隨著(zhù)全國各地城市化進(jìn)程的加快，各地征收集體土地的現象越來(lái)越普遍。房屋和土地一體的關(guān)系導致征收行為不單單是房屋的征收，更是土地的征收。集體土地的所有權人是集體，集體組織里的個(gè)人只享有使用權。正是因為該土地權屬的特殊性，在針對農村房屋拆遷時(shí)，往往導致一些涉農村宅基地房屋拆遷利益民事案件，該類(lèi)案件系指農村宅基地房屋拆遷的利益相關(guān)人就房屋被拆遷后所取得利益的歸屬、分割等問(wèn)題在內部成員之間產(chǎn)生分歧，各利益相關(guān)人請求法院就拆遷利益予以確認、分割的民事案件。?涉農村宅基地房屋拆遷利益民事案件的訴訟標的額一般較大，而且多涉及家庭人員，利益與親情糾葛，案件復雜。且因各地拆遷頻繁導致這類(lèi)案件頻發(fā)。
一、基本案情
江西省某市某區因高速互通連接線(xiàn)建設需要征地拆遷某村，區政府授權開(kāi)發(fā)辦負責征地拆遷工作。征地拆遷工作安排往往會(huì )設定在一定的時(shí)間內必須完成拆遷工作，這就導致拆遷辦的工作人員常常會(huì )采取各種方式說(shuō)服村民盡早簽訂拆遷補償安置協(xié)議。該地區制定拆遷工作方案，征地拆遷補償采取宅基地安置及房屋貨幣補償的方式。某村謝姓村民就屬于該批被拆遷人員。謝某的家庭結構如下：謝某有一年邁父親謝某A，謝某育有一子謝某B，有三姐妹，三姐妹中謝某C離婚后將戶(hù)籍遷回原籍，并在宅基地上修建了一棟房屋?，F拆遷辦的工作人員為減少工作量盡快完成拆遷工作，便從性格較為軟弱的謝某身上著(zhù)手，通過(guò)各種方式，誘使謝某與拆遷辦達成補償安置協(xié)議。拆遷辦直接越過(guò)謝某A及謝某C，單獨與謝某達成協(xié)議，在協(xié)議中謝某將謝某A及謝某C的份額一并處分?，F在謝某C對拆遷協(xié)議不予認可，認為自己的權益受到了侵犯。
要確定謝某C的權益是否受到侵犯，需要明確以下三個(gè)問(wèn)題：一是，謝某C在該集體組織內是否享有宅基地。二是，宅基地和宅基地上房屋是何種關(guān)系。三是，謝某簽定拆遷補償安置協(xié)議的行為是否有效，下面筆者逐一進(jìn)行分析。
二、農村宅基地及宅基地上房屋關(guān)系
（一）農村宅基地性質(zhì)
自新中國成立以來(lái)至今，農村宅基地經(jīng)歷了四個(gè)階段的變化，一是，農村宅基地歸農民私人所有，宅基地及宅基地上的房屋可以自由流轉時(shí)期；二是，農民可原始取得宅基地使用權，房屋可自由轉讓?zhuān)蝗?，農民和城鎮居民都可原始取得宅基地使用權，房屋可自由轉讓?zhuān)凰氖?，宅基地歸集所，宅基地上房屋的處分受限制。?
