國外公寓能不能買(mǎi)？要用三個(gè)衡量標準來(lái)決定。
1、買(mǎi)公寓其實(shí)買(mǎi)的是配套價(jià)值、是地段價(jià)值、是城市投入，不是房子，所以，地段第一。
2、公寓的稀缺性決定了未來(lái)的租金和升值，開(kāi)發(fā)商占有絕對影響力，包括設計、配套、戶(hù)型、品質(zhì)、物業(yè)、服務(wù)，缺一不可，只有好開(kāi)發(fā)商才有好產(chǎn)品，才能跑贏(yíng)同行。
3、同區域，鄰近的新房別墅的價(jià)格均價(jià)是A，公寓兩房的價(jià)格是B，A>=BX3，可以買(mǎi)，否則不買(mǎi)。
三個(gè)前提，缺一不可，三個(gè)條件均可滿(mǎn)足，放心，可以放心購入。
該原則，放在悉尼、墨爾本、布里斯班、黃金海岸，一樣適用，敬請收藏。
因為一些特殊原因，今年基本常年呆在澳洲，于是對澳洲房產(chǎn)有了更深的理解。
年初去墨爾本，前一段時(shí)間又去了悉尼。
悉尼的CBD，一房100萬(wàn)澳幣，兩房200萬(wàn)澳幣，三房300萬(wàn)澳幣，價(jià)格堅挺，還不愁賣(mài)。
今年10月份，Lendlease在悉尼CBD的Barangaroo 南邊的One Sydney Harbor項目的頂層公寓以超過(guò)1.4億澳元價(jià)格售出后，現已成為全澳最貴住宅。
但墨爾本和布里斯班的CBD的房?jì)r(jià)，完全是跟不上趟的感覺(jué)。
原因我也大致知道，墨爾本是因為過(guò)去批復項目太多、供應量太大，布里斯班是因為近10年缺少一次暴擊，人們還在沉睡。
布里斯班CBD一房40多萬(wàn)，兩房60多萬(wàn)，價(jià)格便宜太多太多。
悉尼CBD的現狀給了我一個(gè)堅定的信心：屬于布里斯班CBD的榮光時(shí)刻，未來(lái)一定會(huì )到來(lái)。
而居住在布里斯班的人，或者關(guān)注布里斯班市政規劃和建設的人，都會(huì )非常的清楚，目前80%的市政基建，都在CBD或周邊。
而市政府做這一切的事情的目的也很明確：把人留下來(lái)！把人留下來(lái)居住、消費、觀(guān)光、休閑。
為了把人留下來(lái)，市政府所有的努力都是朝著(zhù)一個(gè)方向：給游客呈現一個(gè)漂亮的、國際化的、多元化的、迷人的、好玩的CBD。
因為，以前人們來(lái)到布里斯班，只是因為布里斯班有個(gè)國際機場(chǎng)，人們都是過(guò)客，人們要馬上離開(kāi)去黃金海岸或陽(yáng)光海岸。
我用一些圖表說(shuō)明一下。
1、布里斯班跨河地鐵，投資54億澳幣（貫穿南北主要就業(yè)中心）。
2、布里斯班皇后碼頭，投資36億澳幣（5家酒店1家賭場(chǎng)）。
3、布里斯班1號、2號地鐵，投資15.4億澳幣（穿過(guò)CBD，貫穿南北東西）。
4、布里斯班劇院中心，投資20億澳幣（容納1.7萬(wàn)人的劇場(chǎng)）。
5、布里斯班千喜廣場(chǎng)，投資20億澳幣（北部會(huì )展中心板塊）。
6、布里斯班霍華德·史密斯碼頭改造，投資1100萬(wàn)澳幣，已完成（包括酒店、酒吧、濱水娛樂(lè )），類(lèi)似于悉尼的情人港。
7、布里斯班第一個(gè)綜合體Brisbane Quarter，投資10億，包括辦公酒店住宅商業(yè)。
8、兩座人行天橋馬上開(kāi)建，一條從CBD到南岸，一條從CBD到袋鼠角。
還有維多利亞公園升級、CBD濱河區域休閑配套升級等。
而所以這些重磅性的基建項目，無(wú)一例外，都在CBD或外圍！
下圖是在建三條地鐵的走向和位置。
布里斯班市政府的意圖非常明確：讓CBD先國際化，再帶動(dòng)整個(gè)布里斯班國際化。
布里斯班最大的、最重要的配套在哪里？在CBD！
布里斯班目前最大投入的基建在哪里？在CBD！
未來(lái)布里斯班最國際化的地方在哪里？在CBD！
而布里斯班CBD外圍5公里之外，幾乎沒(méi)有任何大型基建行為（除了機場(chǎng)升級投資30億澳幣）。
用幾個(gè)圖片展示一下未來(lái)的國際化效果。
投資36億的皇后碼頭：
已完工開(kāi)始營(yíng)業(yè)的Howard Smith Wharves碼頭改造：
正在建設中的綜合體Brisbane Quarter：
從植物園到史密斯碼頭的濱河區域加寬、升級：
在國內置業(yè)，我們知道，跟著(zhù)政府的基建走，在國外也一樣，一定也要跟著(zhù)政府的基建走。
想肢解、分析布里斯班，用兩大特征來(lái)分析就非常透徹了。
1個(gè)CBD（city）。
1條入海的河流（布里斯班河）。
永遠記?。?/strong>這兩個(gè)是布里斯班區域價(jià)值的定海神針，不要離這兩個(gè)東西太遠！
所有布里斯班的好區、NB區、富人區，都在沿河兩岸。
所有布里斯班的好區、NB區、富人區，都在CBD周邊，都不會(huì )遠，宜靜宜動(dòng)。
用這個(gè)緯度來(lái)分析這個(gè)城市，就一目了然了！
