作者介紹
王勇，上海市建緯律師事務(wù)所合伙人、律師。曾在法院審判庭工作多年， 執業(yè)后為多個(gè)大型基礎設施建設項目、住宅商品房項目開(kāi)發(fā)等提供非訴及訴訟等法律服務(wù)。目前主要服務(wù)方向為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設工程、市政基礎設施建設、公司治理等訴訟、非訴訟法律事務(wù)。
李徐偉，上海市建緯律師事務(wù)所房地產(chǎn)團隊執業(yè)律師。畢業(yè)于復旦大學(xué)，法律碩士，目前在讀北京大學(xué)創(chuàng )辦的國內第一個(gè)國際工程法研修班。主要執業(yè)方向為房地產(chǎn)與建設工程、PPP、公司業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，曾長(cháng)期到項目現場(chǎng)為大型施工企業(yè)提供建設工程全過(guò)程法律服務(wù)。
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三、交付階段開(kāi)發(fā)商面臨的主要法律風(fēng)險
開(kāi)發(fā)商在商品住宅交付階段面臨的法律風(fēng)險繁雜，難以一一列舉。在此筆者結合實(shí)踐情況，列舉了以下主要法律風(fēng)險：
（一）逾期交房的法律風(fēng)險
逾期交房是開(kāi)發(fā)商在交付階段面臨的首要法律風(fēng)險，司法實(shí)踐中主要有兩種情形：一是開(kāi)發(fā)商未按約定期限交房，二是購房人合理拒絕收房視為開(kāi)發(fā)商未按期交房。
1、開(kāi)發(fā)商未按約定期限交房
開(kāi)發(fā)商未按約定期限交房主要體現在“交房”時(shí)未能?chē)栏癜凑蘸贤s定期限通知交房、交付房屋、購房人完成初步質(zhì)量驗收或書(shū)面確認，只要開(kāi)發(fā)商的履約行為存在不具備完備方式或程序之情形，均有可能被認定為無(wú)效“交房”行為的法律風(fēng)險，從而導致開(kāi)發(fā)商承擔逾期交房的法律責任。所以，此情形屬于開(kāi)發(fā)商主動(dòng)違約的情形，即開(kāi)發(fā)商在約定的期限內未能完全按合同約定的方式、程序進(jìn)行交房。
實(shí)踐中，部分開(kāi)發(fā)商要求購房人先簽署收房文件后驗房或先交費后驗房，通常購房人難以接受開(kāi)發(fā)商的該要求，從而導致雙方未能進(jìn)行驗房程序，甚至導致發(fā)生訴訟。根據2014年住建部頒布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》合同示范文本第11條規定“辦理交付手續前，買(mǎi)受人有權對該商品房進(jìn)行查驗，出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件?！遍_(kāi)發(fā)商的上述行為違反交房程序，購房人有權拒絕。如因此導致糾紛甚至是發(fā)生訴訟的，筆者認為開(kāi)發(fā)商有被認定為未“交房”并最終承擔逾期交房責任的法律風(fēng)險。
2、購房人合理拒絕收房視為開(kāi)發(fā)商未按期交房
此情形為開(kāi)發(fā)商被動(dòng)違約的情況，即開(kāi)發(fā)商已按期提出交房，但購房人拒絕收房。司法實(shí)踐中，購房人拒絕收房的，一種情形是實(shí)際未接收房屋，但如果購房人已收取鑰匙、實(shí)際使用房屋或有其他可以被認為交房完成的情形，則此種情形購房人不能再主張開(kāi)發(fā)商的逾期交房責任；而另一種情形是購房人基于法律上規定的合理理由拒絕收房，可分為以下兩種情形：
第一種情形是開(kāi)發(fā)商未提供應當提供的文件導致購房人拒絕收房。根據合同約定或相關(guān)法律規定，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應該主動(dòng)出示、提交部分文件資料，這類(lèi)文件資料主要有兩種：第一種是用以證明房屋已處于法律適格的可交付狀態(tài)的文件資料，如項目的竣工驗收備案表、新建住宅交付使用許可證、物業(yè)維修基金繳納證明等；第二種是符合規范的房屋保修書(shū)、使用說(shuō)明，如住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等。目前實(shí)踐中，由于購房人的權利意識逐漸成熟，在驗房時(shí)常根據合同約定或相關(guān)規定，選擇性地要求開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)文件，如房屋實(shí)測面積的有關(guān)資料，尤其是項目的竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)與住宅使用說(shuō)明書(shū)，如開(kāi)發(fā)商未能提供前述三類(lèi)文件資料，則購房人可以此為由拒絕收房，開(kāi)發(fā)商有被認定為不合格交房的法律風(fēng)險。
需注意，前述購房人可要求提供而開(kāi)發(fā)商應當提供的文件，需要同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是合同中明確約定應由開(kāi)發(fā)商提供，二是屬于相關(guān)規范性文件規定的證明房屋具備交付使用條件的文件。如不屬于此類(lèi)文件，購房人要求提供而開(kāi)發(fā)商未提供的，則不構成購房人拒絕收房的合理理由。
