具體描述
商業(yè)策劃書(shū)的目的很簡(jiǎn)單，它就是創(chuàng )業(yè)者手中的武器，是提供給投資者和一切對創(chuàng )業(yè)者的項目感興趣的人，向他們展現創(chuàng )業(yè)的潛力和價(jià)值，說(shuō)服他們對項目進(jìn)行投資和支持。因此，一份好的商業(yè)計劃書(shū)，要使人讀后，對下列問(wèn)題非常清楚：、
1、公司的商業(yè)機會(huì )；
2、創(chuàng )立公司，把握這一機會(huì )的進(jìn)程 ；
3、所需要的資源；
4、風(fēng)險和預期回報；
5、對你采取的行動(dòng)的建議。
商業(yè)計劃不是學(xué)術(shù)論文，它可能面對的是非技術(shù)背景但對計劃有興趣的人，比如可能的團隊成員，可能的投資人和合作伙伴，供應商，顧客，政策機構等，因此，一份好的商業(yè)計劃書(shū)，應該寫(xiě)得讓人明白，避免使用過(guò)多的專(zhuān)業(yè)詞匯，聚焦于特定的策略、目標、計劃和行動(dòng)。商業(yè)計劃的篇幅要適當，太短，容易讓人不相信項目的成功；太長(cháng)，則會(huì )被認為太羅嗦，表達不清楚。適合的篇幅一般為20-40頁(yè)長(cháng)（包括附錄在內）。
從總體來(lái)看，寫(xiě)商業(yè)策劃的原則是：簡(jiǎn)明扼要；條理清晰；內容完整；語(yǔ)言通暢易懂；意思表述精確。商業(yè)計劃書(shū)一般包括如下十大部分的內容：
一、執行總結
是商業(yè)計劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：
1、本商業(yè)（business）的簡(jiǎn)單描述（亦即“電梯間陳詞”）
2、機會(huì )概述
3、目標市場(chǎng)的描述和預測
4、競爭優(yōu)勢
5、經(jīng)濟狀況和盈利能力預測
6、團隊概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細的市場(chǎng)描述，主要的競爭對手，市場(chǎng)驅動(dòng)力
2、公司概述應包括詳細的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿(mǎn)足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略
三、市場(chǎng)調查和分析
這是表明你對市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn)題：
1、顧客
2、市場(chǎng)容量和趨勢
3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢
4、估計的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額
5、市場(chǎng)發(fā)展的走勢（對于新市場(chǎng)而言，這一點(diǎn)相當困難，但一定要力爭貼近真實(shí)）
四、公司戰略
闡釋公司如何進(jìn)行競爭，它包括三個(gè)問(wèn)題
1、營(yíng)銷(xiāo)計劃 （定價(jià)和分銷(xiāo)；廣告和提升）
2、規劃和開(kāi)發(fā)計劃（開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標；困難和風(fēng)險）
3、制造和操作計劃 （操作周期；設備和改進(jìn)）
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現金流
3、市場(chǎng)份額
4、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險、問(wèn)題和假定
1、創(chuàng )業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現實(shí)
2、說(shuō)明你將如何應付風(fēng)險和問(wèn)題（緊急計劃）
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對公司的潛力的樂(lè )觀(guān)之間達成仔細的平衡
七、管理團隊
1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補
3、最后，要介紹領(lǐng)導層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投資人和持股情況
八、企業(yè)經(jīng)濟狀況
介紹公司的財務(wù)計劃，討論關(guān)鍵的財務(wù)表現驅動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定的、可變的和半可變的成本
4、達到收支平衡所需的月數
5、達到正現金流所需的月數
九、財務(wù)預測
1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表
2、同一時(shí)期的估價(jià)現金流分析
3、突出成本控制系統
