2007年2月1日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，開(kāi)始對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納由先前的“預征制”轉為“清算制”。土地增值稅的清算對房地產(chǎn)市場(chǎng)，對股市，對房?jì)r(jià)都產(chǎn)生不同程度的影響。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費中，土地增值稅占有較大的比重，它稅率高、稅負重，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對土地增值稅的籌劃就顯得尤為重要。筆者擬從以下4個(gè)方面對土地增值稅籌劃技巧進(jìn)行探討。

　　一、分散收入籌劃法

　　由于土地增值稅采用的是以增值額為基礎的超額累進(jìn)稅制，因此土地增值稅籌劃最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項目的金額的余額。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低稅負的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入的常用方法有：

　　1.將可以分開(kāi)單獨計價(jià)的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離

　　假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準備出售一幢寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)值是500萬(wàn)元，其所含各種附屬設備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，對寫(xiě)字樓的價(jià)格和附屬設備的價(jià)格不加區分，而是將全部金額600萬(wàn)元以房地產(chǎn)轉讓價(jià)格的形式在合同上體現，則相同條件下的增值額會(huì )增加100萬(wàn)元，相應地應納稅額也就會(huì )增大。但是如果該企業(yè)和購買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，僅在合同上注明500萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設備購銷(xiāo)合同，可以使得增值額變小，節省應繳納的土地增值稅稅額，而且由于購銷(xiāo)合同適用0.3‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權轉移書(shū)據適用的0.5‰稅率要低，還可以節省印花稅，降低了企業(yè)的稅負。

　　2.分別簽訂購房合同和裝飾裝潢合同

　　當所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設備及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉移合同；當附屬設備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購買(mǎi)者簽訂附屬設備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應納稅額有所減少，達到了降低稅負的目的。

　　3.利用分別核算法分散收入

　　稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值稅。同時(shí)，稅法還規定，納稅人既建造普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，應當分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅待遇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，分別核算與不分別核算稅負大不相同。

　　案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為2億，其中普通標準住宅銷(xiāo)售額為1.2億元，豪華住宅的銷(xiāo)售額為8 000萬(wàn)元。稅法規定可扣除項目的金額為1.4億元，其中普通標準住宅可扣除項目的金額為10 050萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項目的金額為3 950萬(wàn)元。

　　不分別核算應納土地增值稅時(shí)：增值率=（20 000-14 000）÷14 000×100%=42.9%，

　　適用稅率為30%，應納土地增值稅=（20 000-14 000）×30%=1 800（萬(wàn)元）。

　　分別核算時(shí)：

　　普通住宅：增值率=（12 000-10 050）÷10 050×100%=19.4%.

　　稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值稅。

　　所以應納土地增值稅=0（萬(wàn)元）。

　　豪華住宅：增值率=（8 000-3 950）÷3 950×100%=103%.

　　適用稅率為50%，應納土地增值稅=（8 000-3 950）×50%-3 950×15%=1432.5（萬(wàn)元）。

　　二者合計應納土地增值稅1 432.5萬(wàn)元。

　　分別核算比不分別核算少支出稅金=1 800-1 432.5=367. 5（萬(wàn)元）。

　　二、“臨界點(diǎn)”籌劃法

　　土地增值稅計算中增值率的高低決定了適用稅率的高低。增值率取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入和扣除項目金額。降低增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)，通過(guò)適當降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。但是，價(jià)格的降低會(huì )減少企業(yè)的收益。二是增加扣除額。納稅人應當通過(guò)事先測算，制定最佳銷(xiāo)售價(jià)格，達到降低稅負，綜合經(jīng)濟效益最佳的目的。企業(yè)可以分以下兩種情況進(jìn)行測算：

　　1.享受起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠而制定的銷(xiāo)售價(jià)格

　　假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建成一批商品房待售，除銷(xiāo)售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為500萬(wàn)元，則當銷(xiāo)售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應的銷(xiāo)售稅金及附加為：

　　5%×（1+7%+3%）x=5. 5% x.式中，5%為營(yíng)業(yè)稅；7%為城市維護建設稅；3%為教育費附加；

　　這時(shí)，其全部允許扣除項目金額為：500+5. 5% x.

　　根據有關(guān)起征點(diǎn)的規定，企業(yè)享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠的最高售價(jià)應滿(mǎn)足：

　　x=（500+5. 5% x）×（1+20%）。

　　解以上方程，得x=642.40.即當售價(jià)為642. 40萬(wàn)元時(shí)，增值率為0%，此時(shí)，全部允許扣除項目金額=500+5. 5%×642. 40=535. 33（萬(wàn)元）。

　　也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商只有將其銷(xiāo)售額控制在642.40萬(wàn)元以?xún)?，才能享受到免征土地增值稅的稅收?yōu)惠，否則將全額征稅。

　　2.通過(guò)提高售價(jià)達到增加收益的目的

　　當增值率略高于20%時(shí)，即應適用“增值率在50%以下，稅率為30%”的規定。沿用上例，假定此時(shí)的售價(jià)為642. 40+y（式中y為提高的售價(jià)）；相應的允許扣除項目金額應當提高5. 5% y（為銷(xiāo)售稅金及附加的增加額），

　　這時(shí)，全部允許扣除項目的金額=535. 33+5. 5% y；

　　增值額=（642.40+y）-（535.33+5. 5% y）=107.07+94.5% y；

　　企業(yè)應交納的土地增值稅=（107.07+94. 5% y）×30%=32.12+0. 28 y.

　　若企業(yè)欲使提高售價(jià)帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使y>32.12+0.28y

　　即y > 44.61.

　　此時(shí)的售房?jì)r(jià)格最少應為：642.40+44.61=687.01（萬(wàn)元）。

　　也就是說(shuō)，只有售房?jì)r(jià)格高于687.01萬(wàn)元時(shí)，企業(yè)才能達到通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益的目的。

　　三、建房方式籌劃法

　　1.合作建房方式

　　稅法規定，對于一方出地一方出資的雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。但如果建成后轉讓的，則屬于征收土地增值稅的范圍。根據這一政策，可作納稅籌劃如下：

　　假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金，這樣從形式上就符合了一方出土地、一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶(hù)分得自用。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住房建成后轉讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅，從而達到降低稅負的目的。

　　2.代建房方式

　　稅法規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入，該收入不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉移，屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)營(yíng)業(yè)稅適用的是3%的比例稅率，稅負顯然比土地增值稅的30%～60%的四級超率累進(jìn)稅率要低得多。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終的購買(mǎi)用戶(hù)，簽訂建房合同，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用稅負較重的開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用客戶(hù)的名義取得土地使用權和購買(mǎi)各種材料設備，也可以通過(guò)協(xié)商由客戶(hù)自己取得和購買(mǎi)，只要注意從最終形式上看房地產(chǎn)權屬沒(méi)有發(fā)生轉移便可以了。

　　四、費用轉移籌劃法

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用中的利息支出是按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。但管理費用、銷(xiāo)售費用是按實(shí)際支出數扣除的，如果不事先籌劃，往往會(huì )造成不同項目負擔費用的高低不同，從而使不同項目增值率不同，造成多交稅。這就需要事前籌劃?；I劃時(shí)，把總部的一些人員分流到或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導兼某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項目的管理，那么此人的有關(guān)費用可以分攤到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去，既減少了期間費用，又增大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加開(kāi)支的情況下，可以增大土地增值稅允許扣除項目金額。