第二種情形是發(fā)生法律規定或合同明確約定可以拒絕收房合理事由的房屋質(zhì)量問(wèn)題。通?？赡軐е沦彿咳颂岢鼍芙^收房的質(zhì)量問(wèn)題主要有：
（1）樓體不穩定。主要表現為過(guò)了沉降期，依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動(dòng)后或在大風(fēng)中擺動(dòng)；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。
（2）出現裂縫。包括墻體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產(chǎn)生的原因有材料強度不夠，結構、墻體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建筑材料質(zhì)次，砌筑后干燥不充分等。
（3）發(fā)生滲漏。由于防水工藝不完善、防水材料質(zhì)量不過(guò)關(guān)等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線(xiàn)與樓板接合處。在雨季及廚房、衛生間用水量大時(shí)，滲漏嚴重會(huì )影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關(guān)系。
（4）出現墻體空鼓、墻皮脫落。墻體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使墻體整體抗壓能力降低，表面粉刷層易脫落。有時(shí)在沒(méi)有形成空鼓的情況下，由于墻表面粉刷材料質(zhì)次，粉刷工藝不符合要求，也會(huì )造成墻皮大面積脫落。
（5）隔音、隔熱效果差。住宅樓內戶(hù)與戶(hù)之間、戶(hù)內各廳室之間隔斷墻及樓板隔音、減震效果不好，達不到私密性的要求；屋面、外墻冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現象產(chǎn)生的原因在于墻體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質(zhì)次，或者施工工藝不符合要求。
（6）門(mén)、窗密閉性差、變形。有的門(mén)窗自安裝時(shí)開(kāi)始，有的在使用一段時(shí)間后即出現密閉不好、部分材質(zhì)或整體變形的問(wèn)題，嚴重者起不到隔斷視線(xiàn)、擋風(fēng)遮雨的效果，有的無(wú)法關(guān)閉、開(kāi)啟。產(chǎn)生上述問(wèn)題的原因在于選用材料質(zhì)量不好，木材干燥程度不夠，或在安裝后受到潮濕侵襲，做工粗糙。門(mén)窗質(zhì)量問(wèn)題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可。
（7）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏現象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在于上下水管線(xiàn)水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質(zhì)量不過(guò)關(guān)。
（8）水、電、暖、氣的設計位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開(kāi)關(guān)、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類(lèi)不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響家具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患。
（9）公用設施設計不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過(guò)小，電梯運行質(zhì)量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。
以上問(wèn)題為實(shí)踐中比較常見(jiàn)的質(zhì)量通病，在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交房時(shí)購房人容易提出的拒絕收房或延期收房的理由。此外，實(shí)踐中也常出現由于理解錯誤導致開(kāi)發(fā)商承擔違約責任的“質(zhì)量問(wèn)題”。如關(guān)于“防盜門(mén)”的約定，生活中人們常將房屋的“進(jìn)戶(hù)門(mén)”稱(chēng)為“防盜門(mén)”，但實(shí)際上國家對“防盜門(mén)”的標準有強制性規范。根據《防盜安全門(mén)通用技術(shù)條件》（GB17565-2007）第3.1款的規定：“防盜安全門(mén)是指配有防盜鎖，在一定時(shí)間內可以抵抗一定條件下非正常開(kāi)啟，具有一定安全防護性能并符合相應防盜安全級別的門(mén)”，可見(jiàn)法律規定的“防盜門(mén)”兼備防盜和安全的性能，并在防盜和安全級別、功能、材料等方面有嚴格的要求，所以實(shí)踐中由于某些開(kāi)發(fā)商未能注意該規定，導致在合同上約定為“防盜門(mén)”，但實(shí)際交付時(shí)并未按國家對“防盜門(mén)”規定的標準進(jìn)行交付，從而導致購房人拒絕收房，或要求承擔違約責任的情況。