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣(mài)點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
當你在寫(xiě)商業(yè)計劃的時(shí)候，應該達到下列目標：
1、力求表述清楚簡(jiǎn)潔。
2、關(guān)注市場(chǎng)，用事實(shí)說(shuō)話(huà)，因此需展示市場(chǎng)調查和市場(chǎng)容量。
3、解釋潛在顧客為什么會(huì )掏錢(qián)買(mǎi)你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問(wèn)題，提出引導他們進(jìn)入你的銷(xiāo)售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個(gè)相對比較成熟的投資退出策略。
6、充分說(shuō)明為什么你和你的團隊最合適作這件事。
7、請你的讀者做出反饋。
當你做商業(yè)計劃并向投資者提交時(shí)，必須避免下列問(wèn)題：
1、對產(chǎn)品/服務(wù)的前景過(guò)分樂(lè )觀(guān)，令人產(chǎn)生不信任感。
2、數據沒(méi)有說(shuō)服力，比如拿出一些與產(chǎn)業(yè)標準相去甚遠的數據。
3、導向是產(chǎn)品或服務(wù)，而不是市場(chǎng)。
4、對競爭沒(méi)有清醒的認識，忽視競爭威脅。
5、選擇進(jìn)入的是一個(gè)擁塞的市場(chǎng)，企圖后來(lái)居上。
6、商業(yè)計劃顯得非常不專(zhuān)業(yè)，比如缺乏應有的數據、過(guò)分簡(jiǎn)單或冗長(cháng)。
7、不是仔細尋求最有可能的投資者，而是濫發(fā)材料。
商業(yè)策劃書(shū)形式與內容
目 錄
執行概要 …………………………………………………
第一部分 公司基本情況…………………………………
第二部分 公司管理層……………………………………
第三部分 產(chǎn)品/服務(wù)………………………………………
第四部分 研究與開(kāi)發(fā)……………………………………
第五部分 行業(yè)及市場(chǎng)情況………………………………
第六部分 營(yíng)銷(xiāo)策略………………………………………
第七部分 產(chǎn)品制造………………………………………
第八部分 管理……………………………………………
第九部分 融資說(shuō)明………………………………………
第十部分 財務(wù)計劃………………………………………
第十一部分 風(fēng)險控制………………………………………
第十二部分 項目實(shí)施進(jìn)度…………………………………
第十三部分 其它……………………………………………
備查資料清單……………………………………………………
1．創(chuàng )辦企業(yè)的目的？為什么要冒風(fēng)險，花精力、時(shí)間、資源、資金去創(chuàng )辦風(fēng)險企業(yè)？
2．創(chuàng )辦企業(yè)所需的資金？為什么要這么多的錢(qián)？為什么投資人值得為此注入資金？
一、怎樣寫(xiě)好商業(yè)計劃書(shū)
1．關(guān)注產(chǎn)品 2．敢于競爭 3．了解市場(chǎng) 4．表明行動(dòng)的方針 5．展示你的管理隊伍 6．出色的計劃摘要
二、商業(yè)計劃書(shū)的內容
1．計劃摘要
計劃摘要一般要有包括以下內容：公司介紹、主要產(chǎn)品和業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)概貌、營(yíng)銷(xiāo)策略、銷(xiāo)售計劃、生產(chǎn)管理計劃、管理者及其組織、財務(wù)計劃、資金需求狀況等。
在介紹企業(yè)時(shí)，首先要說(shuō)明創(chuàng )辦新企業(yè)的思路，新思想的形成過(guò)程以及企業(yè)的目標和發(fā)展戰略。其次，要交待企業(yè)現狀、過(guò)去的背景和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍
企業(yè)家的素質(zhì)對企業(yè)的成績(jì)往往起關(guān)鍵性的作用。在這里，企業(yè)家應盡量突出自己的優(yōu)點(diǎn)并表示自己強烈的進(jìn)取精神，以給投資者留下一個(gè)好印象。
在計劃摘要中，企業(yè)還必須要回答下列問(wèn)題：
（1）企業(yè)所處的行業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)和范圍；
（2）企業(yè)主要產(chǎn)品的內容；
（3）企業(yè)的市場(chǎng)在那里，誰(shuí)是企業(yè)的顧客，他們有哪些需求；
（4）企業(yè)的合伙人、投資人是誰(shuí)；
（5）企業(yè)的競爭對手是誰(shuí)，競爭對手對企業(yè)的發(fā)展有何影響。
