關(guān)鍵詞：民法典 抵押不破租賃 司法實(shí)踐 抵押合同 適用范圍
問(wèn)題：司法實(shí)踐中應如何理解和適用《民法典》“抵押不破租賃”規則？
相關(guān)法條：
《民法典》第四百零五條
第四百零五條 【抵押權與租賃權的關(guān)系】抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。
中華人民共和國物權法【20070316】
第一百九十條 【抵押權和租賃權關(guān)系】訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權。
解答
所謂“抵押不破租賃”，指的是出租人將財產(chǎn)出租并轉移占有后，又用該財產(chǎn)設定抵押權時(shí)，原租賃關(guān)系不受抵押權的影響。準確理解該規則，需要注意以下幾點(diǎn)：
第一，承租人須已經(jīng)占有租賃物。租賃權性質(zhì)上盡管屬于債權，但卻具有對抗所有權、抵押權等物權的效力。也就是說(shuō)，盡管其性質(zhì)屬于債權，但卻具有優(yōu)于物權的效力。而之所以要對承租人進(jìn)行如此強度的保護，主要在于保護其使用狀態(tài)的穩定，而使用的前提則是占有，加之占有也具有一定的公示功能，為此，不論是本條的“抵押不破租賃”規則還是《民法典》合同編規定的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，都在《物權法》《合同法》相關(guān)條文基礎上增加規定了能夠對抗所有權或者抵押權的只能是已經(jīng)轉移占有的租賃物。換言之，如簽訂租賃合同尚未占有租賃物的承租人，僅為一般債權人，不能對抗后設立的抵押權。
第二，在后的抵押權須已設立。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”也好，“抵押不破租賃”也罷，本質(zhì)上均為在后設立的所有權、抵押權等物權不得對抗在先設立的已經(jīng)轉移占有的租賃權。故在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”場(chǎng)合，要求所有權已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)；在“抵押不破租賃”場(chǎng)合，也要求抵押權已經(jīng)設立。而《物權法》第190 條規定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響……”而訂立抵押合同，在動(dòng)產(chǎn)抵押場(chǎng)合，固然往往意味著(zhù)抵押權已經(jīng)設立（但在批準生效場(chǎng)合，抵押合同成立也不意味著(zhù)就當然生效），但就不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權利抵押而言，僅簽訂抵押合同未辦理登記時(shí)，抵押權尚未設立，當事人只能依據抵押合同享有債權性質(zhì)的權利，此種權利效力上要弱于物權，更不用說(shuō)弱于可以對抗物權的租賃權了。尤其是抵押合同何時(shí)訂立難以判斷，在當事人之間惡意串通倒簽抵押合同而法院又缺乏手段認定的情況下，租賃權的保護將會(huì )面臨極大挑戰。就此而言，本條將在后的抵押權限于已經(jīng)設立的抵押權，而非僅僅簽訂抵押合同，不僅邏輯上更為周延，操作上也更為便捷。
第三，如何理解“原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響”。所謂原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響，一方面，是指抵押權的設立不影響原租賃關(guān)系的存續，承租人仍可基于租賃合同繼續占有使用租賃物；另一方面，是指抵押權實(shí)現時(shí)，只要租賃合同還在合同有效期內，租賃合同對抵押物（同時(shí)也是租賃物）受讓人繼續有效，受讓人取得的是有租賃權負擔的抵押物。此時(shí)，抵押權人或者受讓人能否向抵押人主張損害賠償？對此，存在不同觀(guān)點(diǎn)。有一種觀(guān)點(diǎn)認為，承租人占有租賃物本身就具有一定的公示功能，對此，抵押權人在設立抵押權時(shí)是明知的，受讓人受讓抵押權時(shí)更是明知的，因此，不能向抵押人主張損害賠償。另一種觀(guān)點(diǎn)則認為，承租人占有租賃物不一定就是租賃物變動(dòng)的公示方法，抵押人在設立抵押時(shí)應當將已經(jīng)設立租賃權的事實(shí)告知抵押權人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導致的抵押物價(jià)值貶損的損失，抵押權人可以向抵押人主張。但在抵押物拍賣(mài)、變賣(mài)時(shí)，其上有權利負擔這一事實(shí)受讓人往往是明知的，受讓人明知物上有權利瑕疵仍然從事交易，應當自擔風(fēng)險，不得請求承擔權利瑕疵擔保責任。況且物上存在權利瑕疵也會(huì )影響抵押物的價(jià)值，受讓人可能會(huì )以較低的價(jià)格受讓抵押物，因而價(jià)格的貶損對其來(lái)說(shuō)不能算是損失，故其不能向抵押人主張損失。我們贊同后一種觀(guān)點(diǎn)。
第四，關(guān)于“抵押不破租賃”的適用范圍。關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”或者“抵押不破租賃”是僅適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃，還是適用于一切租賃，一直存在爭議。有觀(guān)點(diǎn)認為，應當將其限于不動(dòng)產(chǎn)租賃。我們認為，從立法論的角度看，該說(shuō)確有一定道理。但從《民法典》相關(guān)條文的表述看，并未對適用范圍作出限制，故應當理解為該規則適用于包括動(dòng)產(chǎn)在內的租賃?？傊?，在先租賃后抵押場(chǎng)合，權利順序為：已轉移占有的租賃權﹥已設立的抵押權﹥未轉移占有的租賃權。
【解答出處】
摘自最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導小組主編：《中華人民共和國民法典物權編理解與適用 》，人民法院出版社2020年版，第1084～1086頁(yè)。
來(lái)源：法信
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