但是，即使存有上述質(zhì)量問(wèn)題，是否導致購房人有權拒絕收房，還需結合合同約定和法律規定分別進(jìn)行判斷。
質(zhì)量問(wèn)題無(wú)大小，稍有不慎，就可能對開(kāi)發(fā)商的交房帶來(lái)巨大風(fēng)險，即使像水閥這樣的小配件的質(zhì)量問(wèn)題都可能給開(kāi)發(fā)商造成巨大的損失。例如，某精裝修小區，開(kāi)發(fā)商在交房前的夜間某戶(hù)水管閥門(mén)爆裂，導致樓下多戶(hù)進(jìn)水，地板、墻面等裝修損失達到幾十萬(wàn)元，交房也因此受到了很大的影響。 所以，開(kāi)發(fā)商確保工程質(zhì)量，是規避此類(lèi)風(fēng)險的最佳手段。
關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題的基本法律規定見(jiàn)于《合同法》第148條[1] 的規定，因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。一般認為，標的物在交付時(shí)被發(fā)現無(wú)法滿(mǎn)足基本合同目的，買(mǎi)受人可拒絕接受，視為賣(mài)方未能交付，承擔相應逾期給付責任，而對于普通的質(zhì)量問(wèn)題，應當通過(guò)出賣(mài)人的物之瑕疵擔保責任制度來(lái)解決，如買(mǎi)受人要求出賣(mài)人履行維修義務(wù)。
[1] 《合同法》第148條：因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣(mài)人承擔。
具體到商品房交付的質(zhì)量問(wèn)題，《司法解釋》第12條[2] 與第13條[3] 規定了“房屋主體結構質(zhì)量不合格”與“房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用”的兩種情形購房人有權購房人解除合同。通常認為，符合這兩種情形之一的，購房人也有權拒絕收房。前一標準直接源自《合同法》第148條的規定，基本沒(méi)有爭議，而對后一標準的理解在司法實(shí)踐中則存在比較大的爭議。筆者認為，在適用后一標準判斷購房人是否有權利拒絕收房時(shí)，需要根據購房人收房后的使用方式及不同的房屋類(lèi)型來(lái)區分判斷。如是毛坯房的，因為毛坯房不帶裝修，購房者通常需要在收房后進(jìn)行裝修，在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時(shí)，應當更加注重購房人實(shí)際使用利益，即使質(zhì)量問(wèn)題對居住不構成嚴重影響，但如果將導致裝修無(wú)法正常進(jìn)行的，也可以認為構成購房人拒收房屋的合理理由。但如是精裝修房的，除了應達到法律法規關(guān)于住宅裝飾裝修的規定外，如有合同約定的，還應達到合同約定的標準，所以在適用司法解釋“嚴重影響正常居住使用”的標準時(shí)，應更注重居住需求，考慮到裝修工程的必要質(zhì)量要求。如，《上海市住宅裝飾裝修驗收標準》第3.6 款規定：“裝修工程竣工后必須對室內空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，符合要求后方可交付使用?！?/span>
[2] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第12條：因房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
[3] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內，出賣(mài)人應當承擔修復責任；出賣(mài)人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔。
目前我國商品住宅主要為精裝修房，實(shí)踐中精裝修房出現的常見(jiàn)的影響居住的質(zhì)量問(wèn)題主要有以下三種：
（1）精裝修后應當具備的正常居住功能?chē)乐厝笔?，且在合理期限內不能整改完成，不能達到“無(wú)需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛設施不合格、墻壁粉刷與地板鋪裝質(zhì)量極其低劣、必須全面返工才能使用的，等等。
（2）精裝修設計、部品不符合強制性國家標準，且對居住者的人身、財產(chǎn)安全構成重大隱患，且在合理期限內不能修理至合格。如室內電路、燃氣管道設計安裝存在較多安全隱患，裝修材料不符合防火強制性要求，等等。
（3）室內有害氣體及放射性物質(zhì)超標，在短期內無(wú)法治理。
在出現以上質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，精裝修房的購房人有權拒絕收房。
總之，對于購房人是否有權拒絕收房的主要判斷要素是該等質(zhì)量問(wèn)題是否已導致無(wú)法滿(mǎn)足合同目的（包括上文提及的司法解釋規定的“房屋主體結構質(zhì)量不合格”或“嚴重影響正常居住使用”）。
（二）不具備交付條件交房的法律風(fēng)險
