小產(chǎn)權房
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“小產(chǎn)權房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們在社會(huì )實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權房”，也稱(chēng)“鄉產(chǎn)權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權”其實(shí)就是“鄉產(chǎn)權”“集體產(chǎn)權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產(chǎn)權。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著(zhù)新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”，國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”
[1]、“鄉產(chǎn)權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。
和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權房”沒(méi)有
[2]土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權房”的價(jià)格，一般僅是同地區商品房?jì)r(jià)格的1/3甚至更低。“廉價(jià)”是大量城鎮居民頂著(zhù)產(chǎn)權風(fēng)險購買(mǎi)“小產(chǎn)權房”的根本原因。
那么，鄉產(chǎn)權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買(mǎi)或轉讓?zhuān)?div style="POSITION: relative; PADDING-BOTTOM: 3px; WIDTH: 140px; FLOAT: right; VISIBILITY: visible" class="text_pic">
小產(chǎn)權房
首先應當明確的是鄉產(chǎn)權房只要依法辦理了相關(guān)審批手續，其就是合法建筑，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉產(chǎn)權房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節存在的一些問(wèn)題和現行法律法規發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑。
既然是合法的，那么鄉產(chǎn)權房是否可以購買(mǎi)和轉讓呢？根據《
中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的
使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理
土地使用證、
房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。由此可見(jiàn)，鄉產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉產(chǎn)權房就不能轉讓?zhuān)钦f(shuō)其轉讓或銷(xiāo)售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。
小產(chǎn)權和大產(chǎn)權
1、全部產(chǎn)權（大產(chǎn)權）
國務(wù)院《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住房制度改革的通知》中規定：凡按市場(chǎng)價(jià)購買(mǎi)的公房，購房
者能夠擁有全部產(chǎn)權。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。在這里，房屋的全部產(chǎn)權與房屋的所有權是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權”而言，“全部產(chǎn)權”才有存在的意義。
2、部分產(chǎn)權（小產(chǎn)權）
根據國務(wù)院《關(guān)于繼續積極穩妥地進(jìn)行城鎮住宅制度改革的通知》，職工購買(mǎi)公有住宅，在國家規定的住房面積內，可以按標準價(jià)出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權，可以繼承和出售，但出售要在購買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買(mǎi)權，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權和全部產(chǎn)權的一些區別。部分產(chǎn)權與全部產(chǎn)權的不同之處在于，部分產(chǎn)權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。
購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房會(huì )有什么風(fēng)險
第一，法律風(fēng)險
