一、確定對象
房地產(chǎn)業(yè)作為某區的支柱型產(chǎn)業(yè)一直是區稅務(wù)局稅源管理的重點(diǎn)，2008年5月至9月，為進(jìn)一步推進(jìn)對房地產(chǎn)業(yè)稅收秩序的整頓治理，分局對轄區內所有房地產(chǎn)企業(yè)下發(fā)了納稅情況自查表及納稅情況自查要點(diǎn)，結合房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收政策要求企業(yè)對2007年度納稅情況進(jìn)行自查，對照要點(diǎn)客觀(guān)反應存在的問(wèn)題，并督促企業(yè)及時(shí)足額申報補稅。
被要求自查的57家企業(yè)中有56家對照自查要點(diǎn)都或多或少地發(fā)現自身存在的涉稅問(wèn)題，并主動(dòng)要求補繳稅款，自查有效面達98.25%，唯獨一家名為ZK建設開(kāi)發(fā)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)ZK公司）報送的自查表上赫然寫(xiě)著(zhù)“自查無(wú)問(wèn)題”五個(gè)字，這一自查結果立刻引起了稅收管理員的重點(diǎn)關(guān)注。管理員隨即通過(guò)市局建立的征管疑點(diǎn)信息案源庫系統查詢(xún)，發(fā)現ZK公司并非A級納稅人，以往有過(guò)被稽查查補稅款的記錄，納稅評估疑點(diǎn)指標案源庫系統中這家企業(yè)也是榜上有名，為重度異常且異常積分達7分。因此管理員初步判斷，該企業(yè)自查反應情況可能不實(shí)，有少申報地方各稅的嫌疑，決定將該企業(yè)列為專(zhuān)項評估對象。
二、評估分析
借助南京地稅較為完善的征管信息系統以及與相關(guān)部門(mén)間數據共享、相互協(xié)作的信息平臺，評估人員獲得了比較充分的案頭分析資料。
（一）收集、篩選相關(guān)信息
信息1、企業(yè)基本情況
信息來(lái)源：征管信息系統中的房地產(chǎn)管理平臺
ZK公司是本區房地產(chǎn)行業(yè)的納稅大戶(hù)，1992年3月成立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)。企業(yè)所得稅在地稅繳納，征收方式為查賬征收。目前在售項目金鼎灣小區，2006年1月開(kāi)工興建，2006年10月取得預售許可證，2007年11月辦理竣工驗收手續，2008年整體交付。項目總投資規模8億元人民幣，總可售面積89072.76平方米。截至2007年12月，已售面積82837.67平方米，銷(xiāo)售比例達到93%。銷(xiāo)售期間采取了收取購房戶(hù)定金、預收房款方式對外銷(xiāo)售。本次評估所屬期內該企業(yè)無(wú)其他開(kāi)發(fā)在售項目。
信息2、相關(guān)財務(wù)數據
信息來(lái)源：征管信息系統中CA用戶(hù)填報的2007年度會(huì )計報表（見(jiàn)附表1，單位：萬(wàn)元）
信息3、相關(guān)涉稅信息
信息來(lái)源：征管信息系統中的“一戶(hù)式”查詢(xún)
（1）2007年度部分納稅數據（見(jiàn)附表2）
（2）房產(chǎn)稅、土地使用稅項目登記
企業(yè)土地使用稅登記信息為自用辦公房占地，取得土地時(shí)間1998年，占地面積360平方米，土地級次城區二級。
信息4、房產(chǎn)局外部交換數據
信息來(lái)源：征管系統中市房地產(chǎn)信息網(wǎng)交換數據
（1）2007年經(jīng)產(chǎn)權交易中心鑒證的房屋銷(xiāo)售合同（見(jiàn)附表3）
（2）房產(chǎn)項目管理檔案
土地使用證：標明土地開(kāi)發(fā)面積66000平方米；
土地出讓合同：約定土地交付時(shí)間2005年12月；
工程規劃許可證、商品房銷(xiāo)售許可證：標明用途“住宅”、“商業(yè)”。
信息5、預警值對比
信息來(lái)源：區國地稅聯(lián)合建立的房地產(chǎn)企業(yè)稅收評估分析模型（見(jiàn)附表4）
公式說(shuō)明：
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入所得稅負擔率=應納所得稅額/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（含預收賬款的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=本期末預收賬款余額-上期末預收賬款余額 本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）×100%
