房屋在抵押后，房屋所有人如又將房屋出租，應當如何處理。房屋在出租后，仿佛所有人將房屋進(jìn)行抵押，又應當如何處理。租賃權與抵押權之間的沖突集中體現了社會(huì )民生利益與物權法理之間的權衡與博弈，也是理論與實(shí)踐中長(cháng)期以來(lái)的爭鳴點(diǎn)，《民法典》物權編草案中對于該問(wèn)題做出了新的規定。關(guān)于抵押權與租賃權關(guān)系問(wèn)題怎么看待，本期我們將就此展開(kāi)探討。
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先抵后租或先租后抵均不影響抵押權確認
首先，對于抵押權與租賃權并存于同一標的物，抵押權屬于物權，租賃權屬于債權，由于法律未限制在已出租的標的物上設定抵押，先抵后租或先租后抵均不影響抵押權確認。這在(2019)最高法民終1206號租賃合同民事裁定書(shū)中也有充分論述。
(2019)最高法民終 1206號
至于案涉抵押物上存在租賃權的問(wèn)題，本院認為，《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定:“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權?！贝藯l規定可以看出，法律未限制在已出租的標的物上設定抵押。抵押權系擔保物權，所追求的是標的物的交換價(jià)值;租賃權系債權，所追求的是標的物的使用價(jià)值，二者在同一標的物上同時(shí)設立并不沖突。雖然在抵押權人實(shí)現抵押權時(shí)，租賃在先的承租人可以“抵押不破租賃”對抗抵押權人或者標的物受讓人，在租賃期限內繼續承租標的物，但承租人不享有以在先租賃權阻卻抵押權人以折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)等方式處置抵押物并就價(jià)款優(yōu)先受償的權利。無(wú)論租賃在先還是租賃在后，均不影響抵押權人請求人民法院對依法設立的抵押權進(jìn)行確認。
本案中，雖然承租人蘇某的租賃權成立于抵押權之前，但是亦不影響抵押權本身的確定。
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先抵后租，但不能對抗房屋受讓人
在抵押權與租賃權發(fā)生沖突的情景之下，法律需要對于承租人、抵押權人之間的利益作出價(jià)值平衡?！段餀喾ā返?90條規定，“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權”，對于先抵后租和先租后抵都進(jìn)行了規定，并認為在先抵后租的情況下，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<擔保法>若干問(wèn)題的解釋》第66條第一款規定:抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實(shí)現后，租賃合同對受讓人不具有約束力?？梢?jiàn)，成立在后的租賃關(guān)系對設立在先的抵押權并無(wú)對抗效力。一方面體現了物權優(yōu)先于債權的基本原理，另一方面也體現了前手權利高于后手權利的法律邏輯。
《民法典(草案)》第405條:抵押權設立前抵押財產(chǎn)已出租并轉移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權的影響。
同時(shí)，從目前公布的《民法典》草案第405條來(lái)看，其僅僅規定了抵押權設立前的已出租的情況，也即僅對先租后抵的情形進(jìn)行了規制，而刪去了《物權法》第190條關(guān)于先抵后租的規定，體現了法律條文的精煉化和邏輯洽和。因為無(wú)論是動(dòng)產(chǎn)抵押，還是不動(dòng)產(chǎn)抵押，在其已經(jīng)經(jīng)過(guò)交付或者登記的形式完成了公示，即對外產(chǎn)生對抗第三人的效力，成立在后的租賃權當然不可以“善意”來(lái)對抗在前成立的抵押權。
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先租再抵，原租賃關(guān)系不受其影響
如從純粹債權的視角來(lái)看，由于抵押權屬于物權，租賃權屬于債權，根據物權優(yōu)先于債權的基本原理，看似應當優(yōu)先保護抵押權人的抵押權。然而問(wèn)題在于，在于房屋租賃的特殊情景之下，房屋租賃權不僅具備物權化債權的屬性，其上也承擔了保障民生等社會(huì )利益。
由此，《合同法》第229條規定了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的制度。其中第229條規定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蓖瑫r(shí)《最高人民法院關(guān)于適用<擔保法>若干問(wèn)題的解釋》第65條規定:抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實(shí)現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
抵押權和租賃權之間的權利沖突并非是不可調和，究其根本，在于法律價(jià)值之間的權衡。也有學(xué)者認為，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”制度安排并非包含保護相對弱勢的承租人的立法情感與色彩，而是對物債兩分立法體系下采取的補救性立法。
另外，再次對比《物權法》第190條與《民法典(草案)》第405條對于先租后抵情形的規定，我們注意到，《物權法》第190條規定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的前提是“訂立抵押合同前”抵押財產(chǎn)已出租的，而《民法典(草案)》第405條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的前提是“抵押權設立前”抵押財產(chǎn)已出租“并轉移占有的”，也就是說(shuō)《民法典(草案)》在先租再抵下“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”設定了更加嚴格的限定條件，即以承租人占有承租物為前提?！?strong style="color:#324692;background-color:#ff8282">民法典》最終對此將如何規定現在尚不清楚，不過(guò)從草案來(lái)看，也體現了學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對于抵押權與租賃權間的“容”與“斥”問(wèn)題的思考。
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在出租人存在過(guò)錯時(shí)，承租人享有賠償損失權
在租賃權與抵押權作用于同一物而發(fā)生權利沖突時(shí)，如果抵押權的實(shí)現導致承租人與出租人之間的租賃合同無(wú)法繼續履行，承租人的利益客觀(guān)上受到了損害。承租人的損失是否能得到補償，取決于房屋在租賃時(shí)，出租人是否履行了書(shū)面告知承租人房屋抵押情況的義務(wù)。
總之，抵押權與租賃權之間的權利沖突不僅涉及到抵押權人、承租人、出租人、抵押財產(chǎn)受讓人等民事主體之間的利益沖突，也體現了法律價(jià)值的權衡。物權與債權，抵押權與具備特別屬性的租賃權，價(jià)值理念的權衡與選擇不僅存在于生活之間，也存在于民商事法律價(jià)值沖突解決之中。
END
(本文僅代表作者觀(guān)點(diǎn)，不代表廣仲立場(chǎng))
參考文獻:
1.房紹坤、紀力瑋《論抵押權與租賃權沖突之解決》，《山東社會(huì )科學(xué)》2020年第2期
轉自 民商法律智庫