前面已經(jīng)詳細論述了由于鄉產(chǎn)權房的特殊法律屬性，使得鄉產(chǎn)權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產(chǎn)權房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規對商品房的相關(guān)規定和制度對鄉產(chǎn)權房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產(chǎn)權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時(shí)，由于購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房的合同是無(wú)效的，因此根據法律規定購房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據目前已有的案例來(lái)看如果購房人明知所購房屋是鄉產(chǎn)權房仍然購買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯，可能人民法院就不會(huì )支持其要求賠償損失的請求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購買(mǎi)人的權利將無(wú)法得到保障。由于鄉產(chǎn)權房不受法律認可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設施維護問(wèn)題，其救濟途徑就非常有限。
最典型的案子就是1994年全國各地的畫(huà)家入駐通州宋莊，逐漸形成全國最大的畫(huà)家聚集地。但由于房?jì)r(jià)飛漲等多方面原因，陸續發(fā)生賣(mài)房農民因反悔賣(mài)房起訴畫(huà)家的案件，至今已經(jīng)形成13起討房訴訟。 2007年7月，畫(huà)家李玉蘭第一個(gè)接到了一審敗訴判決書(shū)，法院判決合同無(wú)效，要求原房主按照評估價(jià)給李玉蘭9.3萬(wàn)元補償款，李玉蘭于判決生效90日內騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。
2007年12月，二中院終審首次認定“畫(huà)家村”農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但判決中指出合同無(wú)效主要責任在于農民反悔，李玉蘭可就賠償問(wèn)題另行主張。
第二，政策風(fēng)險
在購買(mǎi)的是在建鄉產(chǎn)權房，購房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉產(chǎn)權房的建設項目，可能就會(huì )導致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結果只能是購房人找開(kāi)發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產(chǎn)權房沒(méi)有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以其很可能無(wú)法得到對產(chǎn)權進(jìn)行的拆遷補償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比是微乎其微的。
第三，開(kāi)發(fā)建設的監管同樣存在缺位
目前，鄉產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)建設還沒(méi)有明確的規定加以約束，開(kāi)發(fā)建設的監管同樣存在缺位。而鄉產(chǎn)權房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節出現問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監管的開(kāi)發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著(zhù)很大的風(fēng)險。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現問(wèn)題。
第四，購買(mǎi)后也不能合法轉讓過(guò)戶(hù)
第四，由于所購鄉產(chǎn)權房得不到法律的認可和保護，沒(méi)有得到國家
房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權手續，購買(mǎi)后也不能合法轉讓過(guò)戶(hù)。同時(shí)對房屋的保值和升值也有很大影響。
鄉產(chǎn)權房屋有可能變成大產(chǎn)權房嗎？
律師個(gè)人觀(guān)點(diǎn)
有不少人認為隨著(zhù)《
物權法》的出臺，公民的財產(chǎn)權利全面被肯定，鄉產(chǎn)權房也會(huì )被法律所認可，最終可以轉化為合法的產(chǎn)權房。那鄉產(chǎn)權房屋究竟能轉化為真正意義上的產(chǎn)權房嗎？從我國目前的相關(guān)法律規定來(lái)看，鄉產(chǎn)權房屋轉化為產(chǎn)權房還缺乏法律依據。而從我國對土地的管理理念與土地管理的價(jià)值取向來(lái)分析，短期內我國還不會(huì )放開(kāi)集體土地的流轉。因此，鄉產(chǎn)權房屋向產(chǎn)權房的轉化還需要一段較長(cháng)的時(shí)間。同時(shí)，即便今后鄉產(chǎn)權房屋可以轉化為產(chǎn)權房，從現有的土地制度來(lái)看，購房人還會(huì )需要繳納土地出讓金。如此一來(lái)購房人購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房屋的費用也就與購買(mǎi)商品房相差無(wú)幾。
因此，我們建議最好不要購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房，已經(jīng)購買(mǎi)了也應盡早退房。如果你認為自己能夠承擔文中所述的風(fēng)險，或確實(shí)需要購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房屋，我們建議你最好能購買(mǎi)現房，并注意考察項目是否辦理了相應的審批手續及開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和信譽(yù)，從而盡量降低購房風(fēng)險。如果你既無(wú)法或不愿承擔前述風(fēng)險，又想購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房屋，就目前而言你只有將戶(hù)口轉到鄉產(chǎn)權房屋所在的村集體。
