凈資產(chǎn)<200萬(wàn)，真的不需要關(guān)注墨爾本房產(chǎn)。凈資產(chǎn)>500萬(wàn)，真的有必要關(guān)注一下墨爾本房產(chǎn)。200萬(wàn)<凈資產(chǎn)<500萬(wàn)，一半一半吧，看你真正的需求和家庭規劃。
畢竟，澳洲房產(chǎn)屬于資產(chǎn)配置。澳洲沒(méi)有遺產(chǎn)稅沒(méi)有房產(chǎn)稅，但沒(méi)有資產(chǎn)，何來(lái)配置。話(huà)糙理不糙，咱說(shuō)實(shí)話(huà)，做實(shí)事，不能忽悠。畢竟，澳洲是發(fā)達國家，一套房也得400萬(wàn)元人民幣起步，雖然房?jì)r(jià)一直漲，但畢竟也是高福利國家，高福利也對應著(zhù)高稅收。所以，如果交房后計劃持有周期低于5年的，也不建議購買(mǎi)。澳洲房產(chǎn)適合配置、傳承，但真的不適合短期炒作，真沒(méi)必要，都是摩擦成本。澳洲房產(chǎn)配置的背后是澳元、澳洲人口、澳洲經(jīng)濟、移民社會(huì )、澳洲教育。一、家庭凈資產(chǎn)>200萬(wàn)元。三、了解澳洲，也理解澳洲房產(chǎn)配置的意義。過(guò)去50年，常年霸屏全球宜居城市排行榜前幾名，甚至經(jīng)常就是NO.1。就是適宜居住唄，居住需要啥？就是吃喝拉撒、玩逛、治安環(huán)境、教育人文、就業(yè)等。
何為墨爾本？澳洲人口最多的城市，超過(guò)悉尼。目前人口530萬(wàn)，正在向千萬(wàn)人口的大都市邁進(jìn)。為何要在2023年7月的時(shí)間點(diǎn)來(lái)關(guān)注墨爾本房產(chǎn)？說(shuō)的是澳大利亞全國平均房?jì)r(jià)在2020年3月到2023年6月這三年三個(gè)月時(shí)間的變化。
2020年3月到2022年4月澳洲房?jì)r(jià)上漲到頂，漲幅是26.2%。
2022年5月澳洲央行加息，引發(fā)房?jì)r(jià)下跌，從2022年5月到2023年2月，累計澳洲全國平均房?jì)r(jià)下跌了9.1%。從2023年2月開(kāi)始，澳洲房?jì)r(jià)再次上漲，到6月份累計又上漲了3.4%。從2020年3月到2023年6月，澳洲全國平均房?jì)r(jià)上漲了26.2%-9.1%+3.4%=20.5%。先體會(huì )一下全球資產(chǎn)配置的重要性、必要性。
先體會(huì )一下什么是澳洲房?jì)r(jià)。2、該看第二張圖了（其實(shí)和第一張一樣，只是強調這張圖的重要性）。這是截止2023年6月份最新的數據圖，這張圖很重要，幫我們去理解今天的墨爾本非常重要。1、大流行期間墨爾本房?jì)r(jià)最高漲幅只有10.7%，低于41.8%的布里斯班和24.5%的悉尼（澳洲房產(chǎn)建議只關(guān)注悉尼 墨爾本 布里斯班，不解釋?zhuān)?/span>2、自2022年5月澳洲央行開(kāi)始加息，墨爾本房?jì)r(jià)又回調了9.6%，悉尼回調13.8%，布里斯班回調11%。3、自2023年上半年房?jì)r(jià)回調到底后，三大城市均開(kāi)始溫和上漲，悉尼領(lǐng)漲6.7%，布里斯班上漲3.1%，墨爾本上漲2.3%。4、也就是說(shuō)，漲漲跌跌，自2020年3月到2023年6月，悉尼房?jì)r(jià)上漲了17.4%，布里斯班房?jì)r(jià)上漲了33.9%，墨爾本房?jì)r(jià)只上漲了3.4%。
