2010年，是萬(wàn)科年銷(xiāo)售額首破千億的節點(diǎn)，更是其第四輪擴張的起點(diǎn)。身為住宅地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻，卻不愿“顯山露水”，僅低調地跟網(wǎng)易財經(jīng)表示，自己純屬“被商業(yè)地產(chǎn)化”。但是，不管情愿與否，為了與新的城市化進(jìn)程相適應，商業(yè)地產(chǎn)注定是萬(wàn)科下一輪擴張的必答題。
第四輪擴張華麗開(kāi)場(chǎng)
12月2日，萬(wàn)科總裁郁亮的一封致全體員工的郵件，悄然宣告了中國首家銷(xiāo)售過(guò)千億元的地產(chǎn)企業(yè)的誕生。而此前10月份推出的10億元股權激勵計劃，恰到好處地顯露了萬(wàn)科第四輪擴張已經(jīng)華麗開(kāi)場(chǎng)。
萬(wàn)科的每一輪擴張不都是一帆風(fēng)順。
1996年，受益于公司戰略向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)傾斜，萬(wàn)科在區域擴張上達到第一次高峰，地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)遍布全國13個(gè)城市。然而高速擴張導致公司資源過(guò)度分散，在隨后的1997年，萬(wàn)科不得不從10多個(gè)城市收縮集中到深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)五大城市。
2001年，萬(wàn)科出售了萬(wàn)佳百貨股份，最終完成了專(zhuān)業(yè)化調整戰略，同時(shí)啟動(dòng)第二輪擴張，業(yè)務(wù)快速擴大到廣州、武漢、長(cháng)春、南京、南昌等多個(gè)城市。但在新進(jìn)入市場(chǎng)和拿地上，萬(wàn)科卻遭遇了瓶頸。
這個(gè)瓶頸最終在第三輪擴張中突破。2006年開(kāi)始，萬(wàn)科通過(guò)合作拿地、收購的模式，在北京、廣州和江浙市場(chǎng)成功站穩，實(shí)現了長(cháng)三角，珠三角，環(huán)渤海三大城市圈的戰略布局。由此，合作開(kāi)發(fā)模式成為萬(wàn)科的主導模式。
但是萬(wàn)科的危機卻在2008年到來(lái)。雖然在年初，萬(wàn)科率先拋出“拐點(diǎn)論”被業(yè)界驚為天人，但實(shí)際政策和戰略判斷發(fā)生的背離，最終引發(fā)了業(yè)績(jì)的倒退，甚至開(kāi)始暴露出一些大公司病。
2009年，地產(chǎn)企業(yè)意外經(jīng)歷了“量?jì)r(jià)齊升”的“不差錢(qián)”好年景，萬(wàn)科卻遭遇了被趕超的危機。
3年未股權融資 實(shí)現千億增長(cháng)
“萬(wàn)科打破了房地產(chǎn)公司增長(cháng)靠股權融資的潛規則。”國泰君安如此評價(jià)。
萬(wàn)科去年拋出的112億再融資計劃曾令市場(chǎng)嘩然，又因融資平臺叫停宣告流產(chǎn)。但萬(wàn)科卻在近3年沒(méi)有進(jìn)行股權融資的情況下，實(shí)現了銷(xiāo)售規模從500億到1000億的跨越。
國泰君安報告認為，萬(wàn)科的快速增長(cháng)得益于公司快速開(kāi)發(fā)的高周轉策略、一二三線(xiàn)城市均衡投資的區域布局策略和以精裝修和小戶(hù)型為主的產(chǎn)品策略。
而業(yè)內人士對網(wǎng)易財經(jīng)表示，萬(wàn)科的成功還要歸功于萬(wàn)科超強的周期判斷與應對能力，這正是09年留下的深刻教訓。
前瞻性的業(yè)務(wù)布局為萬(wàn)科第四輪擴張的打好了基礎。早在2009年萬(wàn)科就悄悄開(kāi)始了其大舉進(jìn)軍二三線(xiàn)城市的戰略部署，全年共新增項目45個(gè)，其中37個(gè)位于二三線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市的土地儲備在萬(wàn)科整體土地儲備中僅占25%左右。
今年萬(wàn)科合同銷(xiāo)售額的地域分布越來(lái)越多元化：2007年至2008年，長(cháng)三角地區合同銷(xiāo)售額占比超過(guò)30%，而在2010年降到了25%左右；中部地區的占比從不到10%，上升到今年的15%左右；環(huán)渤海地區的占比也增加了10%左右。
目前萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入了超過(guò)40個(gè)城市，布局更趨均衡全面。如同郁亮所言，萬(wàn)科的戰略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間。
萬(wàn)科自稱(chēng)“被商業(yè)地產(chǎn)”