以上內容均為律師個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考！
中央明確不許再建小產(chǎn)權房
已購者利益受保護對于民眾普遍關(guān)心的農村小產(chǎn)權房問(wèn)題,陳錫文明確表示,小產(chǎn)權房違法,絕對不允許再建設。對于那些已經(jīng)在農村購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的消費者,國家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。 中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任中央農村工作領(lǐng)導小組辦公室主任 陳錫文:很多消費者購買(mǎi)的時(shí)候,他不可能對國家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買(mǎi)了,覺(jué)得便宜就買(mǎi)了,對這些人的合法利益,政府是要給予保護的。小產(chǎn)權房”的產(chǎn)生是違法的，因為它違背了城鄉土地規劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農地轉為城市建設用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
小產(chǎn)權房的最新政策
國土資源部再次嚴厲地指出，小產(chǎn)權房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
[3]的確，小產(chǎn)權房得不到現有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭的事實(shí)。在現有的住房供應體系不能全面滿(mǎn)足民眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權房的出現，應該說(shuō)是具有一定合理性的。對管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權房事實(shí)上部分承擔了理應由政府承擔的住房保障責任。而對于農民來(lái)說(shuō)，出售或出租小產(chǎn)權房，可以獲得比種植更高的收入。一定程度上，小產(chǎn)權房的出現，對政府、購房者和農民來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一個(gè)多贏(yíng)的結果。公共政策的目的，是滿(mǎn)足民眾的需求；有效的公共政策，則應該是有助于政策目的的實(shí)現。就此觀(guān)之，小產(chǎn)權房就是一個(gè)政策目標與政策手段高度一致的舉措，可怎么就違法了呢？這真是一個(gè)詭異的問(wèn)題。
中國未來(lái)要解決的最大難題，是8億農民的致富問(wèn)題。守著(zhù)一畝三分的薄地，農民是不可能致富的。然而當今社會(huì )發(fā)生的巨大變遷之下，農民致富手段日益趨向多元化?，F在已經(jīng)很少有農民只以種地為生。自主創(chuàng )業(yè)是一條不錯的道路。如果能引導農民工去自主創(chuàng )業(yè)，就既可以減少勞動(dòng)力市場(chǎng)上的農民工供給、從而提高其工資水平；又可以拓寬農民工的生存渠道，而創(chuàng )業(yè)成功的農民企業(yè)家還可以創(chuàng )造更多的就業(yè)崗位。正是基于這一點(diǎn)，鼓勵自主創(chuàng )業(yè)是目前的一項重要政策。
可是，農民的創(chuàng )業(yè)資本從哪里來(lái)呢？從金融途徑獲得資金對農民來(lái)說(shuō)非常的困難，那么只剩下讓農民利用自己的資源來(lái)自主融資這一個(gè)辦法了。農民的資源有許多，其中土地和房產(chǎn)僅僅是其中固定資源的一種，而更多的是人際資源，社會(huì )資源，當今農民致富主要依靠的就是這種資源?？赡壳巴恋氐牧鬓D仍未真正放開(kāi)，現在又不允許城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房，這就導致農民這點(diǎn)可憐的資源事實(shí)上不能發(fā)揮任何經(jīng)濟的作用。因此，現有的法規政策之間是相互矛盾的：既鼓勵農民創(chuàng )業(yè)、又堵住了農民創(chuàng )業(yè)資金的來(lái)源。
探討小產(chǎn)權房的解決途徑，應該謀求維持多贏(yíng)的利益格局。把小產(chǎn)權房強制拆除，是不符合這個(gè)原則的。把責任全部推給農民或購房者，是不客觀(guān)的。小產(chǎn)權房的建造和買(mǎi)賣(mài)，皆是在陽(yáng)光下進(jìn)行的。當初管理部門(mén)為什么不馬上禁止呢？
在現有的法律體系沒(méi)有改變之前，一個(gè)可行的辦法是：下不為例，既往不咎。在技術(shù)上可以探討設計一些務(wù)實(shí)的模式，比如將原來(lái)的小產(chǎn)權房的買(mǎi)賣(mài)合同變更為長(cháng)期租賃合同，并允許租戶(hù)轉租，或許是一個(gè)方方面面都可接受的解決方案。
熱銷(xiāo)原因
背景解析
在商品房?jì)r(jià)持續走高、
經(jīng)濟適用房欲購無(wú)望的情況下，目前一些打著(zhù)“小產(chǎn)權”、“鄉產(chǎn)權”旗號的項目在一些大城市中熱銷(xiāo)起來(lái)。小產(chǎn)權房最吸引購房人的是銷(xiāo)售價(jià)格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區遠一點(diǎn)，但現在北京攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權房還是具有不小的吸引力。