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%
三項費用負擔率＝三項費用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入×100%
信息6、稅戶(hù)日常核查信息
信息來(lái)源：稅收管理員日常征管
（1）根據管理員平日實(shí)地征管掌握的信息，小區臨街的兩棟房屋的一樓為門(mén)面房。由于地理位置優(yōu)越，距離市商業(yè)中心和地鐵站出口步行僅幾分鐘，門(mén)面房2007年下半年開(kāi)始銷(xiāo)售。2008年部分門(mén)面房裝修后投入使用，經(jīng)營(yíng)狀況良好。
（2）小區有較為完善的配套設施，車(chē)位配置比例幾乎達到1：1。車(chē)庫利用地下人防設施建設，產(chǎn)權屬全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權出售或出租，業(yè)主使用車(chē)位按月向物業(yè)公司繳納管理費。
（二）分析差異，鎖定疑點(diǎn)
在廣泛的占有、了解這家房地產(chǎn)企業(yè)的信息資料后，管理員采用了多種審核分析方法進(jìn)行數據的比較，發(fā)現并確定疑點(diǎn)。
內外部數據比較
公式：一定時(shí)期納稅人在市房地產(chǎn)局銷(xiāo)售備案數據=預收帳款期末數-預收帳款期初數 本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=企業(yè)實(shí)際申報營(yíng)業(yè)稅計稅依據
（見(jiàn)附表5）
比對房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數據與企業(yè)財務(wù)報表信息可以看出：該項目2007年經(jīng)產(chǎn)權鑒證的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同金額為59037.93萬(wàn)元大于當年企業(yè)實(shí)際申報的銷(xiāo)售收入57837.32萬(wàn)元。
疑點(diǎn)一：企業(yè)可能存在少計不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入行為。
2、財務(wù)數據與申報數據比較
（1）從企業(yè)報表數據來(lái)看，其他業(yè)務(wù)利潤110萬(wàn)元。而從管理員掌握的實(shí)際情況分析，產(chǎn)權屬全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商無(wú)權出售或出租，因此這部分利潤不可能是源自開(kāi)發(fā)商出售或出租車(chē)位的收入，那利潤究竟來(lái)源什么業(yè)務(wù)？另外，其他應付款比上年末凈增480萬(wàn)元。從整個(gè)項目銷(xiāo)售及竣工情況來(lái)看，2007年年底都近尾聲，有少量的工程質(zhì)保金未支付可以理解，但增加了幾百萬(wàn)的其他應付款則或許另有隱情。這個(gè)其他業(yè)務(wù)利潤與其他應付款之間是否有某種聯(lián)系？
（2）企業(yè)財務(wù)報表數據和2007年繳稅記錄對比，2007年企業(yè)利潤13000余萬(wàn)元，不考慮其他納稅調增項目，扣除企業(yè)2006年預收帳款預計毛利額，應納稅額也遠不止企業(yè)2007年申報繳納的所得稅1500余萬(wàn)元。
疑點(diǎn)二、企業(yè)有編造虛假計稅依據，少繳企業(yè)所得稅的嫌疑。
3、行業(yè)預警值比較
從該公司2007年的主要財務(wù)指標與行業(yè)預警值數據對比來(lái)看，ZK公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入所得稅負擔率、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入成本率指標明顯低于行業(yè)平均值。對于一個(gè)有著(zhù)一級開(kāi)發(fā)資質(zhì)的老房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應當有著(zhù)較為成熟的項目運作的管理經(jīng)驗，那么開(kāi)發(fā)成本高于行業(yè)平均水平，究竟是企業(yè)內部成本控制出現了問(wèn)題，還是開(kāi)發(fā)商有意虛增成本？這一問(wèn)題必須要結合企業(yè)的各成本項目進(jìn)行分析。
