個(gè)人收集的一點(diǎn)住宅會(huì )所發(fā)展和建議
1、住宅發(fā)展和會(huì )所的出現
隨著(zhù)中國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅消費經(jīng)歷了從解圍型、粗放型到如今進(jìn)入追求住宅質(zhì)量與環(huán)境品位的新階段。人們從傳統消費模式逐漸轉變?yōu)?#8220;文化消費信息服務(wù)”的模式。消費者買(mǎi)的不僅是住房，更是服務(wù)和管理。于是，社區的建設中心也由原先的“單純空間物質(zhì)環(huán)境”向“環(huán)境與文化內涵并重”的多功能現代化社區轉型。
社區會(huì )所最早出現在香港，也是舶來(lái)的洋品。1995年，深圳首次將社區會(huì )所作為售樓賣(mài)點(diǎn)，隨后被臨近的深圳、廣州引入內陸。如今，“會(huì )所”這個(gè)名稱(chēng)及其概念不再陌生，它已然成為現代生活的風(fēng)向標，而已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售樓盤(pán)招攬顧客的亮點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)也成為購房者評判一個(gè)住宅小區是否夠檔次的重要標志之一。我國大城市中，大約已有60%左右的住宅小區都建有會(huì )所。
2、上海住宅會(huì )所的發(fā)展和弊端
上海的小區會(huì )所最早見(jiàn)于一些別墅、高檔公寓中，之后在中、低檔樓盤(pán)和普通住宅中層層推廣開(kāi)來(lái)。然而這些社區會(huì )所最大的功能竟是擺設，不免讓人嘆之可惜。會(huì )所，作為滬上房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)中開(kāi)發(fā)商的一個(gè)舉足輕重的誘人籌碼，以它的規模、功能和豪華程度成為考量樓盤(pán)檔次的硬指標，為購房者所看重。隨著(zhù)樓盤(pán)建設檔次不斷提高，一時(shí)間，無(wú)論大樓盤(pán)小社區，會(huì )所配置建設如雨后春筍般大面積普及，檔次越來(lái)越高，規模越來(lái)越大，然而，隨之而來(lái)的管理現狀及經(jīng)營(yíng)效益卻不容樂(lè )觀(guān)。
·其一：定位不準，一味求大求全
由于上海許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)于模仿香港和西方某些項目的會(huì )所形式，使小區會(huì )所在規劃設計時(shí)沒(méi)有根據項目本身的規模、品質(zhì)、業(yè)主層次、經(jīng)濟承受能力等度身定做。配套設施追求大而全，雖漂亮而又氣派，但使用率低，造價(jià)卻較高。運行成本高，負擔重。沒(méi)有針對會(huì )所而對周邊環(huán)境和消費者實(shí)際需求作前期調查研究。會(huì )所的這種定位失準是導致會(huì )所普遍虧損的直接原因。
·其二：功能配置近乎雷同，功能單一
據有關(guān)數據顯示，居民對社區功能的需求依次為：閱覽室、健身房、咖啡館、美容院、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、中西餐廳、視聽(tīng)室、桌球室、迷你高爾夫球場(chǎng)、壁球室。其中體育健身類(lèi)占多數。于是大多的會(huì )所也就都用作健身使用，而且是在有限的面積內設置了各種運動(dòng)項目。社區會(huì )所的設施在規模和投資上有限，很多方面不能和那些對外的獨立專(zhuān)業(yè)性的會(huì )所相比，造成顧客分流。
·其三：不重經(jīng)營(yíng)、缺乏專(zhuān)業(yè)性
目前，住宅會(huì )所多轉交給物業(yè)公司管理經(jīng)營(yíng)。物業(yè)公司往往是對小區物業(yè)進(jìn)行管理，而對小區會(huì )所，缺乏相應的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。社區會(huì )所本就是個(gè)新名詞，專(zhuān)業(yè)管理人員更是少之又少。而管理欠佳，專(zhuān)業(yè)人員匱乏進(jìn)一步造成對設施維護帶來(lái)困難，使設施長(cháng)期缺乏正常、良好的保養，加速了設施的磨損和消耗。
3、住宅會(huì )所經(jīng)營(yíng)模式比較
·封閉式會(huì )所
僅僅針對項目業(yè)主開(kāi)放的會(huì )所。目前高檔小區會(huì )所大多采用封閉式管理，這樣既保證了小區的環(huán)境安寧、住戶(hù)的人身安全、私密性，又提升了物業(yè)的品質(zhì)；該類(lèi)會(huì )所一般采用“會(huì )員制”，按照服務(wù)項目的差異以及不同費用標準，可以將會(huì )員分成若干種類(lèi)別，形成差異化消費。
·半開(kāi)放式會(huì )所
在對內部住戶(hù)開(kāi)放的同時(shí)，也對社會(huì )公眾開(kāi)放的會(huì )所，針對不同的項目可以采用不同的開(kāi)放程度。由于外部社會(huì )公眾的進(jìn)入，對于小區的安全管理帶來(lái)一定的困難。有些會(huì )所采用分流管理的方式，確保外部消費群體不對社區住戶(hù)安全構成威脅。同時(shí)在收費上，針對住戶(hù)采用優(yōu)惠政策或者會(huì )員制度。
·開(kāi)放式會(huì )所
就是完全的社會(huì )商業(yè)性設施，開(kāi)發(fā)商采用向社會(huì )招商的形式，面向社區及社會(huì )經(jīng)營(yíng)，大多數中低價(jià)位項目采用該模式。
三者經(jīng)營(yíng)模式各有千秋，對于區域范疇特定的社區會(huì )所，理應封閉式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主們在其中也能充分地感受到自身的歸屬感和享有特殊會(huì )員權的滿(mǎn)足感。只對內經(jīng)營(yíng)，只向業(yè)主開(kāi)放的封閉式很可能造成小區會(huì )所難以長(cháng)久維持。雖說(shuō)配套性社區會(huì )所以服務(wù)業(yè)主為本，但也不能拖著(zhù)入不敷出的窘困境地，勉強維系當初的承諾。沒(méi)有資金支撐的會(huì )所又能提供多滿(mǎn)意的服務(wù)呢？走出小區是目前會(huì )所正在嘗試的經(jīng)營(yíng)模式，就其開(kāi)放程度而言，對外門(mén)檻越低，當然其商業(yè)化成分越濃，社區會(huì )所的初衷也就背離得越遠。但是，從經(jīng)濟收益上說(shuō)，后兩者經(jīng)營(yíng)模式確實(shí)彌補了純粹對內的尷尬和無(wú)奈。
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