宅基地是農村的農戶(hù)或個(gè)人為建造房屋自居而占用、使用本集體所有的土地。根據《土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理；……”農村集體經(jīng)濟組織是宅基地的所有權人，集體組織內的個(gè)人只享有占有權和使用權。正是基于集體土地這一特殊性質(zhì)，為了進(jìn)一步加強農村宅基地管理，正確引導農村村民住宅建設合理、節約使用土地，切實(shí)保護耕地，國土資源部于2004年11月2日印發(fā)《關(guān)于加強農村宅基地管理的意見(jiàn)》的通知，“第二條改革和完善宅基地審批制度，規范審批程序第（五）項，嚴格宅基地申請條件。堅決貫徹”一戶(hù)一宅“的法律規定。農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)?。▍^、市）規定的標準。各地應結合本地實(shí)際，制定統一的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件。不符合申請條件的不得批準宅基地。”
基于每戶(hù)擁有宅基地的面積由各省自主制定本省的標準這一規定，筆者查閱相關(guān)法規發(fā)現，江西省國土資源廳出臺了《農村宅基地管理有關(guān)法律法規和政策規定》，其中第三條規定“農村村民建住宅用地面積標準，占用宅基地和村內空閑地的，每戶(hù)不得超過(guò)180平方米；占用耕地的，每戶(hù)不得超過(guò)120平方米；因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶(hù)不得超過(guò)240平方米。農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，凡地少人多的地方，住宅用地必須從嚴控制，標準就低不就高?！?/span>由此看來(lái)，每戶(hù)能夠申請到的宅基地面積也是有限的。
明確了農村宅基地的權屬問(wèn)題，那么是否每一個(gè)村集體成員都能申請宅基地？每一個(gè)村集體成員又是如何得到宅基地的？
根據《土地管理法》第62條規定“農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準”，這也就意味著(zhù)宅基地在村集體實(shí)際上是以戶(hù)為單位進(jìn)行審批的，一塊宅基地對應一戶(hù)居民。關(guān)于戶(hù)的確定問(wèn)題，《農村宅基地管理辦法》第十條第一款規定“建房人口計算以本戶(hù)農村常住戶(hù)口為準”。因此要申請到宅基地并在宅基地上建房，個(gè)人需滿(mǎn)足本戶(hù)農村常住人口這一條件。而談到保護集體組織內婦女的宅基地權益問(wèn)題，《婦女權益保障法》第32條規定“婦女在農村土地承包經(jīng)營(yíng)、集體經(jīng)濟組織收益分配、土地征收或征用補償費適用以及宅基地使用方面，享有與男子平等的權利”
綜上，筆者認為，出嫁女離婚后是否享有原集體組織的宅基地的使用權需考慮以下兩個(gè)因素：一是，其出嫁離婚后戶(hù)籍仍在原集體組織，仍屬于原集體組織的成員；二是，其出嫁后未另行審批宅基地。
（二）宅基地上房屋產(chǎn)權問(wèn)題
明確了宅基地的性質(zhì)后，需確定宅基地上房屋的產(chǎn)權問(wèn)題。房屋依附于宅基地，正如上述宅基地的四階段變化，導致房屋產(chǎn)權結構長(cháng)期不穩定，房屋產(chǎn)權也經(jīng)歷了從自由轉讓到受限制的階段，這種轉變就導致宅基地的使用人和房屋所有人出可能不一致。在宅基地的使用權人與房屋所有權人一致的前提下，房屋所有權人是明確、無(wú)爭議的。而由于城市化發(fā)展進(jìn)程水平的不一致，使得各個(gè)城市的房?jì)r(jià)不均衡，大城市增長(cháng)迅猛，超出當時(shí)當地一般就業(yè)人員的收入水平。這就導致了小產(chǎn)權房這樣一種特殊類(lèi)型的房產(chǎn)。當在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉政府或村政府頒發(fā)，這種類(lèi)型的房屋稱(chēng)為小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房又分為兩種，一種是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村集體所有，外村農民不能購買(mǎi)，另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。?由于宅基地屬集體所有，村民只享有宅基地的使用權，農民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律的認可和保護，小產(chǎn)權房不能向非集體成員以外的第三人轉讓或出售，只能在集體成員內部轉讓。