司法實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商不能交付經(jīng)驗收合格的房屋，主要是指開(kāi)發(fā)商在交付期滿(mǎn)前未取得建設行政主管部門(mén)核發(fā)的《商品房竣工驗收備案表》。具體可分為兩種情形，一是交付期滿(mǎn)前，房屋雖不具備交房條件但已交付給購房人使用；二是交付期滿(mǎn)后，購房人由于房屋不具備交房條件而拒絕收房。無(wú)論出現上述何種情形，按照法律規定開(kāi)發(fā)商都應承擔因不具備交付條件而導致的逾期違約責任的法律后果。
首先，開(kāi)發(fā)商除了按合同約定的期限交付房屋外，還應按照法律規定的或合同約定的商品房交付條件交付房屋。只有同時(shí)滿(mǎn)足上述兩項要求時(shí)才是有效交付，否則都是逾期履行行為，都會(huì )導致開(kāi)發(fā)商承擔逾期違約責任。
其次，購房人對房屋的接收并不影響開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件時(shí)交付房屋而應承擔的違約責任。因為法律對商品房交付的規定是強制性規定，即使購房人在開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)做出了明確同意收房的意思表示，也不能據此免除開(kāi)發(fā)商承擔逾期交付房屋的違約責任。
最后，開(kāi)發(fā)商應承擔的責任屬于延期履行責任。開(kāi)發(fā)商在商品房不符合交付條件，但已實(shí)際交付的情況下，如果開(kāi)發(fā)商能夠完成辦理房地產(chǎn)權證的，以符合交付條件之日為交付日，不能完成辦理房地產(chǎn)權證的，有被認定為未交付的法律后果。而這兩種情形，往往都遲于合同約定的日期。
（三）規劃變更、設計變更導致的法律風(fēng)險
根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條[4] 規定，商品房銷(xiāo)售后開(kāi)發(fā)商不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開(kāi)發(fā)商應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。購房人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。
[4] 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第24條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規劃、設計。經(jīng)規劃部門(mén)批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書(shū)面答復。買(mǎi)受人在通知到達之日起15日內未作書(shū)面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房?jì)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規定時(shí)限內通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔違約責任?！?/p>
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)因規劃變更、設計變更導致的爭議也比較突出，主要體現在以下幾個(gè)方面:
1、車(chē)位配置不達標
規劃部門(mén)對現階段住宅小區的車(chē)位比要求往往比較高，如要求車(chē)位與住宅比達到1:1，開(kāi)發(fā)商為節約成本和保證小區景觀(guān)與綠地率，在交付使用時(shí)實(shí)際設置的車(chē)位往往達不到向規劃部門(mén)報批的車(chē)位數量標準，由此在交房時(shí)導致糾紛。
2、小區景觀(guān)在實(shí)施時(shí)隨意變更
開(kāi)發(fā)商在對小區的綠化景觀(guān)實(shí)施時(shí)往往會(huì )對原來(lái)宣傳的方案進(jìn)行深化和一定的調整，交房時(shí)購房人可能會(huì )對此提出異議，如某個(gè)亭子的位置與原圖紙嚴重不符，或某區域原設計了一個(gè)湖泊，現卻改為硬化地面等。但實(shí)踐中，在規劃部門(mén)批準的圖紙中，可能對于綠化景觀(guān)僅體現為一個(gè)區域而并不涉及具體內容，因此，綠化景觀(guān)的交付標準會(huì )成為開(kāi)發(fā)商與購房人之間的一個(gè)爭議焦點(diǎn)。
3、變更配套設施設置的位置
實(shí)踐中，購房人對小區配電房或垃圾房等位置設置比較敏感，如簽訂合同后，開(kāi)發(fā)商擅自變更小區配電房或垃圾房位置的，在交房時(shí)極易引起購房者提出退房之情形，并且，即使收房后也容易引起相鄰購房人的糾紛。
4、配套承諾未兌現
主要體現在開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)承諾的學(xué)校幼兒園等配套設施未能及時(shí)到位。其中，有小區紅線(xiàn)內的，也有小區以外的，如地鐵站點(diǎn)、公園等，一旦這些設施未能按計劃實(shí)現，即使不是開(kāi)發(fā)商的原因造成，購房人也會(huì )提出異議。根據《司法解釋》第3條[5] 的規定，如開(kāi)發(fā)商就小區規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為合同約定，如違反的開(kāi)發(fā)商應承擔違約責任。如開(kāi)發(fā)商是在樓書(shū)或宣傳資料中對小區以外的設施進(jìn)行宣傳的，雖然不作為合同內容，不需承擔違約責任，但購房人可向工商部門(mén)舉報，要求查處開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的行政責任。
