隨著(zhù)城市化進(jìn)程強勢推進(jìn)，拆遷矛盾呈現日益尖銳的態(tài)勢。拆遷律師（www.jinglawyer.com）在咨詢(xún)和辦理的案件的過(guò)程中發(fā)現，無(wú)論是面朝黃土背朝天的樸實(shí)農民，還是顯赫一方的成功企業(yè)家，遇到拆遷問(wèn)題都會(huì )感覺(jué)束手無(wú)措。這不只是因為他們沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識，更是因為毫無(wú)拆遷經(jīng)驗。他們的眼神總是那么無(wú)助，語(yǔ)氣總是顯得無(wú)辜，一句“我不知道啊!”看似可以讓他們找到一些安慰，卻成為了維權路上最大的障礙。
因此，如何讓每一位被拆遷人都可以認清自己的位置，了解到他們所不熟知的拆遷問(wèn)題，就應該成為開(kāi)啟拆遷維權之路的第一步。下面，小編為大家提供一些干貨!
什么樣的征收才符合公益目的?
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱(chēng)被征收人)給予公平補償?！奔凑魇諊型恋厣蠁挝?、個(gè)人的房屋只能是為了公共利益的需要。但是，由于公共利益具有高度的抽象性和不確定性，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，不僅引發(fā)爭議，更侵犯了被拆遷人的合法權益。
《國有土地上房屋征收與補償條例》取消了2001年《城市房屋拆遷管理條例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，在法律規定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外。但是，由于個(gè)別商業(yè)開(kāi)發(fā)項目確實(shí)包含了公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益亦為社會(huì )所需要，在極大程度上也為行政機關(guān)所鼓勵。因此，對于此類(lèi)綜合公共利益與商業(yè)利益的項目到底如何定性就成為了解決征收糾紛的首要問(wèn)題。
對于這一問(wèn)題，小編認為要從商業(yè)利益中是否包含公益因素、公益在整體構成中所占的比例、公益是否為社會(huì )所急需以及是否為公共政策所倡導等方面作出綜合判斷。不可放任商業(yè)開(kāi)發(fā)打著(zhù)公共利益的旗號肆意妄為，更不可隨意認定項目屬性。
被征收的房屋性質(zhì)如何認定?
“律師，我們家已經(jīng)開(kāi)了十多年的小餐館了，現在征收說(shuō)是住宅，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)損失的補償，怎么辦啊?”這樣的問(wèn)題我們每天都會(huì )遇到，其實(shí)就是被征收的房屋性質(zhì)認定問(wèn)題。此類(lèi)問(wèn)題涉及到的多是“住改商”房屋，原本房屋登記的是住宅，但實(shí)際用以經(jīng)營(yíng)。
那么這類(lèi)房屋遇到征收應如何補償?
對此，現行法律、行政法規和司法解釋均沒(méi)有明確規定，但實(shí)踐中咨詢(xún)人頗多，實(shí)際操作中爭議頗大，有人主張以產(chǎn)權登記作為判斷標準，亦有人堅持以房屋實(shí)際用途為判斷依據。就在爭論不休之時(shí)，國務(wù)院辦公廳于2003年9月19日作出了國辦發(fā)明電〔2003〕42號緊急通知，明確提出在認真做好城鎮房屋拆遷工作時(shí)，“對拆遷范圍內產(chǎn)權性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執照經(jīng)營(yíng)性用房的補償，各地可根據其經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當補償?！本唧w而言：
1、房屋產(chǎn)權證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應當作為確定房屋性質(zhì)的依據;
2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應當向房管局申請變更登記;
3、規劃和土地管理部門(mén)確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應當按照住宅給予補償安置;
4、規劃和土地管理部門(mén)確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營(yíng)業(yè)執照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應當按照住宅予以補償安置，同時(shí)根據其經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當補償?！ ≡撏ㄖ獙儆谔厥庖幏缎晕募?，具有國家政策的效力，對行政機關(guān)具有約束力，人民法院可以作為審查行政行為合法性的補充依據。即認定房屋性質(zhì)時(shí)，不僅根據房屋產(chǎn)權證上所登記的房屋使用性質(zhì)，同時(shí)需要考慮房屋實(shí)際用途。
被征收房屋如何評估?
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市規定?！备鶕鲜鲆幎?，協(xié)商選定是確定評估機構的首選方式，只有被征收人在規定的時(shí)間內未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒(méi)有達成一致意見(jiàn)時(shí)，才可以通過(guò)多數決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機構的，屬違反法定程序，所作出的評估報告不能采用。
關(guān)于評估價(jià)格，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定：“對被征收房屋價(jià)值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定?！睂τ谶@一規定的理解，應當明確以下兩點(diǎn)：
1、價(jià)格基準日是“房屋征收決定公告之日”;
2、市場(chǎng)價(jià)格是補償底線(xiàn)，補償可以高于或者等于市場(chǎng)價(jià)格，但不能低于市場(chǎng)價(jià)格;
其中，類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評估點(diǎn)時(shí)與被征收房屋類(lèi)似的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，即被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，包括被征收房屋的價(jià)值，也包括房屋占用內土地使用權的價(jià)值。確定類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應當剔除偶然和不正常的因素。
了解拆遷常識可以避免因為依據“我不知道”而喪失權利、損失利益。但是，若想取得維權之勝利，唯有尋得實(shí)戰之經(jīng)驗!
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