案件中的謝某C其出嫁后離婚又回到原來(lái)的村集體組織，并且其戶(hù)籍也遷回原集體組織，其在原來(lái)的夫家并未申請宅基地。根據宅基地不得重復享有原則即“一戶(hù)一宅原則”，如果出嫁女因結婚、離婚在新的集體組織中取得宅基地，則不應享有原宅基地使用權及相關(guān)利益，如果在其他集體組織中未取得宅基地，則享有原宅基地的使用權及相關(guān)利益。因此，謝某C符合一戶(hù)一宅的規定，其在該集體組織中應享有宅基地的使用權。既然謝某C享有宅基地的使用權，那么由其本人在宅基地上建造的房屋更應歸其所有。拆遷辦需拆遷其房屋時(shí)，應當與謝某C簽訂協(xié)議，而不是僅僅與謝某簽訂協(xié)議將屬于謝某C的那一部分也加以處分。拆遷辦和謝某的行為都侵犯了謝某C的權益。謝某C作為合法的宅基地使用權人及合法的房屋所有權人，拆遷辦在拆遷其房屋并占用其宅基地時(shí)，其應享有等同于原來(lái)面積的宅基地權益以及房屋被拆遷后所能獲得的賠償。
三、無(wú)權代理行為的法律后果
無(wú)權代理是指在行為人沒(méi)有代理權的情況下以他人名義實(shí)施的民事行為。根據《合同法》第四十八條“行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。 相對人可以催告被代理人在一個(gè)月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷(xiāo)的權利。撤銷(xiāo)應當以通知的方式作出。”
謝某、謝某A、謝某C三方都為完全民事行為能力人，且三方都分別對自己的房屋享有所有權?，F在拆遷辦的工作人員在拆遷的過(guò)程中為了加快拆遷進(jìn)度，減少拆遷工作，僅僅與謝某達成拆遷補償協(xié)議，謝某處分了屬于謝某A、謝某C的財產(chǎn)。拆遷辦的工作人員認為謝某C屬于出嫁女，不屬于簽訂拆遷補償協(xié)議的適格主體，就徑自繞過(guò)謝某C，剝奪了屬于謝某C的權利。該拆遷安置補償協(xié)議應屬無(wú)效。
因此，若謝某A未追認謝某的代理行為，該拆遷補償協(xié)議對謝某A不發(fā)生效力，由此產(chǎn)生的責任由謝某承擔。那么合同的相對方拆遷辦呢？筆者認為此處的拆遷辦并不是善意的相對人，拆遷辦作為一個(gè)政府授權的機構負責拆遷工作，在與謝某簽訂協(xié)議時(shí)，其明知謝某A與謝某是父子關(guān)系但是謝某并未取得謝某A的授權，在明知的情況下，拆遷辦還與謝某達成補償協(xié)議。在這種情形下，拆遷辦是主觀(guān)上惡意。根據《民法通則》第66條“第三人知道行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。”故拆遷辦作為惡意的第三人，應當與謝某一起承擔連帶責任。
四、結語(yǔ)
在農村往往存在男尊女卑的思想，女性一旦出嫁往往被認為遷出原來(lái)的集體組織，其不再享有原集體組織中的宅基地使用權。特別是拆遷帶來(lái)巨大經(jīng)濟利益，導致這類(lèi)宅基地糾紛頻發(fā)。而往往決定婦女能否享有拆遷宅基地補償利益的關(guān)鍵在于其是否享有宅基地。有時(shí)出嫁女在新的集體組織里并未取得宅基地的使用權，或者其出嫁后因各種原因離婚又回到原來(lái)的集體組織，這時(shí)判定出嫁女其是否享有原集體組織的宅基地使用權，需要考量幾個(gè)因素：一是其屬于原來(lái)的集體經(jīng)濟組織，二是，出嫁后未在其他集體組織內另行申請宅基地即違背一戶(hù)一宅原則。
房屋一旦建成，土地與房屋便成為不可分割的整體，房地一體便成為客觀(guān)事實(shí)，因此就有房隨地走，地隨房走的說(shuō)法。故而在涉農村宅基地房屋拆遷中，不僅占用宅基地，而且需要拆除房屋。因此，在該類(lèi)案件中，確定被拆遷人是否享有宅基地是第一步，房屋拆遷利益的計算是第二步。在該類(lèi)案件中房屋與宅基地的拆遷利益應分開(kāi)計算、獨立分割?。若出嫁女不享有宅基地的使用權，但該宅基地上的房屋卻是由其建造，在拆遷的過(guò)程中不能因為其不享有宅基地使用權認為其不享有宅基地拆遷利益補償，而否認其對房屋拆遷利益的享有。這種一刀切的方式，明顯對出嫁女不公平。盡管房地在事實(shí)上不可分，但不妨從法律上擬制分離，對申領(lǐng)宅基地作出貢獻的人享有宅基地拆遷利益，對房屋建造作出貢獻的人享有房屋拆遷利益，二者并行不悖。
參考文獻
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