過(guò)去48小時(shí)，目測近10家地產(chǎn)公司張榜公告。
雖然大家已經(jīng)擼起袖子開(kāi)始掙今年的錢(qián)了，但是唯有三份成績(jì)單信息量超級大，能看出江湖人心勢利，地產(chǎn)天道風(fēng)向。
聽(tīng)一聽(tīng)對掙今年的錢(qián)很管用。
哪三份？萬(wàn)科，佳兆業(yè)與融創(chuàng )。很好奇，大家為什么不約而同地選擇這兩天放大招。
先談萬(wàn)科。萬(wàn)科2016財報的致股東書(shū)，雖然沒(méi)有了往日譚大師妖刀一樣的調調，篇幅也短了不少，但大哥大視角仍在。
更像是講給高層聽(tīng)的，句式是定制款：
1，房子回歸居住屬性，房子回歸實(shí)業(yè)屬性；
2，軌道+物業(yè)是未來(lái)方向；
3，積極參與租賃市場(chǎng)，為新市民提供住宅。
捉刀人也知道大家不愛(ài)聽(tīng)套話(huà)，于是，昨天的業(yè)績(jì)高管記者會(huì )就成為關(guān)注焦點(diǎn)?？偨Y下來(lái)，是這么幾句話(huà)：
1，董事會(huì )人選延期出爐，合理合法；
2，外界對跟投的質(zhì)疑，是不懷好意；
3，調控很及時(shí)，雙手擁護；
4，去年底儲備了870億元，可以幫助困難企業(yè)，絕不趁人之危。
被媒體反復八來(lái)八去的還有一個(gè)數據：萬(wàn)科在一些城市減值撥備了近14億元，涉及11個(gè)項目。其實(shí)這類(lèi)都是財報常規例行動(dòng)作，年年都有，你把它單獨拎出來(lái)放大，是媒體同行誤會(huì )了。
這么多信息里，我就關(guān)心兩點(diǎn)：
1，870億元現金儲備可以用來(lái)幫助多少困難戶(hù)？
2，高層對董小姐獨家披露的“萬(wàn)億大萬(wàn)科”作何解釋?zhuān)?/strong>
第2個(gè)話(huà)題，郁亮作了澄清，說(shuō)萬(wàn)億不是市值，只對愿景的數字化表達。但本人仍?xún)A向于相信董小姐的信息準確，因為她的過(guò)往記錄實(shí)在太好了。過(guò)去寫(xiě)了好多房企秘聞，最后過(guò)了千山萬(wàn)水都驗證成真了。
理由是這樣的：如果萬(wàn)億是指萬(wàn)科的新舊業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售數字規模，那你不覺(jué)得就太無(wú)趣了么？因為注定90—95%的業(yè)績(jì)構成仍是開(kāi)發(fā)類(lèi)業(yè)務(wù)。只有一個(gè)萬(wàn)億市值的萬(wàn)科，才能承載得起資本對它的殷殷期待，才能盛下一個(gè)嶄新的地產(chǎn)大哥。
至于那個(gè)萬(wàn)億元的銷(xiāo)售小目標，就交給兩年后的許主席，三年后的孫宏斌主席吧。
幾乎同步萬(wàn)科，佳兆業(yè)出場(chǎng)。
前一天晚上，一口氣發(fā)了2014年、2015年與2016年財報，并出臺了董事會(huì )議事檢討報告，從聯(lián)交所那里拿到復牌路條，興奮異常的郭英成主席才得以站到了閃光燈前面。
本人不在現場(chǎng)，聽(tīng)說(shuō)現場(chǎng)人氣爆棚，擁擠的一塌糊涂，人人都想親眼見(jiàn)見(jiàn)這位四季酒店特殊住客。
果不其然，郭主席談興正濃，媒體披露里，大致信息點(diǎn)如下：
1，在深圳具有2000萬(wàn)平米建筑面積的潛在土地儲備，貨值過(guò)萬(wàn)億元；