[5] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
（四）設計不合理或不符合合同約定的法律風(fēng)險
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)出現的設計不合理或設計不符合合同約定情形，往往發(fā)生在房屋的非標準層上，比較常見(jiàn)的主要有:
1、高層消防通道問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商為對高層住宅節省成本，往往將高層消防通道設計為共用消防通道，導致相鄰住戶(hù)房間或陽(yáng)臺直接連通的問(wèn)題，而這一問(wèn)題往往在銷(xiāo)售的時(shí)候又未明確書(shū)面告知購房者，在交房時(shí)往往導致糾紛。
2、層高達不到合同約定問(wèn)題
實(shí)踐中，關(guān)于層高問(wèn)題主要有三類(lèi)，一類(lèi)是因施工誤差過(guò)大造成層高不達標;一類(lèi)是合同約定失誤造成，如某住宅小區，設計層高為2.8米，但合同上全部誤填為3.0米，造成了對所有購房人的違約，交房時(shí)產(chǎn)生了嚴重的糾紛；最后一類(lèi)是房屋局部或非標準層因設計產(chǎn)生不同的層高，但對低層高的部位在合同中未明確說(shuō)明或進(jìn)行約定，從而導致糾紛。如某小區，合同約定層高2.9米，因設計問(wèn)題，某戶(hù)型的一個(gè)臥室的層高比其它部位低25公分，但在合同中又未特別說(shuō)明或進(jìn)行給定，導致糾紛。因此，按合同約定，層高每低1%，房?jì)r(jià)也減1%，按照這一約定，總房?jì)r(jià)要減8%，如最終按合同約定處理，開(kāi)發(fā)商需承擔的違約金將可能超過(guò)房屋本身的售價(jià)。
3、花園的問(wèn)題
實(shí)踐中，因花園引起的交房爭議主要發(fā)生在底層住戶(hù)或別墅小區。目前關(guān)于花園面積如何計量，國家尚沒(méi)有統一規范，因此，合同中約定的面積是否包括臺階、車(chē)道、散水和其它硬化面積？花園里能否有窨井？都是可能引起爭議的問(wèn)題。曾發(fā)生過(guò)一起案例，某別墅花園地下有一根電纜經(jīng)過(guò)，電纜上方設了提示標志，購房人提出按其花園設計，電纜的位置是要挖一個(gè)池塘的，要求開(kāi)發(fā)商將電纜遷走，從而引起糾紛。
4、露臺還是陽(yáng)臺的問(wèn)題
實(shí)踐中曾出現過(guò)某小區的某房型，合同約定有兩個(gè)陽(yáng)臺，但開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，購房人發(fā)現只有一個(gè)南陽(yáng)臺有頂，北陽(yáng)臺無(wú)頂，購房人認為無(wú)頂陽(yáng)臺只能算露臺，不符合合同關(guān)于有兩個(gè)陽(yáng)臺的約定，據此拒絕收房并起訴開(kāi)發(fā)商要求退房。
5、房屋不合理的梁柱
房屋設計不合理，尤其是涉及風(fēng)俗文化習慣的，如某小區房屋因結構原因，臥室中央有一道橫梁，購房者認為風(fēng)水不好，拒絕收房，并起訴要求退房。
6、外墻材料與顏色問(wèn)題
外墻材料與顏色問(wèn)題也是容易引起購房人拒絕收房甚至提出退房的原因之一。如項目分期建造的，購房人基于前期房屋的外墻或顏色購買(mǎi)房屋，但開(kāi)發(fā)商在宣傳資料或簽合同時(shí)并未明示，導致在交房時(shí)發(fā)生糾紛甚至是訴訟。又如，實(shí)踐中不少小區實(shí)際外墻顏色與模型顏色不一致，購房人收房時(shí)認為實(shí)際顏色不符合約定 而拒絕收房；再如，合同約定為石材，但開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)卻改為面磚而發(fā)生糾紛。曾發(fā)生一起案例，合同約定外墻裝飾是“涂料+面磚”，實(shí)際交房時(shí)購房人發(fā)現多處外墻為玻璃幕墻，購房人認為對房屋的通風(fēng)采光及使用功能等均產(chǎn)生了嚴重影響，于是提出退房請求，法院審理認為不屬于根本違約，駁回了購房人的退房要求。盡管如此，如購房人起訴請求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任的，筆者認為開(kāi)發(fā)商有被認定違約的風(fēng)險。
7、房屋面積問(wèn)題
《司法解釋》第14條[6] 規定了面積誤差的處理原則以及購房人可退房并主張賠償的情形。實(shí)踐中，因房屋面積誤差問(wèn)題協(xié)調的難度比較大，所以在開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，如購房人同時(shí)聘請了專(zhuān)業(yè)測量人士參與驗房的，一旦出現房屋面積誤差，尤其是房屋面積小于合同約定的情形，往往導致購房人拒絕收房、退房甚至是發(fā)生訴訟。
