絕大多數人認為，競爭是必然的，淘汰也是必需的——總體上看，大開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品研發(fā)、融資、拿地、營(yíng)銷(xiāo)等能力都比較強，規模效益明顯，又攜品牌優(yōu)勢，宏觀(guān)調控反而是對其有力的。小企業(yè)則恰恰相反，自有資金不足，融資渠道缺乏，在招拍掛規則下?lián)尣坏降?，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量粗糙，常出問(wèn)題，市場(chǎng)認可度低。他們認為淘汰中小開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展大有益處。于是，宏觀(guān)調控又應了英國思想家喬·赫伯特說(shuō)的話(huà)：“命運對有些人是生母，而對另一些人則變成了繼母”。
的確，在中國，一些大開(kāi)發(fā)商貢獻很大，他們?yōu)樯鐣?huì )奉獻了許多優(yōu)秀樓盤(pán)，為購買(mǎi)者改善了生活質(zhì)量，他們還在引領(lǐng)著(zhù)行業(yè)發(fā)展趨勢，甚至間接制訂著(zhù)行業(yè)規范。但我始終認為，在目前階段，甚至至少十年內，缺了中小開(kāi)發(fā)商還真不行。中國市場(chǎng)很大，房地產(chǎn)需求旺盛，80%的供應是由中小開(kāi)發(fā)商完成的。僅靠大開(kāi)發(fā)商提供產(chǎn)品會(huì )導致消費者的雙重福利損失：不但會(huì )造成供不應求、房?jì)r(jià)暴漲局面，使消費者剩余大大降低，廣大買(mǎi)房者喪失福利，而且還會(huì )因為競爭程度降低，放松了對產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的要求，使買(mǎi)房者福利再次受損。電信和民航系統的服務(wù)狀況就是活生生的例子。所以，大量中小企業(yè)的存在不僅讓我們感到“小草也有點(diǎn)綴春天的價(jià)值”，更讓我們感覺(jué)到雨果所說(shuō)的“小石頭可以阻擋一塊巖石的滾動(dòng)，柳枝可以改變雪崩的方向”這句話(huà)的偉大意義。
大量中小開(kāi)發(fā)商的存在不僅必要，而且是完全可能的。盡管市場(chǎng)經(jīng)濟不相信眼淚，市場(chǎng)主體會(huì )表現出一些變化，比如說(shuō)加速整合等。我自己認為，未來(lái)十年，三分之一現有的中小開(kāi)發(fā)商消亡很正常，但這不一定意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商總量大幅減少，因為還會(huì )產(chǎn)生很多新的企業(yè)。未來(lái)6年九成開(kāi)發(fā)商紛紛倒閉是絕對不可能的，理由至少有以下四點(diǎn)：
首先，房地產(chǎn)在生產(chǎn)上具有單件性和多樣性特點(diǎn)，本身排斥標準化生產(chǎn)，這就對開(kāi)發(fā)商的多樣化存在提出了內在要求。這與家電等工業(yè)行業(yè)完全不同。在國外，一個(gè)小區造型完全一致的房子甚至可能被嘲笑、棄買(mǎi)；
其次，由于種種原因，開(kāi)發(fā)用地是相互割裂的，開(kāi)發(fā)活動(dòng)是大量、分散進(jìn)行的，各區位的條件也存在明顯區別。對大多數小地塊來(lái)說(shuō)，小公司開(kāi)發(fā)可能賺錢(qián)，但大公司運作可能賠本，所以各有各的生存空間；
再次，錢(qián)還是市場(chǎng)的統治者，但銀行卻不再是錢(qián)的唯一統治者。與10年前大不相同的是，民間資本已經(jīng)十分雄厚，一些小企業(yè)也有了好的積累，其他融資渠道也在發(fā)揮作用，包括我們并不愿意看到的地下金融，已經(jīng)十分活躍了。雖然眼前都受挫不輕，但后面政策會(huì )放松，開(kāi)發(fā)商也可以斷臂自救，不意味著(zhù)都挺不過(guò)去。
最后，盡管大開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本低，但區位性和不可移動(dòng)性決定了它們無(wú)法用自己的產(chǎn)品去擠垮另外一些地區（中小城鎮）和區位（偏僻的建設位置）的小企業(yè)。據說(shuō)美國目前有不下12萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，香港至今也有很多很小的開(kāi)發(fā)商，這就是對我觀(guān)點(diǎn)的驗證。
這讓我想起當年“入世”時(shí)的情景——當時(shí)全國有近3萬(wàn)家開(kāi)發(fā)商，面對來(lái)自海外的競爭，學(xué)者和開(kāi)發(fā)商大都認為中小企業(yè)會(huì )紛紛倒閉。但多年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商數目不但沒(méi)減少，反而增加到9萬(wàn)多家。我想，萬(wàn)達廣場(chǎng)不會(huì )開(kāi)到縣城，萬(wàn)科小區也不會(huì )在鎮上出現。雖然市場(chǎng)集中度會(huì )慢慢提高，但這個(gè)行業(yè)不會(huì )象民航業(yè)或者電信業(yè)，很快形成寡頭市場(chǎng)局面，反而恰似餐飲業(yè)，既會(huì )有五星級酒店，也會(huì )有小吃部；又像服裝業(yè)，既有皮爾·卡丹、金利來(lái)、雅戈爾、衫衫等大服裝公司，也會(huì )有小裁縫店，誰(shuí)也擠不掉誰(shuí)。
想當年，塞萬(wàn)提斯說(shuō)：“命運像水車(chē)的輪子一樣旋轉著(zhù)，昨天還高高在上的人，今天卻屈居人下”，這話(huà)不一定對大企業(yè)就沒(méi)有警示作用。我還想對小企業(yè)說(shuō)，千萬(wàn)不要灰心，甚至嚇破了膽，美國成功學(xué)奠基人馬爾登就說(shuō)過(guò)，“每次危機都是你發(fā)掘自己光明一面的機會(huì )?！?/font>
聯(lián)系客服
