司擬以50800萬(wàn)元的價(jià)格將該在建項目轉讓?zhuān)瑥腁公司集團的角度來(lái)看應納稅款計算如下：
營(yíng)業(yè)稅=（50800－10000）×5%＝2040萬(wàn)元
城市維護建設稅＝2040×7%＝142.80萬(wàn)元
教育費附加＝2040×3%＝61.20萬(wàn)元
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬(wàn)元
土地
增值稅＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－61.20）×30%＝166.8萬(wàn)元
企業(yè)
所得稅＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）×25%＝2090.95萬(wàn)元
納稅總額＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15萬(wàn)元
現金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65萬(wàn)元
2.股權轉讓方式。在直接轉讓股權方式下，從A公司集團的角度來(lái)看所需繳納的稅費，主要有印花稅、土地
增值稅、企業(yè)
所得稅。假設A公司仍以50800萬(wàn)元把 B公司股權轉讓?zhuān)瑧{稅費計算如下：
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬(wàn)元
土地
增值稅＝（50800－40000－40000×20%）×30%＝840萬(wàn)元
企業(yè)
所得稅＝（50800－40000－25.4－840）×25%＝2483.65萬(wàn)元
應納稅款總額＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05萬(wàn)元
現金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95萬(wàn)元
綜上，從A公司集團的角度來(lái)看，股權轉讓情況下的稅負總額小于整體轉讓資產(chǎn)情況下的稅負總額，現金流入大于整體轉讓資產(chǎn)情況下的現金流入，因此應優(yōu)先選擇股權轉讓方案。
二、C公司角度
1.整體轉讓資產(chǎn)。這種情況下C公司需要繳納的稅費主要有契稅、購置印花稅、
營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、轉讓印花稅、土地
增值稅、企業(yè)
所得稅。
假設B公司以50800萬(wàn)元的價(jià)格整體轉讓該在建項目，按同樣原則和稅率計算，C公司方應納稅款如下：契稅1524萬(wàn)元、購置印花稅25.4萬(wàn)元、
營(yíng)業(yè)稅6282.53萬(wàn)元、城市維護建設稅439.78萬(wàn)元、教育費附加188.48萬(wàn)元、出售印花稅89萬(wàn)元、土地
增值稅173.95萬(wàn)元、企業(yè)
所得稅7119.22萬(wàn)元。
納稅總額15842.35萬(wàn)元；現金流入21357.64萬(wàn)元。
2.股權轉讓方式。在這種轉讓方式下C公司需要繳納的稅費主要有購買(mǎi)印花稅、
營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、出售印花稅、土地
增值稅、企業(yè)
所得稅。
同樣假設A公司以50800萬(wàn)元的價(jià)格轉讓B公司的股權，C公司方應納稅款如下：購買(mǎi)印花稅25.40萬(wàn)元、
營(yíng)業(yè)稅8900萬(wàn)元、城市維護建設稅623萬(wàn)元、教育費附加267萬(wàn)元、出售印花稅89萬(wàn)元、土地
增值稅3655.38萬(wàn)元、企業(yè)收入
所得稅8610.06萬(wàn)元、清算企業(yè)
所得稅＝（40000－50800）×25%＝－2700萬(wàn)元。
納稅總額19469.84萬(wàn)元；現金流入17730.16萬(wàn)元。
從C公司方的角度來(lái)看，整體轉讓資產(chǎn)情況下的稅負總額小于股權轉讓情況下的稅負總額，現金流入大于股權轉讓情況下的現金流入，因此應優(yōu)先選擇整體轉讓資產(chǎn)方案。
三、買(mǎi)賣(mài)雙方共同的角度
假設A公司、C公司為關(guān)聯(lián)方，因此應把買(mǎi)賣(mài)雙方作為一個(gè)利益共同體，使雙方的稅負總額達到最小。
因此從買(mǎi)賣(mài)雙方的角度來(lái)看，在整體轉讓資產(chǎn)方式情況下：雙方應納稅費總額20369.5萬(wàn)元（4527.15＋15842.35）；雙方現金流入總額27631.29萬(wàn)元（6273.65＋21357.64）。
同樣，在直接轉讓股權的情況下：雙方應納稅費總額22818.89萬(wàn)元買(mǎi)賣(mài)雙方現金流入總額25181.11萬(wàn)元。
綜上分析，在整體轉讓資產(chǎn)情況下買(mǎi)賣(mài)雙方稅負總額小于直接轉讓股權情況下的稅負總額，現金流入大于直接轉讓股權情況下的現金流入，因此建議優(yōu)先采用整體轉讓資產(chǎn)方案。
