18.轉按揭二手房屋糾紛
需辦轉按揭的二手房買(mǎi)賣(mài)，在一方當事人根本違約致合同履行利益不能實(shí)現情況下，對方當事人可行使法定或約定解除權。合同約定了違約金，一方違約未給另一方造成損失的，違約金條款仍應適用。對違約金當事人可依據《合同法》相關(guān)規定，請求法院予以調整。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【84】購買(mǎi)二手按揭房屋，賣(mài)方是否符合贖樓、注銷(xiāo)抵押登記的條件，將直接影響到合同的履行，如不能辦轉按揭或注銷(xiāo)抵押登記，則賣(mài)方可能構成違約；由買(mǎi)方以賣(mài)方名義繼續還款，在買(mǎi)方違約情況下，賣(mài)方依然需對銀行承擔還款的合同責任，賣(mài)方只享有向買(mǎi)方主張違約責任的權利。
【85】轉按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同通常會(huì )約定“按揭不足部分，由買(mǎi)方以現金方式補足”，但若按揭因政策停緩等不可抗力導致受阻，在賣(mài)方明顯無(wú)責的情況下，合同無(wú)法繼續履行的后果，依據前款通行約定，往往由買(mǎi)方來(lái)承擔違約的法律后果，包括新增加的貸款利息、稅費負擔。
【86】按揭房買(mǎi)受人采用繼續使用出賣(mài)人名義向銀行償還按揭貸款，在出賣(mài)人更換銀行卡違約導致買(mǎi)受人無(wú)法繼續償還按揭款的情況下，買(mǎi)受人起訴，可要求繼續履行合同。如要求法院直接確認其所有權，或要求以買(mǎi)受人名義直接向銀行償還按揭款的，均無(wú)法律依據。
【87】合同約定的先履行義務(wù)，因情勢變化導致履行受阻或履行無(wú)必要的，先履行義務(wù)人應對此舉證。比如約定出賣(mài)人有申請轉按揭的義務(wù)，因最終未在約定期限內辦理，出賣(mài)人應就系其所稱(chēng)買(mǎi)受人不滿(mǎn)意按揭貸款成數所致進(jìn)行舉證；再比如，實(shí)踐中，合同約定出賣(mài)人就案涉房抵押手續辦理完畢，因未履行的，出賣(mài)人應就其所稱(chēng)的系買(mǎi)受人因不愿承擔實(shí)際高出的面積差價(jià)款而取回首付款進(jìn)行舉證。
【88】合同履行中的通知、協(xié)助等附隨義務(wù)的不作為，亦可能成為一方違約的口實(shí)。在轉按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行中，在非歸因于買(mǎi)賣(mài)雙方的情況下導致轉按揭辦理受阻，買(mǎi)方有義務(wù)通知賣(mài)方協(xié)商解決的途徑。
19.逾期交房的損失計算
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方未依約交付房屋的，應承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買(mǎi)方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準，結合本地區房屋租賃現狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應予支持。
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【89】因出賣(mài)方遲延交房，買(mǎi)方持與他人簽訂的轉租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會(huì )被法院以租金計算標準不客觀(guān)而駁回。故房屋買(mǎi)賣(mài)合同可事先對一方遲延交房或遲延付款的違約責任有明確約定。
【90】房屋的交付往往以“交鑰匙”為標志，買(mǎi)方索取鑰匙主張交付、賣(mài)方主張交付鑰匙被拒絕，均應保留好相關(guān)證據，比如證人證言、提存證據、短信證據、錄音證據等。
【91】二手房屋買(mǎi)賣(mài)，雙方對房屋交付日期應有明確約定，對逾期交付可參照該房屋當地當時(shí)出租的標準，約定遲延履行的違約賠償條款，以免將來(lái)認定損失時(shí)，出現舉證上的困難。
20.戶(hù)口遷移的違約責任
二手房買(mǎi)賣(mài)合同一方當事人因戶(hù)口遷出問(wèn)題提起訴訟，因戶(hù)口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買(mǎi)受人要求出賣(mài)方將戶(hù)口遷出的訴訟請求不予支持。但買(mǎi)受人以出賣(mài)方逾期遷出戶(hù)口構成違約為由，要求出賣(mài)方承擔違約責任的，屬于民事案件受理范圍。
