眾所周知，小產(chǎn)權房是指未繳納土地出讓金等費用，在農村或城市郊區農民集體所有土地上建設的房屋。由于沒(méi)有國家房管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權證，因此是不受法律保護的。
小產(chǎn)權房是如何產(chǎn)生的？
隨著(zhù)工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，大量農村剩余勞動(dòng)力轉移到城鎮就業(yè)，一些已留在城市長(cháng)期在家政、建筑、商業(yè)等行業(yè)務(wù)工。城鎮流動(dòng)人口的快速增長(cháng)，加大了對住宅的需求。在住房供不應求的情況下，城市房?jì)r(jià)日益高漲，因此推動(dòng)了小產(chǎn)權房的建設。
小產(chǎn)權房為什么不合法？
我國《憲法》第10條規定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！绷硗狻锻恋毓芾矸ā返?3條、第44條規定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”。也就是說(shuō)農村集體組織并不擁有完全意義上的集體土地產(chǎn)權，農民集體對土地的占有、使用、收益和處分權是有限的，并且缺乏對農村集體土地使用權的最終處分權。由于小產(chǎn)權房建設時(shí)未按規定辦理轉用審批手續，這也就是為什么小產(chǎn)權房無(wú)法合法化的最重要原因。
小產(chǎn)權房會(huì )退出歷史舞臺嗎？
在小編看來(lái)，小產(chǎn)權房退出歷史舞臺的可能性極大，主要為以下幾點(diǎn)：
1、國家大力推動(dòng)租賃住房
隨著(zhù)集體建設用地入市的政策推出后，國家開(kāi)始加速推進(jìn)租賃住房。11月3日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(cháng)租房市場(chǎng)。并根據協(xié)議內容顯示，“按居貸”目前執行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，額度最高100萬(wàn)，最長(cháng)期限10年。因此，對現今社會(huì )來(lái)說(shuō)，房屋租賃是房地產(chǎn)行業(yè)里唯一具有政策紅利的領(lǐng)域。
2、小產(chǎn)權房不受?chē)冶Ｗo風(fēng)險大
一方面違約風(fēng)險。由于沒(méi)有房地產(chǎn)證，小產(chǎn)權房的交易不受法律保護，即便簽訂了合同，上訴到法院也將視為無(wú)效合同。在房?jì)r(jià)波動(dòng)大的情況下，很可能會(huì )出現被村集體一方毀約的風(fēng)險。另一方面則是拆除風(fēng)險，由于小產(chǎn)權未經(jīng)報批建設的，屬違法建筑，將面臨著(zhù)隨時(shí)被政府依法收回拆除的可能，即便一直使用，在拆遷時(shí)將得不到補償。另外，在9月20日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《國土資源部住房城鄉建設部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知中明確指出：防止小產(chǎn)權房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。這也就更加明確了小產(chǎn)權房為違法建筑屬性。
3、不可抵押貸款
隨著(zhù)土地改革帶來(lái)的紅利，如今，農村承包土地經(jīng)營(yíng)權和農民住房財產(chǎn)權均可以向銀行抵押貸款。由于小產(chǎn)權并沒(méi)有產(chǎn)權證，且屬違法建筑，因此無(wú)法辦理銀行貸款。
綜上所述，小產(chǎn)權房既不能抵押貸款，又存在眾多風(fēng)險。另外，隨著(zhù)租賃住房的大力推進(jìn)，未來(lái)住房問(wèn)題已不是人們急需解決的問(wèn)題，因此，未來(lái)小產(chǎn)權房很有可能漸漸退出歷史舞臺，或者轉為租賃住房以合法的身份呈現在大眾面前。
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