但是由于小產(chǎn)權房是在集體土地上建設，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國有化收購，因此建設部最近還是提醒人們注意小產(chǎn)權房的風(fēng)險。建設部新聞發(fā)言人表示，目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。為此，建設部提醒消費者，不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。“小產(chǎn)權”實(shí)際上并不是真正的產(chǎn)權，這種房屋既沒(méi)有土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會(huì )給購房合同備案。如果非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)了此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，均不符合法律規定，不受法律保護。
小產(chǎn)權房熱銷(xiāo)主要原因如下
一、鄉產(chǎn)權房是在商品房房?jì)r(jià)居高不下的情況下熱起來(lái)的，短期內如果人們的收入和購房比沒(méi)有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話(huà)，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。
二、人們購買(mǎi)小產(chǎn)權房的目的以自住為主，因此只要住著(zhù)舒服，人們不大會(huì )考慮出售的風(fēng)險，現在北京周邊的河北城鎮都在北京熱銷(xiāo)房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區的交通比之京外城鎮還是要方便的多，誰(shuí)讓自己錢(qián)不夠多呢？而這些小產(chǎn)權房確實(shí)滿(mǎn)足了人們的自住需要。
三、按照建設部的警告，實(shí)際上沒(méi)有什么“鄉產(chǎn)權、小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”之分的，這所謂的“鄉產(chǎn)權”實(shí)際上是非法的，不受法律保護的。但現在各方面的消息沒(méi)有人實(shí)際上否認“鄉產(chǎn)權”的存在，特別是把其歸類(lèi)到小產(chǎn)權之列就給未來(lái)的大產(chǎn)權化埋下了伏筆。
四、鄉產(chǎn)權房對當前平抑房?jì)r(jià)、改善房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點(diǎn)。
五、“鄉產(chǎn)權”除了熱銷(xiāo)之外，還沒(méi)有發(fā)生過(guò)因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買(mǎi)集體土地房屋屬非法行為，但“鄉產(chǎn)權”房已經(jīng)熱銷(xiāo)多年，政府方面并沒(méi)有出臺制止小產(chǎn)權房銷(xiāo)售的條例，也沒(méi)有追究過(guò)鄉政府、村委會(huì )的違法行為。
六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當作私有財產(chǎn)作價(jià)拆遷的實(shí)際情況，讓人們有一種“共產(chǎn)黨不會(huì )坑老百姓”的天然想法。何況“鄉產(chǎn)權”房也都是經(jīng)過(guò)有關(guān)部分審批過(guò)的有規劃的正式項目，怎么可能說(shuō)拆就拆呢？說(shuō)白拆就白拆呢？
七、隨著(zhù)城鄉一體化改革進(jìn)程的推進(jìn)，經(jīng)濟體制、社會(huì )體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來(lái)了，鄉下農民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會(huì )公民權了。人們期待這社會(huì )主義新農村建設會(huì )推進(jìn)城鄉一體化的發(fā)展，在一體化的前提下再劃分鄉產(chǎn)還是公產(chǎn)、小產(chǎn)還是大產(chǎn)就有點(diǎn)牽強了。
客觀(guān)上“小產(chǎn)權房”不僅讓一部分城鎮居民買(mǎi)到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jì)r(jià)格的作用。有統計稱(chēng)，目前北京在售樓盤(pán)中，小產(chǎn)權樓盤(pán)約占18%。實(shí)際上對于小產(chǎn)權住宅隱含的各種潛在風(fēng)險，不用建設部提醒大部分購買(mǎi)者也早有了解，因此“小產(chǎn)權”與“大產(chǎn)權”之間的巨大差價(jià)的誘惑，不會(huì )因為建設部的溫柔提示而失去力量，小產(chǎn)權房繼續熱銷(xiāo)仍然勢不可擋。
催生小產(chǎn)權房的主要原因
1．城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下
小產(chǎn)權房最吸引人的地方就在于其價(jià)格優(yōu)勢，這從另一個(gè)角度也說(shuō)明了現在全國許多大中城市高企的房?jì)r(jià)正是催生小產(chǎn)權房的重要原因之一。2006年和2007年我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)歷了一次全國性的上漲。根據國家統計局發(fā)布的數據，2006年全年，全國房?jì)r(jià)平均上漲5.5%。北京、深圳是房?jì)r(jià)上漲最快的城市，分別達到北京 10.4%、深圳10.0%。截至2007年6月北京普通住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。雖然年后稍有回落，據預測2007年北京市房地產(chǎn)均價(jià)仍上漲了11.74%。由于我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展并不平衡，若干大城市的房?jì)r(jià)長(cháng)期快速上漲，遠遠超出了當時(shí)當地一般就業(yè)人員的收入水平。與此同時(shí)，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無(wú)法滿(mǎn)足這些住房需求。小產(chǎn)權房存在著(zhù)大量現實(shí)的購買(mǎi)群。