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【92】二手房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方應約定賣(mài)方戶(hù)口遷出問(wèn)題，如未約定，訴訟中買(mǎi)方提出，法院可能以“非屬民事法律關(guān)系調整范圍”為由不予支持。
【93】對戶(hù)口遷出的約定，應注意到該住處除出賣(mài)人以外是否存在其他近親屬或親屬的戶(hù)口，在遷出存在障礙的情況下，違約責任應對此約定明確。
21.土地出讓金補交責任
購買(mǎi)劃撥土地上的房屋，應由購買(mǎi)人補交土地出讓金，交易雙方另有約定的除外。
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【94】購買(mǎi)劃撥土地上建造的房產(chǎn)，交易雙方應明確出賣(mài)人是否已補交土地出讓金，是否符合房屋（土地）轉讓條件；無(wú)論出賣(mài)人是否已繳納土地出讓金，出賣(mài)人現轉讓的房屋價(jià)款是否包含土地出讓金，均需在合同中明確，否則，影響過(guò)戶(hù)。
【95】對于房屋辦理土地使用權證是否需要交納土地出讓金及由誰(shuí)負擔，即購房款是否包含土地出讓金，雙方在合同中應明確。購買(mǎi)劃撥土地上房屋，在雙方對土地出讓金未約定情況下，法院可能認為變更土地用途和類(lèi)型系買(mǎi)方自愿，由此產(chǎn)生的土地出讓金應由買(mǎi)方承擔。
【96】對于房屋出賣(mài)人持有的產(chǎn)權證上已明確標明土地使用權類(lèi)型系“劃撥”性質(zhì)的，應視為賣(mài)方盡到告知義務(wù)，買(mǎi)方以此作為重大誤解要求撤銷(xiāo)合同，通常不會(huì )得到法院支持。
【97】辦理產(chǎn)權手續，還應包括辦理土地使用權證，由此產(chǎn)生的費用應在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，同時(shí)對于因乙方遲延辦理，因政策原因導致辦證費用新增的損失承擔亦應明確。
【98】企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，涉及到土地劃撥性質(zhì)的變更，應明確與職工簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)，商品房買(mǎi)賣(mài)與二手房買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)的不同，可能導致土地出讓金繳納的主體不同。
22.口頭合同效力與認定
房屋買(mǎi)賣(mài)行為是要式法律行為，但對于房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身所采取口頭、書(shū)面或其他形式，不影響合同的效力。
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【99】二手房交易從預約交定金或訂金開(kāi)始，就應采用書(shū)面形式，就雙方之間建立的法律關(guān)系及權利義務(wù)進(jìn)行明確約定，防止一方反悔時(shí)因口頭合同舉證上的困阻造成違背真實(shí)意思表示的不利后果。
【100】賣(mài)方收取定金時(shí)，應就房屋買(mǎi)賣(mài)的主要條款如付款、交房、過(guò)戶(hù)、稅費負擔等與買(mǎi)方達成一致并形成書(shū)面合同，以免事后因約定不明，導致履行受阻。
23.無(wú)可歸責于雙方情形
二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因不可歸責于雙方當事人的事由引致合同解除，雙方無(wú)需承擔違約責任。
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【101】陰陽(yáng)合同、稅費負擔、遺漏條款等，往往是二手房交易過(guò)程中一方提出解約理由的原因。當事各方應對交房時(shí)間和付款時(shí)間有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無(wú)證據證明，對方否認情況下，口頭約定相當于無(wú)約定。
【102】因受房地產(chǎn)市場(chǎng)國家調控政策影響，導致首付款、稅費增加能否被認定為情勢變更，而屬于“因不可歸責于任何一方的原因導致合同解除”，實(shí)踐中仍需要根據具體情形，由法官甄判。
24.逾期付款的法律后果
二手房買(mǎi)受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標準，又未約定相應損失賠償的，應按中國人民銀行規定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過(guò)上述計算標準計算的數額，當事人對超出部分的損失可要求違約方承擔。
