由于土地房產(chǎn)轉讓存在較高的稅收，因此很多創(chuàng )業(yè)者希望通過(guò)將土地房產(chǎn)作為公司出資或公司資產(chǎn)，然后再將該公司股權轉讓給第三方，以股權轉讓之名行土地地產(chǎn)轉讓之實(shí)，本次股權講堂的分析就系對相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析。
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股權轉讓和土地房產(chǎn)轉讓差異
股權轉讓適用公司法的相關(guān)規定，但是土地房產(chǎn)轉讓主要是依據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
◎第三十七條 房地產(chǎn)轉讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。
◎第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)?/p>
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；
（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領(lǐng)取權屬證書(shū)的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
◎第三十九條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書(shū)；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書(shū)。
◎第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，應當按照國務(wù)院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時(shí)，有批準權的人民政府按照國務(wù)院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務(wù)院規定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
而依據土地法的相關(guān)規定，審批機構為國務(wù)院建設行政主管部門(mén)歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉讓工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門(mén)歸口管理本行政區域內的城市房地產(chǎn)轉讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負責本行政區域內的城市房地產(chǎn)轉讓管理工作。
股權轉讓形式轉讓土地房產(chǎn)稅務(wù)分析
（一）股權轉讓的稅率
1、雙方繳納萬(wàn)分之五的印花稅；
2、根據溢價(jià)額（轉讓價(jià) - 原值）支付個(gè)人所得稅；
《個(gè)人所得稅法》第三條第五款：“特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十?！?/p>
3、需要確定核定轉讓收入的情況；
（1）“《股權轉讓所得個(gè)人所得稅管理辦法》（試行）：
第十一條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定股權轉讓收入:
（一）申報的股權轉讓收入明顯偏低且無(wú)正當理由的；
（二）未按照規定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報的；
（三）轉讓方無(wú)法提供或拒不提供股權轉讓收入的有關(guān)資料；
（四）其他應核定股權轉讓收入的情形?！?/p>
（2）“《股權轉讓所得個(gè)人所得稅管理辦法》（試行）
第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應依次按照下列方法核定股權轉讓收入:
（一）凈資產(chǎn)核定法
股權轉讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權對應的凈資產(chǎn)份額核定。
被投資企業(yè)的土地使用權、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷(xiāo)售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權、探礦權、采礦權、股權等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構出具的資產(chǎn)評估報告核定股權轉讓收入。
6個(gè)月內再次發(fā)生股權轉讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照上一次股權轉讓時(shí)被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權轉讓收入。
（二）類(lèi)比法
1.參照相同或類(lèi)似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權轉讓收入核定；
2.參照相同或類(lèi)似條件下同類(lèi)行業(yè)企業(yè)股權轉讓收入核定。
（三）其他合理方法”
（3）“《股權轉讓所得個(gè)人所得稅管理辦法》（試行）
第十五條個(gè)人轉讓股權的原值依照以下方法確認：
（一）以現金出資方式取得的股權，按照實(shí)際支付的價(jià)款與取得股權直接相關(guān)的合理稅費之和確認股權原值；
