俗話(huà)說(shuō)法規與時(shí)俱進(jìn)，但前幾天紐約議員們儼然是撿到槍了，這次新租賃法規改版力道之大簡(jiǎn)直讓人嚇到吃手手、為房東客戶(hù)們捏一把冷汗！
(6/27/19 update effective date)
先來(lái)復習一下以前曾經(jīng)說(shuō)到在紐約，好房租不如好租客?，F在改版以后不但對房客保護變本加厲還大幅增加房東驅趕租客的難度！
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以下是70幾頁(yè)紐約租賃新法的新租房法規大盤(pán)點(diǎn)：
第一、租房篇
最多一個(gè)月押金：(7/14/19生效)(禁止規定、不得以租約修改) 以往對于非租金管制住房，政府并不管房東收幾個(gè)月押金(或者預收房租)。只要雙方你情我愿，房客先給一整年都可以。新法規定所有租房都只能收最多一個(gè)月押金，多收就是違法。
違法驅逐成為刑事犯罪并有罰款：以往有些房東冒險自己換鎖、不經(jīng)過(guò)法院透過(guò)這種方式驅趕租客，畢竟法院驅趕耗時(shí)費錢(qián)呀~但現在這個(gè)風(fēng)險又增加了一樣，也就是非法驅趕可能成為刑事輕罪(Misdemeanor)而留下案底，那當然罰款$1000~10,000自是不可少的，還要加上對租客那段時(shí)間的補償。
押金必須14天內退還：(7/14/19生效)(禁止規定、不得以租約修改) 現在法律明定押金必須14天內退還，或者14天內羅列欲扣款項目并退回余款，否則房東就是自行放棄扣押金的權利。
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漲租金超過(guò)5%必須給通知：(10/12/19生效) 這一點(diǎn)希爾維亞倒是不太意外，如果租期1年內要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過(guò)2年的租客則要提前90天。
收租必須給收據：房東收了租金有義務(wù)給收據，現金也是如此。而且必須15天內給，房東自己也必須保留租金收據3年。如果租金到期5天內沒(méi)用書(shū)面掛號信通知租客的話(huà)，未來(lái)租客可以用這點(diǎn)作為證據證明房東默認有收到租金。
遲交費的限制：(禁止規定、不得以租約修改) 必須在遲了5天后才能收，且不得超過(guò)$50或5%，以低者為準。
不能以驅趕紀錄拒絕租客：(7/14/19生效) 現在明定不能因為房客有房屋法庭紀錄就拒絕出租。而且一旦從租客信用機構調查租客的資料后，只要后來(lái)拒絕這位租客，法律就推定房東是因為驅趕紀錄拒絕。
不能收申請費：(禁止規定、不得以租約修改) 法律過(guò)去沒(méi)有明訂，現在規定不能收申請費，查信用最多收$20。
點(diǎn)評：既然押金變得這么不好用，然后查租客紀錄又受到這多限制，連找到好租客的機率都越來(lái)越渺茫了。這種情況下希爾維亞建議房東們，要求房客買(mǎi)租房擔保險(rent guarantee insurance)，由第三方保險公司作為租客的擔保人，如果真的租客欠了租還能向保險公司求償呀~
第二、驅趕篇
欠租類(lèi)型驅趕3天通知變成14天通知：這…應該就不用多做解釋了吧？以前只要3天通知就能進(jìn)法庭，現在要兩個(gè)禮拜呀~
驅趕令執行等待期6個(gè)工作天變成14天：一般在法警送了驅趕令之后還要等待六個(gè)工作天才能上門(mén)驅趕，現在則改成14天，原來(lái)扣掉周末之后最短8天， 現在則增加了一個(gè)禮拜，讓租客有更多時(shí)間去法院申請暫停驅趕。
延庭時(shí)要求收租的難度增加：過(guò)往第一次延庭沒(méi)問(wèn)題，第二次延庭時(shí)房東就可以要求房客先交一些租金來(lái)再說(shuō)否則不讓延，5天內交不出來(lái)就直接拿判決?，F在新法規定不算房客找律師的時(shí)間，所以等于兩次延庭都可以手到擒來(lái)，而即使是第三次不能當庭要求收租、必須要用Motion的方式申請(那至少一周又去掉了)，而且就算租客交不出來(lái)也不能直接拿判決只是變成直接上庭而已(那當然得法院能排上庭期呀~)