2，今年有望推出300至400萬(wàn)方，保守貨值1500億元。
3，中國是祖國母親，本人熱愛(ài)深圳廣東。在香港住了20年，去內陸也是去工作、旅游。感性回復了滯留問(wèn)題。
4，小孩有自己愛(ài)好，沒(méi)有接班打算。小孩愛(ài)科技，自己是搞磚頭。
5，孫宏斌給自己打了一個(gè)慰問(wèn)電話(huà)。
5，發(fā)現自己的命真好，運氣也不錯。感謝深圳規劃調整為項目創(chuàng )造了良好條件與基礎。
復牌當天，佳兆業(yè)一度大漲90%，任性程度，讓人無(wú)話(huà)可說(shuō)?？墒钦J真想想，大漲與大跌都不奇怪。大漲的唯一原因是，郭手里的那些深圳土地太值錢(qián)了，直讓人流口水。
地產(chǎn)行業(yè)中，不死之鳥(niǎo)命運時(shí)來(lái)翻轉的案例多了去了。復牌一旦成功，問(wèn)題就從郭英成的變成了你自己的問(wèn)題：
“跟不跟？不要與錢(qián)過(guò)不去，更不要有潔癖壓力?！?/strong>
今天上午，第三位男主角登場(chǎng)。融創(chuàng )發(fā)布了一個(gè)一邊倒的成績(jì)單，我花了近一小時(shí)把它翻了一遍，字里行間，我主要讀出了兩個(gè)詞匯：偏科，荷爾蒙。
這兩個(gè)詞匯都廁身于一大堆很有意思的數據清單中：
1，融創(chuàng )進(jìn)入44個(gè)城市，正開(kāi)發(fā)239個(gè)項目，分成八大戰區。按董小姐披露，八大戰區彼此之間有土地競賽，你能你上。
2，截止3月底，土地儲備接近邁入8000萬(wàn)平米豪門(mén)。彈藥供給不是一般豐富，而且結構與質(zhì)量都很棒，體現在94%都是待建與在建，竣工未售部分只有6%。這兩個(gè)數字可以解釋融創(chuàng )速度：并購到手，可以無(wú)縫開(kāi)賣(mài)，幾乎沒(méi)有時(shí)間差，而且現房包袱不重，可以輕裝上陣。
3，融資成本平均成本第一次落在6%以下，史上新低，高調進(jìn)入5%俱樂(lè )部。
4，去年賣(mài)了1506億元，營(yíng)業(yè)收入353億元，賣(mài)房速度遠遠高于交房速度，后市利潤的膘相當肥。
5，雖然融創(chuàng )去年只掙了29億元，但利潤大頭在后面。這解釋了它股價(jià)在去年一整年驚艷的上漲，成績(jì)單揭曉當天，今天股價(jià)逆市上漲了8%，說(shuō)明是人都很勢力，不會(huì )跟錢(qián)過(guò)不去，尤其是未來(lái)的錢(qián)。
6，股東權益科目里，歷年保留盈余超過(guò)162億元。這個(gè)數字不能說(shuō)明孫宏斌吝嗇，反而說(shuō)明，老孫很愛(ài)惜子彈，留著(zhù)不分紅，要辦大事。
7，總貸款規模1128億元，但一年內到期貸款只有326億元。債務(wù)結構是高級別健康標準，別看老孫平日公眾講話(huà)很粗糙，但是粗中有細，心里明鏡。
8，去年光利息開(kāi)支41億元，利息資本化了20億元，占比不算高，低于行業(yè)一線(xiàn)高手的水平，說(shuō)明融創(chuàng )重心還是在于銷(xiāo)售，階段性是一個(gè)賣(mài)賣(mài)賣(mài)股份有限公司。
9，融創(chuàng )到去年底手里準備了698億元子彈，接近萬(wàn)科水平。今年至今估計在金科、鏈家與樂(lè )視身上一共花掉了近200億元，剩下的近500億元，仍然令地產(chǎn)行業(yè)的“困難戶(hù)門(mén)”心生寒意。