【相關(guān)法律風(fēng)險提示】
【103】在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買(mǎi)方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買(mǎi)賣(mài)合同應盡可能約定將買(mǎi)方的主要付款義務(wù)履行作為賣(mài)方交房的基礎。
【104】在一方逾期付款，另一方接受的，則可能認為是對逾期付款違約責任的放棄。在不接受時(shí)，若被法院認定買(mǎi)方逾期有合理理由，相反，賣(mài)方拒絕接收構成違約。故，以對方違約并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和證據。
【105】爭議條款：①“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類(lèi)推?！痹摋l款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定可能會(huì )被法院認定無(wú)效。②“買(mǎi)方逾期15日未付清應付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買(mǎi)方所交定金，賣(mài)方不予退回，已付購房款賣(mài)方在七日內退回買(mǎi)方；另賠償賣(mài)方2萬(wàn)元違約金”。該條款約定的實(shí)際是逾期付款導致合同解除時(shí)的違約責任，如逾期付款，合同又未被認定解除，違約責任實(shí)際上并不能依此款主張，出現漏洞。
25.判決確權與賣(mài)房效力
在涉及民事與行政交叉問(wèn)題的房屋權屬登記案件中，如被訴的行政行為是以民事案件的審理結果為前提，則行政案件應中止審理，民事案件審理終結后，再行審理；如民事案件的審理以行政案件的審理結果為前提，則行政案件應繼續審理。房屋產(chǎn)權轉移登記雖被生效判決撤銷(xiāo)，受讓人不能基于《物權法》上的善意取得制度取得系爭房屋的所有權，但不影響其作為善意相對人基于表見(jiàn)代理制度取得系爭房屋的所有權。
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【106】無(wú)權處分行為符合表見(jiàn)代理情形，存在權利人和善意相對人兩種需要保護的利益，同時(shí)亦可能存在行政和民事兩種相互沖突的判決。實(shí)際上無(wú)論怎樣裁判，或者說(shuō)法律確定保護哪一方無(wú)辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依據：相對人固然可依善意及表見(jiàn)代理制度取得，但撤銷(xiāo)頒證行為的生效行政判決包含了買(mǎi)受人實(shí)現過(guò)戶(hù)在法律上存在的障礙。防范之法：除審查權屬狀態(tài)外，對有代理人代為交易的情形，應就授權真實(shí)性更為留意。
【107】購買(mǎi)房屋前，簽約人雖為產(chǎn)權人，作為房產(chǎn)共有人的配偶另一方亦書(shū)面同意出售，但仍可能存在冠名產(chǎn)權人之外的其他權利人嗣后主張權利，按《物權法》和《合同法》，善意取得不動(dòng)產(chǎn)有法律依據，仍需買(mǎi)受人就對價(jià)、善意進(jìn)行舉證。為避免訴訟風(fēng)險，買(mǎi)受人在源頭上對權屬是否存在爭議有必要多做一些了解。
【108】無(wú)論是正式簽訂的購房合同，還是為登記而簽訂的備案合同，當事人主體應保持一致，善始善終，對于委托他人簽訂的，務(wù)必核實(shí)并保留授權憑證。
【109】房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，應及時(shí)辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，即使依合同取得的所有權受法律保護，但因未登記，不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。
【110】夫妻離婚就房產(chǎn)約定歸孩子的，與孩子一同生活的離婚夫妻一方處分該房產(chǎn)，是否須征求對方或孩子意見(jiàn)，未征求意見(jiàn)是否必然導致轉讓房屋合同無(wú)效，依現行法律條文推導不出明確結論。筆者認為，除非該處分行為明顯侵害作為受益人的未成年人利益，買(mǎi)受人又難以認定為善意，否則應認定合同有效。
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