沒(méi)租約的30天通知變成30/60/90天：(10/12/19生效) 以往沒(méi)租約只要給一個(gè)月通知就能驅趕，現在則是最高90天。如果租期1年內要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過(guò)2年的租客則要提前90天。這意味著(zhù)驅趕的時(shí)間又要大大地拖長(cháng)了…
沒(méi)租約驅趕上庭后最多住6個(gè)月變成12個(gè)月：以前如果沒(méi)租約，上庭后只要房客繼續交租，法官可以給1–6個(gè)月時(shí)間讓租客搬家，現在只要法官大人高興，最多可以給到一整年！
點(diǎn)評：現在驅趕已經(jīng)要3–6個(gè)月了，可以想見(jiàn)在這等局勢之下，驅趕時(shí)間只會(huì )拉長(cháng)不會(huì )縮短，恐怕動(dòng)輒6–12個(gè)月，而且驅趕期間還不一定收得到租金。希爾維亞延續上面建議，最好要求房客買(mǎi)租房擔保險(rent guarantee insurance)，由第三方保險公司作為租客的擔保人，如果驅趕期間不交租花的錢(qián)都還能向保險公司求償~ 另外，由于Holdoever類(lèi)型訴訟時(shí)間拖長(cháng)，這也是變相地鼓勵房東用Nonpayment欠租類(lèi)型訴訟，但也因此代表著(zhù)房子本身必須處于好的、合規、合法的狀態(tài)，估計也是立法者的主要目的。
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第三、租金管制篇
空置漲租取消：過(guò)往只要有空置期間，每年都能合法漲20%租金，對于被租金被管得死死的房東來(lái)說(shuō)不無(wú)小補，現在這個(gè)空置漲幅取消了。屋主自住限制：以往一名屋主可以用自住為理由收回不限多少單位的租金管制房，只要能夠說(shuō)明得出來(lái)是自己家人要住就可以，所以爺爺奶奶爸爸媽媽兒子女兒通通一起住進(jìn)去就可以從租客手上收回很多套房了?，F在規定即使屋主自住也只能收一套房。
房屋或者建筑改善的漲幅受限：過(guò)去大幅資本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者個(gè)別房改善(Individual Apartment Improvement, IAI)都作為可以調漲租金的理由，現在這個(gè)漲幅被調低，并且還設立調漲年限。
優(yōu)惠價(jià)就是法定價(jià)：過(guò)往常常有房東給予房客低于法定價(jià)的優(yōu)惠價(jià)(Preferential Rent)，如果哪一天不爽這個(gè)房客就一口氣漲價(jià)到法定價(jià)逼走租客?，F在不能這樣做了，漲幅必須基于優(yōu)惠價(jià)。
轉換成康斗或者合作公寓幾乎不可能：(禁止規定、不得以租約修改) 以往只要一棟樓裡15%房源賣(mài)掉(可以是現在租客或者外部買(mǎi)家)，就能夠把公寓大樓轉換為康斗大樓(Condominium)或者合作公寓(Co-Op)，現在要求必須要51%而且不能有外部買(mǎi)家，那麼幾乎就是不可能了。
點(diǎn)評：原本租金管制房就已經(jīng)麻煩一堆，現在這些限制再加上去，租金管制房的房?jì)r(jià)要不掉也很難。長(cháng)期來(lái)說(shuō)，很可能會(huì )讓房東們對租客更加挑剔，造成好條件的租客更加搶手、因而擁有更多殺價(jià)空間，整體紐約的房?jì)r(jià)應該會(huì )多少下調或者至少凍漲吧~
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