[6] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條：出賣(mài)人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以?xún)龋ê?％），按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出3％，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3％部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)龋ê?％）部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
8、日照時(shí)間不符合強制性標準問(wèn)題
實(shí)踐中曾發(fā)生過(guò)這么一起案例，購房人對所購房屋不滿(mǎn)意，意欲退房，其通過(guò)聘請房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師，最終找到其所購房屋的日照時(shí)間與國家規范的強制性標準時(shí)間差一分鐘，起訴至人民法院主張解除合同要求退房，并最終獲得了法院的支持。
（五）因宣傳不當導致的法律風(fēng)險
因宣傳不當導致的法律風(fēng)險主要來(lái)源于《廣告法》及《司法解釋》第3條的規定。需要注意的是，《司法解釋》第3條所指的“廣告”是指商業(yè)廣告，“商品房銷(xiāo)售廣告”是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告和招貼廣告；售樓書(shū)及各種宣傳材料；施工現場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示；等等；所指的“說(shuō)明和允諾”，是指開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設置戶(hù)外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時(shí)，做出的對購買(mǎi)商品房特定事項的說(shuō)明或者對商品房質(zhì)量的聲明與陳述；所指的“相關(guān)設施”，包括商品房的基礎設施和相關(guān)配套設施。
司法實(shí)踐中，因商品房銷(xiāo)售廣告中的說(shuō)明和允諾而引起的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中占有比較大的比重。此外，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設置樣板房的，應當說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致?！彼?，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商因以樣板房做廣告宣傳與實(shí)際房屋交付不一致導致交房時(shí)發(fā)生糾紛亦不少。
（六）綠化工程導致的法律風(fēng)險
綠化工程的驗收也可能成為開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)面臨的爭議問(wèn)題。關(guān)于綠化工程的驗收，對于如上海要求辦理《新建住宅交付使用許可證》的地區，往往在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交付時(shí)已驗收，但對于不要求辦理《新建住宅交付使用許可證》或進(jìn)行綜合驗收的地區，則可能會(huì )出現開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，小區的綠化工程還沒(méi)驗收的情況，內道路和綠化等景觀(guān)工程可能呈現出一片“大工地”的繁忙景象，影響購房人此時(shí)接收房屋的意愿。
（七）購房人無(wú)正當理由拒絕收房的法律風(fēng)險
《司法解釋》第11條規定，買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。實(shí)踐中，因為存在種種原因，時(shí)常出現購房人拒絕收房或遲延受領(lǐng)的情況。由于符合合同約定或法律規定的房屋交付行為是房屋的毀損、滅失風(fēng)險轉移的標志，同時(shí)也是計算房屋質(zhì)量保修期限、辦理房產(chǎn)證的起算日的依據，但在實(shí)踐中由于開(kāi)發(fā)商負責交房工作人員沒(méi)有嚴格按照合同約定或法律規定的期限、方式及程序進(jìn)行房屋交房，如未以EMS郵寄方式發(fā)送《交房通知書(shū)》導致開(kāi)發(fā)商在法庭上無(wú)法舉證已履行通知義務(wù)的情況，或未能做好交房書(shū)面記錄，導致事后無(wú)法舉證證明的情況，等等，由此給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了相應的法律風(fēng)險。
此處需注意，《司法解釋》第11條所規定的拒絕接收的 “正當理由”，是指《合同法》第148條所規定的“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現合同目的”，即，標的物本身存在重大缺陷，而不應是司法實(shí)踐中常見(jiàn)的購房人主張的客觀(guān)障礙，如出差、出國、傷病，等等。
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