下面這張圖，解釋的就非常清楚了。
上圖第一富人區的新建分隔的小地塊別墅，均價(jià)也要200萬(wàn)起步了。
以前的CBD主要在北邊發(fā)展，因為不需要跨河，很方便，而之前很久，南邊是被割裂的，一條河橫在中間，CBD離南邊雖然很近，想過(guò)去卻不容易。
為何？
以前的時(shí)候，CBD（圖1）和南岸（圖2）是可以連通的，有三座橋相連，兩座可以行車(chē)，一座只可行人，是可以銜接的，也可以受CBD輻射的。
而區域3（袋鼠角、GABA）區域則和CBD（圖1）是完全斷裂的，沒(méi)法受CBD輻射。
所以，區域3的房?jì)r(jià)是被遺忘的，除了被袋鼠角的公寓高房?jì)r(jià)輻射外溢，是沒(méi)有什么概念加持的。
但它與CBD的直線(xiàn)距離，決定了未來(lái)的無(wú)限可能。
這一切，在未來(lái)的3年里將徹底解決。
一條人行天橋（綠色）將在2020年動(dòng)工，2022年交付使用。
一條跨河的地鐵（藍色）將在2020年初動(dòng)工，投資54億澳幣，是布里斯班史上最大一筆基建投資，連接南北多個(gè)就業(yè)中心（會(huì )展中心、劇場(chǎng)中心、市中心、GABA和南部?jì)蓚€(gè)居住區）。
這兩個(gè)交通基建，也將徹底改變這個(gè)區域的交通現狀，也將徹底將這里和CBD打通，實(shí)現辦公、居住的完美切換。
今天要說(shuō)的項目，就在區域3，離CBD的植物園河邊直線(xiàn)距離1公里。
從區域和街道來(lái)說(shuō)，是站在現在，站在未來(lái)5年，都將是這個(gè)區域最好品質(zhì)的一個(gè)項目。
項目周邊3公里之內，都是布里斯班最好的配套，是離熱鬧和繁華最近、卻以非常安靜的低密度片區，宜居、方便。
周邊是公園，是不能拆的別墅區，但離水上巴士只有700米，卻地鐵站也只有700米。
什么配套？隨你想，都可以。
TOP3的公立和私立醫院（mater hospital）。
TOP3的男子私校（church grammar）。
TOP3的女子私校（somerville house）。
TOP3的大學(xué)（qut和格里菲斯）。
TOP3的博物館、體育場(chǎng)、商業(yè)街等等。
其實(shí)你只要理解，布里斯班最好的配套都是在CBD或CBD周邊就明白了。
更遠的未來(lái)，我們不敢確定，敢確定的是，這是現在和未來(lái)短期，在這條街上，在這個(gè)區域，所有已知項目中，這是最好的一個(gè)項目，最好的品質(zhì)、配套、設計、管理。
3個(gè)前提。
1、這是米宅戰略伙伴mosaic在布里斯班10年以來(lái)最好最高端的項目，是的，最好的設計、最好的配套，是立牌坊、樹(shù)品牌的項目。
2、只有8層，低密度決定了居住舒適，兩棟120戶(hù)才可以養得起更好的配套（樓頂游泳池、電影院、BBQ、觀(guān)景臺，樓下精品商業(yè)、健身房、SPA室等）。
3、mosaic是一個(gè)類(lèi)似小綠城的品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，既往項目均會(huì )成為那條街上表現最好的項目。
開(kāi)發(fā)商mosaic，是一個(gè)榮獲一系列獎項的精品開(kāi)發(fā)商、品質(zhì)開(kāi)發(fā)商。
外觀(guān)設計：
兩棟樓頂層的天橋連接：
一樓的大堂和商業(yè)：
室內設計：
樓頂無(wú)邊際游泳池：
西側的CITY城市景觀(guān)：
關(guān)于戶(hù)型，整個(gè)樓盤(pán)沒(méi)有一房，定位中高端，全是兩房或三房，兩房面積100平左右，三房面積133平以上。精裝修帶車(chē)位。
關(guān)于價(jià)格，2房2衛或3衛，面積100平米左右，價(jià)格64萬(wàn)澳幣左右，租金預期每周650澳幣。合人民幣總價(jià)320萬(wàn)左右，租金一年17萬(wàn)左右，租售比妥妥的5%。
米宅是項目海外獨家合作伙伴，所有戶(hù)型米宅客戶(hù)優(yōu)先選擇，優(yōu)于本地所有機構優(yōu)先選房（這就是米宅力量），好樓層好位置好戶(hù)型，你現在擁有最佳的選擇窗口期，米宅也為你鎖定好了我們眼中最好的房源。
當然，長(cháng)期跟隨米宅并信任米宅的朋友，已經(jīng)預先選定心儀的房源。
純投資，建議多關(guān)注2房2兩衛或2房2.5衛的戶(hù)型。
總價(jià)320萬(wàn)人民幣左右，首付10%，明年上半年再付10%，兩年后交房再辦理貸款，可貸款60%，租售比5%。
還款20年，租金差不多可抵月供，20年后貸款還清，租金可用來(lái)養老或消費，房子傳承給孩子也沒(méi)有遺產(chǎn)稅。
這才是完美家庭的護城河。
無(wú)空租，穩定現金流，坐等布里斯班市場(chǎng)的暴擊時(shí)刻即可。
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