摘要要盡量簡(jiǎn)明、生動(dòng)。特別要詳細說(shuō)明自身企業(yè)的不同之處以及企業(yè)獲取成功的市場(chǎng)因素。
2．產(chǎn)品（服務(wù)）介紹
在進(jìn)行投資項目評估時(shí)，投資人最關(guān)心的問(wèn)題之一就是，風(fēng)險企業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)或服務(wù)能否以及在多大程度上解決現實(shí)生活中的問(wèn)題，或者，風(fēng)險企業(yè)的產(chǎn)品（服務(wù)）能否幫助顧客節約開(kāi)支，增加收入。
（1）顧客希望企業(yè)的產(chǎn)品能解決什么問(wèn)題，顧客能從企業(yè)的產(chǎn)品中獲得什么好處？
（2）企業(yè)的產(chǎn)品與競爭對手的產(chǎn)品相比有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，顧客為什么會(huì )選擇本企業(yè)的產(chǎn)品？
（3）企業(yè)為自己的產(chǎn)品采取了何種保護措施，企業(yè)擁有哪些專(zhuān)利、許可證，或與已申請專(zhuān)利的廠(chǎng)家達成了哪些協(xié)議？
（4）為什么企業(yè)的產(chǎn)品定價(jià)可以使企業(yè)產(chǎn)生足夠的利潤，為什么用戶(hù)會(huì )大批量地購買(mǎi)企業(yè)的產(chǎn)品？
（5）企業(yè)采用何種方式去改進(jìn)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能，企業(yè)對發(fā)展新產(chǎn)品有哪些計劃等等。
3．人員及組織結構
有了產(chǎn)品之后，創(chuàng )業(yè)者第二步要做的就是結成一支有戰斗力的管理隊伍。
企業(yè)的管理人員應該是互補型的，而且要具有團隊精神。
4．市場(chǎng)預測
當企業(yè)要開(kāi)發(fā)一種新產(chǎn)品或向新的市場(chǎng)擴展時(shí)，首先就要進(jìn)行市場(chǎng)預測。
市場(chǎng)預測首先要對需求進(jìn)行預測：市場(chǎng)是否存在對這種產(chǎn)品的需求？需求程度是否可以給企業(yè)帶來(lái)所期望的利益？新的市場(chǎng)規模有多大？需求發(fā)展的未來(lái)趨向及其狀態(tài)如何？影響需求都有哪些因素。其次，市場(chǎng)預測還要包括對市場(chǎng)競爭的情況？？企業(yè)所面對的競爭格局進(jìn)行分析：市場(chǎng)中主要的競爭者有哪些？是否存在有利于本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)空檔？本企業(yè)預計的市場(chǎng)占有率是多少？本企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)會(huì )引起競爭者怎樣的反應，這些反應對企業(yè)會(huì )有什么影響？等等。
在商業(yè)計劃書(shū)中，市場(chǎng)預測應包括以下內容：市場(chǎng)現狀綜述；競爭廠(chǎng)商概覽；目標顧客和目標市場(chǎng)；本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)地位；市場(chǎng)區域和特征等等。
5．營(yíng)銷(xiāo)策略
營(yíng)銷(xiāo)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中最富挑戰性的環(huán)節，影響營(yíng)銷(xiāo)策略的主要因素有：
（1）消費者的特點(diǎn)；
（2）產(chǎn)品的特性；
（3）企業(yè)自身的狀況；
（4）市場(chǎng)環(huán)境方面的因素。最終影響營(yíng)銷(xiāo)策略的則是營(yíng)銷(xiāo)成本和營(yíng)銷(xiāo)效益因素。
在商業(yè)計劃書(shū)中，營(yíng)銷(xiāo)策略應包括以下內容：
（1）市場(chǎng)機構和營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇；
（2）營(yíng)銷(xiāo)隊伍和管理；
（3）促銷(xiāo)計劃和廣告策略；
（4）價(jià)格決策。
6．制造計劃
商業(yè)計劃書(shū)中的生產(chǎn)制造計劃應包括以下內容：產(chǎn)品制造和技術(shù)設備現狀；新產(chǎn)品投產(chǎn)計劃；技術(shù)提升和設備更新的要求；質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)計劃。
在尋求資金的過(guò)程中，為了增大企業(yè)在投資前的評估價(jià)值，風(fēng)險企業(yè)家應盡量使生產(chǎn)制造計劃更加詳細、可靠。一般地，生產(chǎn)制造計劃應回答以下問(wèn)題：企業(yè)生產(chǎn)制造所需的廠(chǎng)房、設備情況如何；怎樣保證新產(chǎn)品在進(jìn)入規模生產(chǎn)時(shí)的穩定性和可靠性；設備的引進(jìn)和安裝情況，誰(shuí)是供應商；生產(chǎn)線(xiàn)的設計與產(chǎn)品組裝是怎樣的；供貨者的前置期和資源的需求量；生產(chǎn)周期標準的制定以及生產(chǎn)作業(yè)計劃的編制；物料需求計劃及其保證措施；質(zhì)量控制的方法是怎樣的；相關(guān)的其他問(wèn)題。