（二）以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得的股權，按照稅務(wù)機關(guān)認可或核定的投資入股時(shí)非貨幣性資產(chǎn)價(jià)格與取得股權直接相關(guān)的合理稅費之和確認股權原值；
（三）通過(guò)無(wú)償讓渡方式取得股權，按取得股權發(fā)生的合理稅費與原持有人的股權原值之和確認股權原值；
（四）被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉增股本，個(gè)人股東已依法繳納個(gè)人所得稅的，以轉增額和相關(guān)稅費之和確認其新轉增股本的股權原值；
（五）除以上情形外，由主管稅務(wù)機關(guān)按照避免重復征收個(gè)人所得稅的原則合理確認股權原值?！?/p>
（二）房屋及土地轉讓稅收
1、土地轉讓稅費
城建稅、教育費附加、土地教育附加：
以土地使用權實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅為計稅依據，城建稅稅率為市區7%，縣城、建制鎮5%，其它地區1%；教育費附加3%；地區教育附加征收2%；
2、土地增值稅
◎稅率為增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；
◎增值額超過(guò)扣除項目金額50%~100%的部分，稅率為40%；
◎增值額超過(guò)扣除項目金額100%~200%的部門(mén)，稅率為50%；
◎增值額超過(guò)扣除項目金額200部分，稅率為60%。
◎所得稅：20%；
◎印花稅：每本5元，土地轉讓萬(wàn)分之五；
◎契稅：土地出售成交價(jià)3%。
4、房產(chǎn)轉讓稅費
◎買(mǎi)方：
契稅：交易價(jià)1.5%個(gè)人普通住宅，3%144平米以上的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓；；
交易手續費:交易面積*3元每平方米啊
交易印花稅:
交易價(jià)*0.05% 產(chǎn)權登記費:個(gè)人:50元每人;單位:80元每宗 工本印花稅費:5元一證
◎賣(mài)方:
交易服務(wù)費:建筑的面積*3元每平方米 交易印花稅:交易價(jià)*0.05%
土地出讓金:按房管部門(mén)規定(房改房:交易價(jià)*1%)
所得稅：20%
………
股權轉讓形式轉讓土地房產(chǎn)法律風(fēng)險防范
（一）股權轉讓能減少稅收嗎？
摘錄兩則函文如下：
國稅函[2000]687號
廣西壯族自治區地方稅務(wù)局：
你局《關(guān)于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。
鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權，且這些以股權形式表現的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著(zhù)物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。
國土資廳函[2004]224號
廣東省國土資源廳：
你廳《關(guān)于股權轉讓涉及土地使用權變更有關(guān)問(wèn)題的請示》（粵國土資[2003]256號）收悉。經(jīng)研究，現批復如下：
太古可口可樂(lè )香港有限公司將其全資擁有的獨資企業(yè)—太古飲品（東莞）有限公司全部轉讓給可口可樂(lè )（中國）投資有限公司，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售，其中包含土地使用權的轉移。因此，該行為屬于土地使用權轉讓?zhuān)瑧赐恋厥褂脵噢D讓的規定辦理變更登記。
（二）風(fēng)險防控
1、在股權轉讓前標的完成其他資產(chǎn)剝離，使標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)或負債，其中尤其需要注意的是標的公司依法享有的債權，應通過(guò)債權轉讓的方式完成剝離工作；
2、通過(guò)公司分立的方式，使擬轉讓的標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)。將標的公司分立為2家公司，其中一家公司僅剩房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一公司依法享有公司的其他資產(chǎn)，分立完成后可通過(guò)轉讓房地產(chǎn)資產(chǎn)公司股權實(shí)現房地產(chǎn)轉讓。但這種方式需要經(jīng)過(guò)法定公示程序，以及稅收清繳，對于分立后的兩家公司應對分立前的債務(wù)承擔連帶清償責任。
3、新設項目公司，以目標房地產(chǎn)作價(jià)投資到項目公司，在完成房地產(chǎn)資產(chǎn)出資到位后，再轉入項目公司的股權。通過(guò)新設項目公司的交易方式對受讓方來(lái)說(shuō)交易最為安全，因為新設的項目公司無(wú)其他債務(wù)，同時(shí)這種交易方式，從現實(shí)操作中來(lái)說(shuō)稅收成本僅涉及契稅及房地產(chǎn)辦理變更登記時(shí)的登記費、交易手續費，至于企業(yè)所得稅應按照企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，確定是否需要繳納。
4、增資并購方式，即標的公司以目標房地產(chǎn)作價(jià)投資到收購方公司，增加收購方公司的注冊資本，獲取收購方公司部分股權，在房地產(chǎn)完成出資后，由收購方公司原股東受讓標的公司所持收購方全部股權，從而完成交易。
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