9月30日，央行及銀監會(huì )下發(fā)的房貸新政，就是讓已經(jīng)持有住房，并還清銀行貸款的購買(mǎi)住房者可享受貸款優(yōu)惠條件，期望讓更多投資者再次涌入市場(chǎng)，以便消化各地積壓過(guò)多的住房庫存。
對此政策，市場(chǎng)反映很大，不少房地產(chǎn)企業(yè)認為這是央行一項難得的救市政策。這項政策的出臺將會(huì )掀起國內又一輪炒房熱潮，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )出現“驚天大逆轉”。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛取消了在房貸新政出臺之前住房銷(xiāo)售中的各種優(yōu)惠，甚至于也讓房?jì)r(jià)立即上漲，以引誘住房的投資者再次進(jìn)入市場(chǎng)。
不過(guò)，這次房貸新政到底對市場(chǎng)會(huì )影響多大？是否能夠把正在周期性調整中的房地產(chǎn)市場(chǎng)中斷？是否能夠完全改變當前市場(chǎng)的預期，并讓住房投機投資的需求全面地釋放出來(lái)？等。對于這些問(wèn)題的答案，關(guān)鍵還是取決于國內銀行對房貸新政的博弈。
可以說(shuō)，這次房貸新政對住房按揭貸款的全面放松比起2008年131號文件來(lái)說(shuō)有過(guò)之而無(wú)不及。比如，對首套住房貸款的優(yōu)惠條件又回到了歷年來(lái)的最優(yōu)惠水平。同時(shí)，對住房消費首套住房的認定，政策進(jìn)行了全面泛化，認為只要還清了銀行貸款，持有兩套以上的住房可以認定為首套。而商業(yè)銀行則進(jìn)一步泛化，只要還清銀行貸款，持有多少住房都可認定為首套，其貸款就可享受相應的優(yōu)惠條件。
正如我以前一直在強調的，房貸新政對住房消費全面泛化，它所指向的對象只剩下住房投資投機者（因為，這個(gè)房?jì)r(jià)下真正住房消費者沒(méi)有能力再進(jìn)入市場(chǎng)）。而這種對首套住房認定標準的重新設定，也是在誘使已經(jīng)購買(mǎi)住房的貸款者還清貸款，這樣就有了購買(mǎi)獲得優(yōu)惠貸款的資格。
10月8日上班之后，國內各大銀行紛紛表態(tài)支持房貸新政，并陸續出臺了房貸新政細則。可以說(shuō)，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者都是由上級部門(mén)所任命，而不是由市場(chǎng)選擇而來(lái)，因此，國家的重大政策只要出臺，肯定出來(lái)說(shuō)支持。因為這些主事者更多的是對任命他的部門(mén)負責，而不是主要對銀行負責。但新的政策涉及到股東的利益及經(jīng)營(yíng)者的利益時(shí)，銀行對新政策的執行不會(huì )照樣畫(huà)葫蘆，而是會(huì )采取一種利益博弈的過(guò)程。因此，銀行對房貸新政的反映并非如房地產(chǎn)企業(yè)所預期的那樣又會(huì )回到2008年的那樣狀態(tài)，對住房信貸就價(jià)格及規模全面過(guò)度寬松，反之，銀行可認同新政所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大?？梢哉f(shuō)，這只是銀行對房貸新政博弈的開(kāi)始。
何也？因為，近年來(lái)國內金融市場(chǎng)的融資結構、價(jià)格水平及按揭貸款潛在風(fēng)險等方面的情況也與2008年下半年相比不可同日而語(yǔ)。首先，從國內金融市場(chǎng)的融資結構來(lái)看，在2008年下半年，國內銀行貸款占整個(gè)社會(huì )融資規模的的比重在90%以上，而到2014年這個(gè)比重已經(jīng)下降到50%以下。而國內銀行信貸規模所占比重的快速下降，一方面說(shuō)明了受各種信貸規模監管條例的限制，國內銀行信貸規模擴張能力在逐漸地下降，另一方面也意味著(zhù)國內銀行也正在突破這種信貸規模的管制，把表內業(yè)務(wù)不斷地移到表外。這就是有了國內影子銀行盛行?；驀鴥茹y行對表內的信貸規模擴張動(dòng)力不足。
其次，受影子銀行及互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式增長(cháng)的沖擊，國內金融市場(chǎng)的價(jià)格水平全面上升。2008年下半年，國內銀行之所以愿意對首套住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，因為，當時(shí)銀行的負債成本主要是活期存款利率。當時(shí)的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也占當時(shí)銀行存款比重達60%以上。所以，即使當時(shí)銀行對住房按揭貸款利率7折優(yōu)惠，其利差水平仍然可達3厘以上。當時(shí)銀行只要規模擴張，一定是贏(yíng)利不差。