10，今年銷(xiāo)售目標是2100億元，但今年可售貨值卻高達4185億元，這要歸功于老孫過(guò)去一年的并購節點(diǎn)控制。去年主要通過(guò)并購獲得了5394萬(wàn)平米的原料供應，第三季度是高峰，第四季度迅速剎車(chē)。在這一點(diǎn)上，要給孫宏斌滿(mǎn)分，毫無(wú)爭議的年度并購之王，成功避開(kāi)了高地價(jià)的誘惑與詛咒。
這些數字不會(huì )騙人。透過(guò)它們可以看出，融創(chuàng )中國（1918.HK）正是一個(gè)荷爾蒙異常豐富、選擇性偏科的體育特長(cháng)生。在這個(gè)特殊的階段，盡快長(cháng)身體，跑步進(jìn)入地產(chǎn)豪門(mén)五強，是融創(chuàng )的第一訴求。
但是，比數字更精彩的應該是孫宏斌的年度記者會(huì )，那歷來(lái)是歡樂(lè )時(shí)刻。
我要來(lái)一份記者會(huì )速錄，摘錄點(diǎn)我的發(fā)現：
1，我去年一整年都在說(shuō)調控會(huì )超過(guò)預期，但你們都不信。我對這個(gè)市場(chǎng)非常非常悲觀(guān)。
2，我對佳兆業(yè)與綠城發(fā)表過(guò)的評論，都不改變。通過(guò)與他們的合作，證明了我對市場(chǎng)的判斷是準確的。
3，現在好多公司開(kāi)年會(huì )，都有一頁(yè)PPT，學(xué)習融創(chuàng )的并購。
4，向郭英成表示祝賀。
5，投資樂(lè )視的邏輯不會(huì )因為股價(jià)一時(shí)調整而變化。樂(lè )視就該賣(mài)掉中超，老百姓誰(shuí)看中超呢？投了13.5億元，掙了5000萬(wàn)，虧了13億元，該賣(mài)。
6，樂(lè )視的手機做的比蘋(píng)果公司做的好。
7，合適的地多少錢(qián)都買(mǎi)，不合適的地，一份錢(qián)不買(mǎi)。
8，融創(chuàng )的核心團隊很穩定，90%都是自己培養的，目前正在培養近1000個(gè)基層骨干管培生，可以支撐未來(lái)幾年發(fā)展。
9，融創(chuàng )流通股里一半是內陸投資人購買(mǎi)，我們的股票不應該現在漲，應該2019年漲，現在上漲是很多人看明白了。
10，香港投資者越來(lái)越聰明了。很多人是很便宜把我們賣(mài)掉，又很貴買(mǎi)回來(lái)。
11，目前，我們沒(méi)有任何想法回歸內陸A股。但是股東大會(huì )與記者會(huì )我們考慮放在內陸開(kāi)。
12，電動(dòng)車(chē)是中國汽車(chē)工業(yè)一個(gè)彎道超車(chē)的機會(huì )。
孫宏斌講話(huà)怪不得記者喜歡，因為里面信息含量太大，隨便摘錄一個(gè)都是標題黨。
今天四點(diǎn)收市，融創(chuàng )報收10.2港元，大漲了8.7%，市值394億港元。
如果去年一年沒(méi)有萬(wàn)科股權戰，很難說(shuō)萬(wàn)科的市值會(huì )一度摸高近3000億元。你把萬(wàn)科、佳兆業(yè)與融創(chuàng )三個(gè)公司放在一起看，會(huì )發(fā)現，資本市場(chǎng)上的投資者很少是風(fēng)險厭惡型的，既然來(lái)到了這個(gè)市場(chǎng)，他們肯定更喜歡買(mǎi)偏科生的股票。
因為，偏科可能是令人不安的，但偏科生可能帶來(lái)意料之外的爆發(fā)，或許更有成長(cháng)的刺激與樂(lè )趣。
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