律師解讀：新版廣州商品房買(mǎi)賣(mài)合同新在何處
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gz.focus.cn 2005年07月21日15:33 焦點(diǎn)廣州
新版廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同（下面簡(jiǎn)稱(chēng)新合同）經(jīng)過(guò)較長(cháng)時(shí)間的準備，終于在最近正式推出了。較之于舊版的廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，確有不少新穎之處。下面，我們就看看有哪些主要的改變，到底新在哪里？搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)特邀房產(chǎn)律師楊永斌給廣大消費者進(jìn)行解讀，讓消費者更清楚的了解其中的條款，更好的保護自己的權益。
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廣州市最新商品房買(mǎi)賣(mài)合同（2005版）】
1、 網(wǎng)上售房更加透明化。
新合同是配合《廣州市房屋管理系統》（一期）而使用的。預售商品房的售房過(guò)程網(wǎng)上全程監控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在網(wǎng)上申請商品房預售許可證等業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)商在取得預售許可證后，市國土房管局將通過(guò)“廣州市房屋管理系統”在網(wǎng)上即時(shí)公布樓盤(pán)明細表、商品房銷(xiāo)售合同的示范文本、抵押、回遷、擬銷(xiāo)售的價(jià)格、已銷(xiāo)售的面積、金額、數量及未銷(xiāo)售的情況及其它需公布的信息等。商品房實(shí)施網(wǎng)上備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請。商品房現售的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當通過(guò)該系統，辦理新建商品房所有權初始登記后，進(jìn)行銷(xiāo)售。
新合同實(shí)行一套房屋對應一個(gè)合同號碼，只能由網(wǎng)上下載，而不符合銷(xiāo)售條件的房屋不能下載該對應號碼的合同。
２、買(mǎi)房人可以自行辦理合同登記備案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將簽字蓋章的商品房買(mǎi)賣(mài)合同不少于 2 份交于購房人收執。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上備案之日起 10 日內，向房地產(chǎn)交易登記機構申請辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案確認手續。過(guò)去在簽定舊版合同時(shí)，買(mǎi)受人往往不能拿到合同原件，也無(wú)法自行備案，使用新合同較好地解決了這個(gè)問(wèn)題，預售商品房購房人可以自行向房地產(chǎn)交易登記機構申請辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案確認手續。
３、備案后開(kāi)發(fā)商才能收取房款
新合同約定開(kāi)發(fā)商在預售合同簽訂暨網(wǎng)上備案之后才能收取房款，備案后，買(mǎi)受人作為準業(yè)主，其權益可以得到一定的保護，也有效地避免了開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)等情況的發(fā)生。
４、買(mǎi)賣(mài)雙方約定違約責任
合同確定了較為明確的逾期付款和延期交房的違約責任。需要注意的是：在延期交房的違約責任的約定處留有空白行而逾期付款的違約責任的約定處沒(méi)有空白行，買(mǎi)收人應該注意權利與義務(wù)的對等性。
５、計價(jià)方式可以多種選擇
刪除了爭議較多的按建筑面積計價(jià)的約定，改為推薦按套內建筑面積計價(jià)。需要注意的是：新合同允許預售商品房選擇按套計價(jià)的方式，北京等地已經(jīng)規定預售商品房全部按套內建筑面積的方式計價(jià)，廣東省建設廳也曾發(fā)文強調預售商品房均按套內建筑面積計算房?jì)r(jià)。
６、可以自己申請辦理房產(chǎn)證
明確了買(mǎi)受人可以自行辦理產(chǎn)權登記，并約定開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)材料以配合買(mǎi)受人自行辦證。多了一個(gè)選擇，從一定意義上講該約定有助于買(mǎi)受人拿到房屋產(chǎn)權證書(shū)。
>>>新版購房合同實(shí)施 自辦房產(chǎn)證須逾3道檻(圖)７、保護買(mǎi)房人單方權。
新設了權利瑕疵擔保條款，明確了買(mǎi)受人的單方權。有助于保護買(mǎi)受人的合法權利，但將法院查封等也予與列舉，似有不妥，畢竟法律已有規定，并且要求更為嚴格。
8、 廣告試為合同一部分寫(xiě)入條款
廣告和宣傳資料等開(kāi)發(fā)商針對該商品房所作的具體說(shuō)明列入合同附件。如果出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為合同內容，出賣(mài)人違反的，應當承擔違約責任。
9、刪掉了綜合驗收等條款
順應變革，調整了交樓條件的約定，刪除了經(jīng)驗收合格和綜合驗收等條款。原舊合同的經(jīng)驗收合格約定過(guò)于不明確，綜合驗收和分期綜合驗收已被相關(guān)規范所終止。
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