疑點(diǎn)三、企業(yè)可能存在虛增主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的問(wèn)題。
4、項目登記與申報數據比較
根據企業(yè)繳稅數據和土地項目信息登記分析，企業(yè)2007年度繳納的土地使用稅正是ZK公司辦公樓占地繳納的稅款（360×9=3240萬(wàn)元）。至于開(kāi)發(fā)項目用地，ZK公司既未按要求進(jìn)行土地項目登記，也沒(méi)對該土地進(jìn)行納稅申報。
疑點(diǎn)四、企業(yè)存在少繳納土地使用稅的嫌疑。
5、稅種之間的關(guān)聯(lián)性分析
從房產(chǎn)項目管理檔案看，該小區項目是包括部分商業(yè)用房，從管理員日常掌握的信息也證明了ZK公司確實(shí)是在2007年銷(xiāo)售了門(mén)面房，那么土地增值稅的稅率應該有1%，還有2%，而企業(yè)2007年申報的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅配比關(guān)系是5：1，說(shuō)明企業(yè)對土地增值稅全部是按預售收入的1%繳。
疑點(diǎn)五、企業(yè)可能存在土地增值稅預繳不足的問(wèn)題。
三、核實(shí)疑點(diǎn)
（一）約談實(shí)施
初步分析后，稅收管理員認為，企業(yè)應對以上疑點(diǎn)進(jìn)行解釋以確認或消除疑點(diǎn)，隨即經(jīng)批準向企業(yè)發(fā)出《納稅評估約談舉證通知書(shū)》，要求財務(wù)人員到稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行約談。企業(yè)財務(wù)人員說(shuō)明如下：
疑點(diǎn)一說(shuō)明：一部分經(jīng)房產(chǎn)局鑒證的銷(xiāo)售合同銀行按揭手續尚未辦理完畢，因此未確認銷(xiāo)售收入，即收款時(shí)間比合同鑒證時(shí)間滯后造成收入金額的差異，不存在少計收入。
疑點(diǎn)二說(shuō)明：其他業(yè)務(wù)利潤是ZK公司對部分門(mén)面房實(shí)行的是售后回租的銷(xiāo)售形式。其他業(yè)務(wù)利潤是轉租給第三方經(jīng)營(yíng)門(mén)面房取得的收益。該部分轉租業(yè)務(wù)均已在房產(chǎn)局代開(kāi)租賃發(fā)票時(shí)繳納了相應稅款。其他應付款就是企業(yè)正常的資金往來(lái)，與門(mén)面房業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系。
ZK公司是一家有著(zhù)較長(cháng)歷史、管理規范的企業(yè)，絕不可能在納稅申報上弄虛作假。財務(wù)報表數據測算的應納所得稅與實(shí)繳所得稅差異是因為房地產(chǎn)企業(yè)核算及納稅處理上的特殊要求引起的。2006年項目開(kāi)盤(pán)前期，公司發(fā)生了大量廣告費、宣傳費及業(yè)務(wù)招待費，共計3000余萬(wàn)元。由于2006年達不到結轉銷(xiāo)售收入的條件，以上費用無(wú)法在當期所得稅匯算時(shí)扣除，只能遞延到2007年確認主營(yíng)業(yè)務(wù)收入后通過(guò)納稅調減進(jìn)行扣除。
疑點(diǎn)三說(shuō)明：企業(yè)成本率偏高是引起所得稅負擔率低的主要原因。由于金鼎灣項目是南京市第一家獲得國家AAAA級評定的開(kāi)發(fā)項目。ZK公司為更好樹(shù)立品牌形象，在前期規劃設計、可行性研究方面投入遠遠大于一般項目。加上銷(xiāo)售初期，為了能讓購房者對項目有比較深入、直觀(guān)的感受，我們在小區內建了一個(gè)售樓部。后隨著(zhù)小區建設的推進(jìn)，該售樓部現已拆除。因此，這一周轉性用房建設成本也是整個(gè)項目成本偏高的一個(gè)因素。
疑點(diǎn)四、五說(shuō)明：對少申報的土地使用稅、門(mén)面房出售土地增值稅主要是因為對稅收政策不熟悉。
（二）實(shí)地調查