在第四輪擴張的過(guò)程中，萬(wàn)科最令人矚目的是在商業(yè)地產(chǎn)上的嘗試。不過(guò)，萬(wàn)科內部并不認同外界關(guān)于“萬(wàn)科轉型”的說(shuō)法。
在萬(wàn)科股東大會(huì )上，董事長(cháng)王石表示，萬(wàn)科專(zhuān)注于主流住宅開(kāi)發(fā)的定位并沒(méi)有改變。
“確切地說(shuō)，我們是‘被商業(yè)地產(chǎn)’了。萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有轉型做商業(yè)地產(chǎn)，而只是為了更好地做住宅。”萬(wàn)科董秘譚華杰套用了一句當下時(shí)髦的句型，向網(wǎng)易財經(jīng)表達被外界曲解的無(wú)奈。
早在2009年底，萬(wàn)科總裁郁亮萬(wàn)科宣稱(chēng)，未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期陸續推出養老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類(lèi)型。
“如果萬(wàn)科沒(méi)有商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的能力，就喪失了在城市發(fā)展的資格。”譚華杰說(shuō)。
譚華杰稱(chēng)，現在中國的城市化已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新階段，土地供應的結構在發(fā)生變化，一二線(xiàn)城市純住宅用地的供應已經(jīng)越來(lái)越少了，非住宅用地的比例卻在持續增加，占到了30%以上。
“萬(wàn)科投資商業(yè)地產(chǎn)有上限，5年內商業(yè)地產(chǎn)的投資額度不超過(guò)總體投資的20%，三年內不超過(guò)10%。就獲取的項目而言，不獲取非住宅部分超過(guò)住宅部分的項目。”譚華杰稱(chēng)。
譚華杰還表示，北京、上海、深圳這些“領(lǐng)先型公司”，肩負著(zhù)為集團在商業(yè)物業(yè)等多元化探路的重要任務(wù)。
公開(kāi)資料還顯示，萬(wàn)科近期在上海七寶、東莞長(cháng)安、西安曲江以及北京贏(yíng)嘉中心等商業(yè)地產(chǎn)項目正在緊鑼密鼓地推進(jìn)，據稱(chēng)“投資總額超百億元”。
對此爭議，成都明德管理咨詢(xún)機構房地產(chǎn)分析師張智良認為，歸根到底，萬(wàn)科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的說(shuō)法未必準確，萬(wàn)科還是那個(gè)萬(wàn)科，商業(yè)是為其住宅專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的。
進(jìn)軍3000億 摸著(zhù)石頭過(guò)河
處于第四輪增長(cháng)周期的萬(wàn)科，未來(lái)的路將會(huì )如何？萬(wàn)科董事長(cháng)王石給出了目標。
他表示，未來(lái)四年，萬(wàn)科的復合增長(cháng)率保守預計在20%，從2014年往后那六年，保守預計增長(cháng)率降到10%，那么到2020年，萬(wàn)科的規模將超過(guò)3000億。
成都明德咨詢(xún)房地產(chǎn)分析師張智良認為，規模仍將是萬(wàn)科短期內追求的重要目標。“萬(wàn)科始終在強調他們當前的市場(chǎng)份額還才到全國的2%，還有很大的潛力可挖。王石也曾經(jīng)表示4%是一個(gè)比較好的結果。”
對于萬(wàn)科的未來(lái)兩年業(yè)績(jì)，眾多分析師都十分樂(lè )觀(guān)。國泰君安的報告更認為，在調控的影響下，地產(chǎn)行業(yè)將從完全競爭逐漸演進(jìn)到寡頭競爭，萬(wàn)科必將是最大的受益者。
不過(guò)，世聯(lián)地產(chǎn)分析師伍熹對網(wǎng)易財經(jīng)表示，萬(wàn)科是做住宅起家，商業(yè)地產(chǎn)是新領(lǐng)域，萬(wàn)科的弱點(diǎn)在于欠缺商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)經(jīng)驗。此外，商業(yè)地產(chǎn)占用現金時(shí)間較長(cháng)，會(huì )對以高速周轉見(jiàn)長(cháng)的萬(wàn)科產(chǎn)生一定影響。
張智良表示，千億房企的路，畢竟此前沒(méi)有企業(yè)走過(guò)，現在萬(wàn)科要自己摸石頭過(guò)河。城市化的進(jìn)程是毋容贅述的，前景無(wú)限好，但是戰略的抉擇，未來(lái)究竟如何走，萬(wàn)科需要不斷的嘗試和總結。（張鴻雁 劉紅）
