| 221.173.5.* | 2樓 古北新區并非上海鬧市區，樓價(jià)何以如此昂貴？原來(lái)，由80年代起率先開(kāi)發(fā)的第一個(gè)上海外貿區—一虹橋開(kāi)發(fā)區，隨著(zhù)愈來(lái)愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區自然成為外商購買(mǎi)或租賃住宅的主要目標。區內滿(mǎn)是豪華住宅，住戶(hù)大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個(gè)名副其實(shí)的境外人士居住區。這使古北新區享有很高的知名度，并自然形成了一個(gè)獨特的社交圈及生活社區，區內樓宇質(zhì)素又不賴(lài)，需求者多而且舍得花大價(jià)錢(qián)，故此售價(jià)及租金曾一直穩步上揚。進(jìn)入1996 年以后，該小區房?jì)r(jià)雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。 從古北新區的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤(pán)自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開(kāi)發(fā)區的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區與古北新區之間明顯存在著(zhù)功能上的互補關(guān)系。街區功能是使房地產(chǎn)實(shí)現其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。 投資商自身條件考察 1、考察你的經(jīng)驗 隔行如隔山，隔山買(mǎi)牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開(kāi)發(fā)市內寫(xiě)字樓的，如今目標投資對象是郊區別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當然，事情并不是絕對的，當你認為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時(shí)候，就不必在這個(gè)問(wèn)題上多思量了。 2、考察你的投資方式 由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來(lái)不會(huì )在建一幢樓后靠出租來(lái)獲取長(cháng)期回報，而是建一部分賣(mài)一部分，甚至靠預售樓盤(pán)來(lái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，那么對那些適合于長(cháng)線(xiàn)開(kāi)發(fā)的項目和適于長(cháng)錢(qián)投資的地區，你就要三思而后行了。有時(shí)候一個(gè)好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融資能力 每一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)都會(huì )遇到借貸和融資問(wèn)題。問(wèn)題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續資金又無(wú)人提供，那可要人命了。筆者見(jiàn)到不少這樣的事情：一個(gè)建了一半的項目因為沒(méi)有后續資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無(wú)利潤可言了，明擺著(zhù)是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營(yíng)銷(xiāo)的影響俗語(yǔ)說(shuō)“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項目分析時(shí)是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開(kāi)發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個(gè)地區、一個(gè)項目值不值得去投資時(shí)，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個(gè)地區去投資，適不適合于投資那樣的項目。 第四操作環(huán)節 設計成功的可行性研究流程 步驟A 人員安排組合 項目 內容 人數 負責項目 費用 時(shí)間 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調查和分析人員 經(jīng)濟分析專(zhuān)家 制作人員 社會(huì )學(xué)，環(huán)境等專(zhuān)家 步驟B：市場(chǎng)分析 a、宏觀(guān)因素分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀(guān)因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習慣及宗教信仰，有無(wú)地區沖突或戰爭發(fā)生的可能性。 b、區域性因素分析 一般來(lái)講，項目所在國內部地區之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀(guān)因素還不夠、還必須對項目所在區域進(jìn)行因素分析，這是因為：首先 宏觀(guān)經(jīng)濟對區域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響??；其次 區域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響存在著(zhù)“時(shí)滯’現象，宏觀(guān)的經(jīng)濟現狀往往要經(jīng)過(guò)一段長(cháng)時(shí)間以后才能對區域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區反應快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國家特定的地區經(jīng)濟使得某些區域經(jīng)濟或多或少受宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區、自由貿易娶、保稅區對國際資本依賴(lài)程度相對較低，即使在我國宏觀(guān)經(jīng)濟調整期間，國內資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區的項目受到?jīng)_擊也較小。 |
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