2．農村集體建設用地流轉的空間
《中華人民共和國憲法》第八條中明文規定：“參加農村集體經(jīng)濟組織的勞動(dòng)者，有權在法律規定的范圍內經(jīng)營(yíng)自留地、自留山”。在憲法的第十條中也清楚的寫(xiě)著(zhù)：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”而《中華人民共和國土地管理法》第第四十三條規定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十二條規定“農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
根據以上法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經(jīng)營(yíng)，而且農民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。
國土資源部的一位副總督察曾突出說(shuō)明：“建設使用農村集體土地，法律規定只有四種情況：一是農民的宅基地，二是農村公共設施的用地，三是農村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)，四是根據擔保法，使用農村集體用地抵押權實(shí)現的時(shí)候可以允許。除此以外，都是現行法律不允許的。”從另外一個(gè)方面來(lái)解讀，這就意味著(zhù)在四種情況內建小產(chǎn)權房，就不涉及到所謂的“違法”問(wèn)題。這里還有一個(gè)核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關(guān)小產(chǎn)權房建設用地的手續，就不應該存在什么大的原則問(wèn)題。
正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個(gè)擦邊球的空間。
3．農地制度安排中的不合理
農地制度安排中的不合理因素導致了農民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補償
農村集體建設用地和城市建設用地產(chǎn)權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣(mài)市場(chǎng)，實(shí)行市場(chǎng)定價(jià)，而農村集體建設用地流轉的使用權市場(chǎng)體系和價(jià)格制度一直沒(méi)有建立起來(lái)，以致造成“同地不同價(jià)”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進(jìn)行再融資和資產(chǎn)評估，而農村建設用地沒(méi)有使用權證，也不能進(jìn)行上述的抵押和融資行為，不具有資產(chǎn)功能。同時(shí)國家對農村集體建設用地的用途還進(jìn)行了嚴格的規定，一旦轉變用途還需要經(jīng)過(guò)國家相關(guān)部門(mén)的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過(guò)程中沒(méi)有得到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有 20％到 30％留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5％到 10％；地方政府拿走土地增值的 20％到 30％；開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占 40％到 50％。
而小產(chǎn)權房則是農民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類(lèi)似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來(lái)，小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開(kāi)發(fā)建設費用（如學(xué)校）、應繳納的稅款、營(yíng)銷(xiāo)費用等房地產(chǎn)商的成本費用也都大大節省。因而其開(kāi)發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò) 1/3。這也是小產(chǎn)權房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。而在這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中，農民集體通過(guò)出售小產(chǎn)權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。
解決小產(chǎn)權房問(wèn)題的建議
對于那些違法違規占用農地開(kāi)發(fā)建設的小產(chǎn)權房項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產(chǎn)權房，在政策上則要加以區分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學(xué)發(fā)展的長(cháng)遠眼光來(lái)提出對策，解決問(wèn)題。
1. 短期看政策要承認現實(shí)，平衡各方利益
從短期來(lái)看要承認事實(shí)。有些小產(chǎn)權房是村集體之間通過(guò)整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的。這事實(shí)上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試。這類(lèi)小產(chǎn)權房不僅解決了城市居民住房難的問(wèn)題，也實(shí)現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問(wèn)題。因此，在短期政策層面我們建議：