針對以上企業(yè)對疑點(diǎn)作出的解釋?zhuān)u估人員認為土地使用稅、土地增值稅申報不足的問(wèn)題已得到確認。會(huì )計報表數據與所得稅申報繳納數不吻合的問(wèn)題經(jīng)過(guò)管理員查詢(xún)06年企業(yè)所得稅申報表記錄后證實(shí)了企業(yè)的說(shuō)法，疑點(diǎn)消除。但以下問(wèn)題也是造成企業(yè)納稅異常的關(guān)鍵問(wèn)題還需進(jìn)一步核實(shí)：
1、雖然合同鑒證與實(shí)際收款時(shí)間不一致確實(shí)會(huì )造成收入金額確認上的差異，但一般也僅是月底辦理按揭手續的房屋除首付款后的金額，而且也存在上期鑒證的合同本期才收款的情形。因此差異達到千萬(wàn)元，仍屬異常。
2、既然ZK公司也承認他們銷(xiāo)售門(mén)面房時(shí)部分是采取了售后回租的形式，那會(huì )不會(huì )將應支付給購房人的房租在房屋銷(xiāo)售收入中直接坐扣，以減少銷(xiāo)售收入，從而縮減營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等各稅應納稅所得額？其他應付款會(huì )不會(huì )就是這部分坐扣的房租因無(wú)需支付而長(cháng)期掛賬形成的？
3、關(guān)于項目開(kāi)發(fā)前期成本較高的解釋。前期所謂規劃、可研的費用到底高到什么程度？有沒(méi)有相關(guān)合同，取沒(méi)取得合法根據，存不存在關(guān)聯(lián)交易？臨時(shí)建造的售樓部的開(kāi)發(fā)成本真的屬于周轉房攤銷(xiāo)應計入到“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費用”科目下嗎？開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )不會(huì )在當期營(yíng)業(yè)費用中進(jìn)行了扣除，又計入開(kāi)發(fā)成本，重復扣除？
為了深入、客觀(guān)了解上述情況，稅收管理員按照相關(guān)規定將評估工作轉入實(shí)地調查。
1、資料核實(shí)
（1）通過(guò)核查納稅人提供的明細賬，發(fā)現其他應付款2007年貸方累計發(fā)生額中有570萬(wàn)是應付門(mén)面房房租。至年底，該部分應付款一直掛賬，未支付。經(jīng)查閱該部分門(mén)面房的銷(xiāo)售合同及開(kāi)具的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，發(fā)現二者差異總額正好是570萬(wàn)元。
（2）從ZK公司提供的開(kāi)發(fā)成本明細賬中發(fā)現，“開(kāi)發(fā)成本——前期費用”科目中有一筆1000萬(wàn)元的可行性研究費用。金額較大，且是整數，明細賬中記載的三級科目說(shuō)明收取費用的是一家不知名的信息公司。調閱了該筆費用的原始憑證，雙方確實(shí)簽定了協(xié)議，約定按可售建筑面積進(jìn)行收費，總價(jià)1000萬(wàn)元人民幣。對方已在當地稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)了勞務(wù)發(fā)票，也有相應的銀行付款證明。
憑證形式上確實(shí)沒(méi)有明顯瑕疵。但按項目建筑面積收取可研費用似乎不盡合理。針對項目總體規劃的收費跟建筑面積正相關(guān)嗎？此外，一家信息公司具備承接這項業(yè)務(wù)的資質(zhì)嗎？更不可思議的是，發(fā)票是稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)的，也就是說(shuō)這家信息公司很可能連該項經(jīng)營(yíng)范圍都沒(méi)有。試想哪個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )動(dòng)輒用千萬(wàn)元找一家這樣的公司進(jìn)行可行性研究呢？這當中有什么奧秘呢，評估人員認為還得通過(guò)其他渠道尋求突破。
（3）從企業(yè)賬簿記錄看，售樓部建設成本160萬(wàn)元確實(shí)沒(méi)有以折舊攤銷(xiāo)的形式記入營(yíng)業(yè)費用，而是全部通過(guò)開(kāi)發(fā)間接費用記入成本，2007年共結轉此項成本計148.8萬(wàn)元。至于以周轉房攤銷(xiāo)的形式記成本是否符合規定，還需進(jìn)一步核實(shí)。
2、外部走訪(fǎng)、核實(shí)
