預售商品房銷(xiāo)售近年自從實(shí)行按套內面積計價(jià)后，相當長(cháng)的一段時(shí)間有關(guān)商品房面積誤差的糾紛明顯減少。但廣州市消委會(huì )近期又收到不少購房者有關(guān)商品房面積誤差的投訴。對此，消委會(huì )3.15前夕發(fā)出今年第2號消費警示，提醒有關(guān)部門(mén)和購房者，注意不良開(kāi)發(fā)商鉆商品房買(mǎi)賣(mài)合同按套內面積計價(jià)，而合同條款沒(méi)有對建筑面積誤差約定處理辦法的空子，套內面積沒(méi)誤差，但建筑面積卻大“縮水”，少的有兩三平方米，多的竟達五平方米以上，嚴害擾亂市場(chǎng)秩序、損害消費者合法權益的行為。
典型案例：
消費者杜先生于2003年10月，購買(mǎi)了廣州某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的一套預售商品房。當時(shí)根據該開(kāi)發(fā)商提供的書(shū)面《付款參考》介紹：“該套總建筑面積為150.5301平方米，每平方米售價(jià)為8946元”。杜先生認為價(jià)格適合，幾天后雙方便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)。合同第三條約定“該套建筑面積共150.5301平方米，其中，套內建筑面積113.4948平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積37.0353平萬(wàn)米”；合同第四條約定“按套內建筑面積計算，單價(jià)每平方米11733元，總金額133.1641萬(wàn)元”。
2006年初，杜先生拿到房產(chǎn)證，發(fā)現房產(chǎn)證上的實(shí)際建筑面積為144.8285平方米，比《付款參考》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》所約定的減少5.7016平方米，面積誤差比3.788%，房?jì)r(jià)變相上漲五萬(wàn)元以上。這么大的“縮水”，購房者是收樓幾年后拿到房產(chǎn)證時(shí)才知道的。購房者去追究時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻以合同約定“按套內建筑面積為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理”為由予以拒絕。
上述情況對于廣州開(kāi)發(fā)商目前在商品房宣傳、銷(xiāo)售時(shí)按建筑面積算房?jì)r(jià)，到簽合同時(shí)再折算為套內面積的售樓運作，等到購房者拿到房產(chǎn)證才知道而言，這是個(gè)嚴重損害了購房者合法權益的價(jià)格陷阱。
專(zhuān)家分析
一套商品房的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。房屋的價(jià)格是由這兩部分之和決定的。電梯、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公有門(mén)廳、過(guò)道、地下室等等，都計入公攤面積。過(guò)去以商品房建筑面積計價(jià)售期房，由于分攤的公用面積計算復雜，不直觀(guān)，缺乏透明度，小業(yè)主難于掌握，不少房屋面積糾紛由此而產(chǎn)生。
“關(guān)門(mén)面積”是購房者最直觀(guān)感受和認可的面積，計算簡(jiǎn)單且誤差率低。為減少預售商品房買(mǎi)賣(mài)的面積糾紛，廣東省建設廳、省物價(jià)局2001年1月頒布《廣東省房屋交易價(jià)格計算暫行規定》，要求開(kāi)發(fā)商預售商品房采取按套內建筑面積或按套售房的計價(jià)方式，避開(kāi)了復雜的共有分攤問(wèn)題，不按以往的“套內面積＋公攤面積”計價(jià)，讓購買(mǎi)者能“清清楚楚買(mǎi)房，明明白白消費”。實(shí)施后，預售商品房買(mǎi)賣(mài)的面積糾紛、投訴大為減少。
但由于合同示范文本沒(méi)有規定公攤面積出現誤差的處理辦法，公攤面積變化沒(méi)個(gè)限度。有的開(kāi)發(fā)商便不依法誠信經(jīng)營(yíng)，鉆這方面的空子，導致出現了新的預售商品房面積糾紛。這些糾紛除了存在上述的價(jià)格陷阱問(wèn)題外，還存在有的開(kāi)發(fā)商為了節省建筑成本，把“分攤面積”的門(mén)廳、樓梯、公共過(guò)道等改小的問(wèn)題。這種情況，一個(gè)樓盤(pán)如果有200個(gè)單元，開(kāi)發(fā)商多收的數額便達1000萬(wàn)元以上。
房屋建筑面積絕不僅僅是為了進(jìn)行房屋權屬登記，其作用是多方面的。建筑面積的增減關(guān)系到資產(chǎn)的價(jià)值量。電梯、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公有門(mén)廳、過(guò)道、地下室等公攤面積，用戶(hù)雖然不能直接使用，但日常生活都離不開(kāi)這些公攤面積。分攤后的共有面積，業(yè)主作為按份共有的產(chǎn)權人，應享有相應的權益。建筑面積誤差適用套內面積誤差處理辦法，上述案例的開(kāi)發(fā)商應當依法向購房者杜先生退還多收的房款和賠償利息。
法律規定
建設部2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條指出：“套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。”
建設部在2002年3月頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，對如何計算商品房公攤面積給了一個(gè)明確的說(shuō)法，防止開(kāi)發(fā)商在公攤面積上進(jìn)行“惡意欺詐”。
最高人民法院２００３年６月１日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條明確了建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的處理原則與套內面積相同：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理……。”
消委會(huì )警示
雖然示范合同規定當事人只能選擇一種計價(jià)方式，但合同第三條對于商品房的建筑面積、套內建筑面積和公攤面積均有明確約定，這些面積在房產(chǎn)證上也均有記載，在當事人沒(méi)有約定作為計價(jià)面積的套內建筑面積或建筑面積不符合合同約定時(shí)，也應按合同第五條確定的原則（即面積差異處理的規定）去處理。
消費者在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意：為了避免出現有些開(kāi)發(fā)商鉆預售商品房買(mǎi)賣(mài)合同按“套內建筑面積為依據進(jìn)行面積確認及面積差異處理”條款的空子，套內面積沒(méi)誤差，但建筑面積卻大“縮水”的問(wèn)題，購買(mǎi)預售商品房，與開(kāi)發(fā)商簽認購書(shū)或合同，在“面積確認及面積差異處理”條款中，明確約定：“建筑面積誤差適用套內面積誤差處理辦法”，杜絕出現上述糾紛。
由于防止商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的產(chǎn)生是個(gè)系統工程，實(shí)行按套內建筑面積計價(jià)銷(xiāo)售預售商品房后，為避免開(kāi)發(fā)商追求利潤的最大化而減少公用建筑面積和配套設施，損害購房者利益，建議有關(guān)行政主管部門(mén)嚴格審查，把好設計圖紙、規劃報建、竣工驗收和測繪等關(guān)，保證公共建筑面積和配套設施完善無(wú)缺，維護業(yè)主對于“分攤面積”甚至“不分攤的公共面積”的法定權益；要加大查處力度，依法打擊面積計算、面積分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益的行為；對于一些經(jīng)營(yíng)者利用合同陷阱損害消費者合法權益的違法行為，除限令其限期改正之外，有關(guān)行政主管部門(mén)還應依據有關(guān)法律予以查處。
呼吁房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者要增強依法經(jīng)營(yíng)、誠實(shí)守信、自覺(jué)維護消費者合法權益的意識，做到不通過(guò)制定顯失公平的合同條款來(lái)逃避法定義務(wù)，侵害消費者合法權益，牟取非法利益。
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