這只是2023年6月相比2022年6月的數據變化。墨爾本的別墅租金漲幅10.6%，高于悉尼的9.4%，高于布里斯班的8.6%。這只是2023年6月相比2022年6月的數據變化。墨爾本的公寓租金漲幅15.5%，略低于悉尼的18.8%，和布里斯班的16.3%。擺了一堆數據，其實(shí)就是想告訴大家真相，告訴大家真實(shí)的數據和市場(chǎng)。
2、但墨爾本在本輪澳洲房?jì)r(jià)漲幅幾乎沒(méi)有漲，房?jì)r(jià)和疫情之前差不多。3、但墨爾本的租金漲幅卻和全國漲幅同步，甚至還要高于其它城市。5、準確的說(shuō)，過(guò)去兩年，墨爾本租金漲幅是23%，但房?jì)r(jià)幾乎沒(méi)漲，那，租金漲完房?jì)r(jià)呢？所以，這是我們在2023年7月來(lái)關(guān)注墨爾本非常重要的原因和邏輯。問(wèn)題來(lái)了，為什么會(huì )這樣？在2020-2022疫情期間，墨爾本人口是減少的。
因為墨爾本封城時(shí)間最久，因為墨爾本緯度最高、氣溫最低，狗日的新冠病毒的最適宜溫度是8.2度，溫度偏低。墨爾本是在疫情期間封城時(shí)間最久的澳洲首府城市。天性自由的澳洲人，肯定是受不了的，所以，紛紛逃離墨爾本。因為疫情過(guò)去了，因為疫情過(guò)去了，因為疫情過(guò)去了。因為人們回來(lái)了，因為人們回來(lái)了，因為人們回來(lái)了。又趕上澳洲加息，房?jì)r(jià)還沒(méi)反應過(guò)來(lái)。以你的智商，我想，這個(gè)底層邏輯已經(jīng)完全明白了。那，如果想關(guān)注墨爾本，該如何買(mǎi)呢？首先，咱要承認，肯定是別墅住著(zhù)舒服，土地永遠漲。
以墨爾本為例，土地估值5萬(wàn)以上的部分要交稅，交多少？海外投資客要交4.3%左右（中間有4%是海外投資客缺席稅）。如果你買(mǎi)的一個(gè)公寓，就是一棟非別墅住宅，可能一塊地上蓋了100戶(hù)，分到每戶(hù)的土地估值可能是4萬(wàn)多澳幣，你是不用交土地稅的。沒(méi)有澳洲PR，其實(shí)，公寓>=別墅。先來(lái)說(shuō)一下墨爾本公寓四大坑吧。好地段+好開(kāi)發(fā)商+好產(chǎn)品+好價(jià)格。找到墨爾本的北京海淀西城、上海浦東、深圳南山、杭州濱江。如上圖，墨爾本收入層次分布圖，顏色越深，收入越高。所以，墨爾本的黃金地段，就是CBD向東、向東南延伸的5公里之內的片區，沿海邊可以延到近10公里。1、離CBD有多遠？別墅不能超15公里，公寓不能超6-7公里。如果不想聽(tīng)太多分析，其實(shí)，有一句話(huà)。
在墨爾本買(mǎi)公寓，買(mǎi)st kilda road上的品質(zhì)開(kāi)發(fā)商好項目，就是整個(gè)墨爾本的上策之選。
今天推薦的，也是一個(gè)不錯的好項目。
說(shuō)項目之前，先說(shuō)開(kāi)發(fā)商，因為在澳洲購買(mǎi)公寓，米宅的原則是：
開(kāi)發(fā)商第一、地段第二、產(chǎn)品第三。
如何評價(jià)一個(gè)開(kāi)發(fā)商是不是好開(kāi)發(fā)商？
有一個(gè)非常簡(jiǎn)單的標準：復購率。
mirvac每一個(gè)項目的老客戶(hù)占比平均為30%。
僅此一條就夠了。
然后才是關(guān)于它的介紹，
1、1971年成立的澳洲公司。
2、從設計、到建筑施工、到物業(yè)管理一體化運營(yíng)的公司。
3、專(zhuān)注于中高端市場(chǎng)。