（1）評估人員認為如果隨便認可開(kāi)發(fā)企業(yè)的大額可研支出，這將是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅征管中的巨大漏洞，必須找到依據推翻企業(yè)提供的所謂證據。評估人員通過(guò)向相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)了解，得知國家計委1999年發(fā)文對該可行性研究的收費標準進(jìn)行了規范。根據計價(jià)格（1999）1283號文件，可行性研究應根據項目總投資規模、行業(yè)調整系數和工程復雜程度確定。該項目的可行性研究費用應在50萬(wàn)至70萬(wàn)之間。再通過(guò)與該信息公司主管稅務(wù)機關(guān)信息交換，該公司主要從事旅游業(yè)務(wù)，規模很小，未領(lǐng)購地稅發(fā)票，法人代表是ZK公司的一股東。去年年底該信息公司已注銷(xiāo)。由此可以肯定，這1000萬(wàn)元的巨額支出純屬是以勞務(wù)發(fā)票虛增成本。
（2）評估人員向走訪(fǎng)了我市一家知名會(huì )計師事務(wù)，了解房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計制度。原來(lái)，周轉房是核算企業(yè)安置拆遷居民周轉使用的房屋的實(shí)際成本的，企業(yè)搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。因此，企業(yè)自建自用的售樓處完全不符合周轉房的概念。
四、評定處理
（1）補繳稅款。經(jīng)過(guò)約談和實(shí)地調查，ZK公司承認其申報納稅上存在少繳銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅等問(wèn)題，少申報稅款的主要原因是納稅人對稅收政策法規缺乏了解，會(huì )計處理與稅法規定不一致，非主觀(guān)故意。盡管大額勞務(wù)發(fā)票納稅人有故意多計成本的嫌疑，由于評估核實(shí)工作在2008年5月基本結束，尚在2007年企業(yè)所得稅匯算期內，據此評估人員制作《納稅評估報告》，作出差異符合性結論。該企業(yè)及時(shí)提交了自查申報表，經(jīng)評估人員審核后，主動(dòng)申報補繳了以下稅款共計644.8284萬(wàn)元和相應滯納金。（見(jiàn)附表6）
（2）輔導調賬。評估人員針對企業(yè)涉及的帳務(wù)處理進(jìn)行了細致的輔導，輔導企業(yè)做好相應調帳分錄，規范企業(yè)帳務(wù)處理。
（3）還原分析，修正指標
評估人員對企業(yè)自查自糾后情況，再次進(jìn)行分析印證：
自糾后企業(yè)所得稅負率=（1521.03 494.49）/（570 57837.32）×100%=3.45%；
自糾后主營(yíng)收入成本率=（65113.94－930－148.8）/（570 84468.26）×100%=75.3%；
三項費用負擔率＝（2280 92.4 0.3534）/（570 84468.26）×100%=2.79%（見(jiàn)附表7）
本次評估中發(fā)現，由于房地產(chǎn)行業(yè)核算及納稅的特殊要求，報表中的期間費用和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入之間無(wú)法直接按所屬期進(jìn)行對應。簡(jiǎn)單將報表中以上兩項數據對比計算出的負擔率缺乏代表性。比如ZK公司2006年由于沒(méi)結轉銷(xiāo)售收入，該項指標無(wú)限大；2007年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中有部分來(lái)自2006年預售收入，該指標計算結果較小，但不能說(shuō)明當期費用與實(shí)際收入的配比關(guān)系。評估人員認為，期間費用的發(fā)生一定程度上與當期銷(xiāo)售收入正相關(guān)，建議將主營(yíng)業(yè)務(wù)收入三項費用負擔率指標分母修改為同所得稅負擔率分母，即三項費用負擔率＝三項費用/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（含預收賬款的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=本期末預收賬款余額-上期末預收賬款余額 本期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）×100%