?。?）小產(chǎn)權房在很多城市大量存在，很多城市居民都已經(jīng)購買(mǎi)了這類(lèi)房產(chǎn)，這也證明了小產(chǎn)權房的確是存在一定的供求市場(chǎng)的。因此，除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對于那些合理合規合法建設的小產(chǎn)權房，在補辦相關(guān)手續補交相關(guān)費用之后應當給予相應的正式產(chǎn)權，或者政府通過(guò)收購等方式將這些小產(chǎn)權房轉變?yōu)榻?jīng)濟適用房或回遷房。為了防止不納入規劃建設房屋現象的進(jìn)一步蔓延，對于正在建設和新建的小產(chǎn)權房則要抓緊納入城市統一規劃當中，經(jīng)過(guò)合理的審批程序予以確認或者制止。不能因噎廢食。
?。?）現在國家頒布的各項政策，都是全國一刀切的行政命令，而對于集體建設用地上建設的這種小產(chǎn)權房，如果能夠形成市場(chǎng)交易和合理價(jià)格就應該努力運用經(jīng)濟手段進(jìn)行調控，而不是單純運用行政手段甚至進(jìn)行大面積的拆毀。這樣可能會(huì )激化社會(huì )矛盾，把好事變成壞事。
短期的經(jīng)濟手段應注意以下兩個(gè)方面：首先，小產(chǎn)權房的建設可能的確會(huì )導致地方政府土地出讓金收入的縮減，中央在多次利用貨幣政策調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也應該考慮利用財政政策，通過(guò)加緊改革現行稅收體制中央、地方分成不合理的問(wèn)題來(lái)緩解地方財政過(guò)渡依賴(lài)于土地收入的問(wèn)題。根據國研中心課題組公布的實(shí)地調研數據：在東部一些縣市，除了難以準確統計的土地收費，土地直接稅收及由城市擴張帶來(lái)的間接稅收就占地方預算內收入的40%，而出讓金凈收入又占政府預算外收入的 60% 以上?，F階段隨著(zhù)地方上醫療、住房、社保等各項公共產(chǎn)品提供力度加大和地方經(jīng)濟增長(cháng)，中央和地方在稅收體制上的分配格局應當盡快加以合理的調整。如果能夠有效壓制住土地財政日益泛濫的勢頭，再加強對開(kāi)發(fā)商的規范和監管，商品房的價(jià)格就會(huì )趨于合理的空間。其次，在我國稅收收入逐年穩步遞增的情況下，中央和地方都應加大財政轉移支付力度，尤其應當主導建設更多的經(jīng)濟實(shí)用房、廉租房和限價(jià)房。如果政府能夠提供足夠數量、價(jià)格合理、區位適宜的此類(lèi)公益性住房，并且形成合理有效的分配機制，那么小產(chǎn)權房就不會(huì )具有如此的規模和吸引力。
2. 從長(cháng)期看給予農村土地真正完整的產(chǎn)權
從長(cháng)期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權變革，給予農村土地真正完整的產(chǎn)權。
《土地管理法》第十條對集體土地產(chǎn)權作了如下規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個(gè)以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營(yíng)、管理。
從上述規定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權有三級主體，產(chǎn)權主體不清晰。由于產(chǎn)權主體不清晰，集體土地的處分權和收益分配權究竟應該由誰(shuí)行使就很難說(shuō)得清。我們討論的小產(chǎn)權房是村集體或者鄉鎮集體領(lǐng)導村民在其集體所有的建設用地上開(kāi)發(fā)的，但是卻是“小產(chǎn)權”甚至“無(wú)產(chǎn)權”的房子。政府對農村集體土地的用途、轉用征收都做出了限定，其實(shí)這種集體產(chǎn)權是一種不完整的產(chǎn)權。同時(shí)城市國有土地的產(chǎn)權卻相對比較明確，國有土地和農村土地其實(shí)是同地不同權。而在現行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內部交易，農村集體土地希望進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易就必須通過(guò)國家征收，這樣農民就無(wú)法得到土地增值的巨大收益。
3.我們提出如下三條建議
?。?）各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規劃，先有統一一致和相對穩定的城市規劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能順利地進(jìn)行交易。
?。?）明確農村集體產(chǎn)權的主體，使農民真正獲得完整的土地產(chǎn)權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產(chǎn)權主體、權利和利益邊界進(jìn)行法律確認，還原農民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據其產(chǎn)權地位分享城市化的成果，兩一方面也有助于遏制基層政府賣(mài)地的沖動(dòng)，有利于形成和諧的微觀(guān)市場(chǎng)結構。
?。?）建立統一的城鄉建設用地市場(chǎng)。要加強城鄉土地市場(chǎng)體系建設，實(shí)行國有建設用地和集體建設用地“統一市場(chǎng)”，達到“同地、同權、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉土地市場(chǎng)體系建設，關(guān)鍵在于賦予城鄉集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經(jīng)不存在土地轉用問(wèn)題，應當具有平等的產(chǎn)權，實(shí)行“同地、同權、同價(jià)”。形成統一的市場(chǎng)后就能夠形成有效反映城鄉建設用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格。形成有效的激勵機制和統一市場(chǎng)才是解決這一問(wèn)題的根本出路。