4、上市公司。
5、mirvac的建筑公司在悉尼所在的新州排名第一。
6、在悉尼有一個(gè)項目是售價(jià)一平米12萬(wàn)澳幣。
7、在布里斯班市場(chǎng)，2014年就創(chuàng )過(guò)一套公寓售價(jià)1400萬(wàn)的記錄。
記住一句：開(kāi)發(fā)商是mirvac，澳洲地產(chǎn)行業(yè)都知道，這是一個(gè)好開(kāi)發(fā)商，它家的房子靠譜。
然后來(lái)說(shuō)項目。
開(kāi)發(fā)商mirvac+一線(xiàn)臨公園+CBD2.7公里+三公園圍繞+海邊1.8公里項目南北側都是4層的保護建筑，不能拆，5樓以上的視野就自由了。南北都是不能拆的4層老建筑，西側就是公園albert park，也是F1方程式賽車(chē)的地方。CBD就在不遠處，遠離了CBD的擁擠，也享受了CBD的便利。整棟樓一共14層，小高層，永久產(chǎn)權，帶裝修，送車(chē)位。
所謂品質(zhì)，就是應有盡有，你想到的游泳池、觀(guān)景臺、SPA、瑜伽、健身房、觀(guān)景餐廳這些配套，都是有的。13樓和14樓是一層兩戶(hù)，470平，1400萬(wàn)澳幣。設計感十足的外立面，未來(lái)也是這條街上的靚仔：特別值得一提的是10樓少做個(gè)房子來(lái)讓整棟樓可使用的大露臺、可觀(guān)景、可聚餐、可PARTY：10樓的景觀(guān)面，感受一下，公園就在樓下，可看到CBD，也可看到大海（請把頭轉45度）：單價(jià)5萬(wàn)人民幣+，總價(jià)350萬(wàn)人民幣+。頂樓最貴的470平1400萬(wàn)澳幣咱也不要去碰了，已經(jīng)被定了，體會(huì )一下富人的選擇。6樓的602 603 604三戶(hù)被一個(gè)當地居民買(mǎi)下來(lái)打通做成了一戶(hù)自己要住，從中體會(huì )一下當地人對地段和項目的認可度。388萬(wàn)的1102想著(zhù)還能做個(gè)優(yōu)質(zhì)房源明燈呢，稿子寫(xiě)完沒(méi)發(fā)就被定了，體會(huì )一下速度。此刻下定，鎖定2026年的房?jì)r(jià)，鎖定2026年的貸款利率。首付只需要10%，2026年交房才辦貸款，可貸款70%。2024降息已是大勢所趨，2026年交房正好是合適的貸款利率，完美利用當下的高利率周期護航。
正確的交叉驗證方法是，拿起手機，找到在墨爾本從事房產(chǎn)的朋友問(wèn)他，1、mirvac是不是一個(gè)好開(kāi)發(fā)商？
2、st kilda一線(xiàn)看albert park公園的房子是不是頂級地段？3、墨爾本房?jì)r(jià)是不是在過(guò)去三年這輪周期中漲的最少？5、澳洲是不是從2024年大概率開(kāi)始降息？如果以上問(wèn)題的答案都是YES，那你直接下手就是了。如果你認同全球資產(chǎn)配置的必要性、重要性、緊迫性。如果你認同澳洲房產(chǎn)的穩定性、保值性、長(cháng)期增值性。更為重要的，米宅全球獨家房源，僅限本月，急急如律令。動(dòng)心了，有興趣，不妨了解一下，說(shuō)一千道一萬(wàn)，不如實(shí)實(shí)在在做一件。長(cháng)按二維碼，加群，私信，了解開(kāi)發(fā)商、戶(hù)型、價(jià)格、學(xué)區、配套、租金、稅費等等更詳細信息吧。
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