但是，目前國內金融價(jià)格的情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。一是由于這幾年國內互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長(cháng)及銀行理財產(chǎn)品頻繁推出，從而使得銀行活期存款所占存款的比重越來(lái)越小。這就意味著(zhù)國內銀行的融資成本全面上升。二是目前銀行的一年期存款利率在3厘左右，但銀行的一年期理財產(chǎn)品的利率都會(huì )在5厘以上。在這種情況下，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行對住房按揭貸款也如2008年下半年那樣采取下限政策，或7折優(yōu)惠，那么5年期以上的按揭利率就會(huì )下降到4.58厘。如果國內銀行以這個(gè)按揭利率發(fā)放貸款，也就意味著(zhù)銀行做一筆貸款虧損一筆。這不僅會(huì )影響到銀行業(yè)的贏(yíng)利水平，也會(huì )直接損害銀行信貸員的利益。因為，銀行的贏(yíng)利水平不僅是各銀行業(yè)績(jì)的主要考核指標，也直接與信貸員的獎金掛鉤。三是由于國內銀行負債成本全面上升，從而使得到國內銀行的利差一直在下降。所以，任何有損于銀行贏(yíng)利的業(yè)務(wù)，銀行肯定會(huì )十分慎重。
第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱(chēng)之為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。因為，在那幾年，國內住房市場(chǎng)之價(jià)格只是在上漲，從而沒(méi)有出現象樣的下行調整。對于住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，只要房?jì)r(jià)在上漲，住房按揭貸款的風(fēng)險就會(huì )越來(lái)越小。而且，房?jì)r(jià)在上漲時(shí)不僅貸款風(fēng)險小，而且由于每項住房按揭貸款規模都很大，按揭貸款風(fēng)險同質(zhì)性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營(yíng)運成本。所以，在當時(shí)的條件下，國內銀行有較強的動(dòng)力對按揭貸款規模的快速擴張。
但當前國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險也越來(lái)越大?？梢哉f(shuō)無(wú)論政府采取什么救市政策，房地產(chǎn)泡沫破滅只是時(shí)間問(wèn)題。只要房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格快速下跌，那么住房按揭貸款的風(fēng)險很快就會(huì )顯現出來(lái)。比如，今年上半年，國內一些地方只是房?jì)r(jià)些許的下降，國內各銀行不良貸款及不良貸款率都全面上升。在這種情況下，住房信貸不僅不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，反而有可能成為雞肋，銀行對這類(lèi)資產(chǎn)不會(huì )有很大興趣。
在這樣的情況下，國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進(jìn)入市場(chǎng)。另一方面，由于當前金融市場(chǎng)條件變化很大，國內銀行對再進(jìn)入住房市場(chǎng)購買(mǎi)住房給出的信貸優(yōu)惠條件，并不會(huì )取新政的規定下限，比如按揭貸款利率，而只是小幅調整。如果銀行感覺(jué)到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今后還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規模收緊。今后的一切都在利益博弈中，而不僅僅政策的規定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險不能通過(guò)房貸新政化解，那么銀行的這種博弈會(huì )更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會(huì )減弱。對此，想借房貸新政進(jìn)入的住房投資者不可掉以輕心。
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