7．財務(wù)規劃
財務(wù)規劃需要花費較多的精力來(lái)做具體分析，其中就包括現金流量表，資產(chǎn)負債表以及損益表的制備。流動(dòng)資金是企業(yè)的生命線(xiàn)，因此企業(yè)在初創(chuàng )或擴張時(shí)，對流動(dòng)資金需要有預先周詳的計劃和進(jìn)行過(guò)程中的嚴格控制；損益表反映的是企業(yè)的贏(yíng)利狀況，它是企業(yè)在一段時(shí)間運作后的經(jīng)營(yíng)結果；資產(chǎn)負債表則反映在某一時(shí)刻的企業(yè)狀況，投資者可以用資產(chǎn)負債表中的數據得到的比率指標來(lái)衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及可能的投資回報率。
財務(wù)規劃一般要包括以下內容：
（1）商業(yè)計劃書(shū)的條件假設；
（2）預計的資產(chǎn)負債表；預計的損益表；現金收支分析；資金的來(lái)源和使用。
企業(yè)的財務(wù)規劃應保證和商業(yè)計劃書(shū)的假設相一致。事實(shí)上，財務(wù)規劃和企業(yè)的生產(chǎn)計劃、人力資源計劃、營(yíng)銷(xiāo)計劃等都是密不可分的。要完成財務(wù)規劃，必須要明確下列問(wèn)題：
（1）產(chǎn)品在每一個(gè)期間的發(fā)出量有多大？
（2）什么時(shí)候開(kāi)始產(chǎn)品線(xiàn)擴張？
（3）每件產(chǎn)品的生產(chǎn)費用是多少？
（4）每件產(chǎn)品的定價(jià)是多少？
（5）使用什么分銷(xiāo)渠道，所預期的成本和利潤是多少？
（6）需要雇傭那幾種類(lèi)型的人？
（7）雇傭何時(shí)開(kāi)始，工資預算是多少？等等
商業(yè)策劃書(shū)的撰寫(xiě)
美國的一位著(zhù)名風(fēng)險投資家曾說(shuō)過(guò)，“風(fēng)險企業(yè)邀人投資或加盟，就象向離過(guò)婚的女人求婚，而不像和女孩子初戀。雙方各有打算，僅靠空口許諾是無(wú)濟于事的”。商業(yè)計劃書(shū)對那些正在尋求資金的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是“金鑰匙”,決定著(zhù)投資的成敗。對剛開(kāi)始創(chuàng )業(yè)的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)的作用尤為重要，通過(guò)制訂商業(yè)計劃書(shū)，把正反理由都書(shū)寫(xiě)下來(lái),然后再逐條推敲，會(huì )發(fā)現原本還在“雛型”的項目已經(jīng)變得清晰可辨，也更利于風(fēng)險企業(yè)家認識和把握該項目。
商業(yè)計劃書(shū)首先是把計劃中要創(chuàng )立的企業(yè)推銷(xiāo)給了風(fēng)險企業(yè)家自己。其次，商業(yè)計劃書(shū)還能幫助把計劃中的風(fēng)險企業(yè)推銷(xiāo)給風(fēng)險投資家，公司商業(yè)計劃書(shū)的主要目的之一就是為了籌集資金。因此，商業(yè)計劃書(shū)必須要說(shuō)明：
(1)創(chuàng )辦企業(yè)的目的??為什么要冒風(fēng)險，花精力、時(shí)間、資源、資金去創(chuàng )辦風(fēng)險企業(yè)?
(2)創(chuàng )辦企業(yè)所需的資金??為什么要這么多的錢(qián)?為什么投資人值得為此注入資金?
對已建的風(fēng)險企業(yè)來(lái)說(shuō)，商業(yè)計劃書(shū)可以為企業(yè)的發(fā)展定下比較具體的方向和重點(diǎn)，從而使員工了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標，并激勵他們?yōu)楣餐哪繕硕?。更重要的是，它可以使企業(yè)的出資者以及供應商、銷(xiāo)售商等了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)目標，說(shuō)服出資者(原有的或新來(lái)的)為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供資金。正是基于上述理由，商業(yè)計劃書(shū)將是風(fēng)險企業(yè)家所寫(xiě)的商業(yè)文件中最主要的一個(gè)。那么，如何制訂商業(yè)計劃書(shū)呢?
第一部分：摘要
摘要是風(fēng)險投資者首先看到的部分。通過(guò)摘要，風(fēng)險投資者對你和你的計劃書(shū)形成第一印象，所以摘要必須形式完美，敘述清楚流暢。
第二部分：公司及未來(lái)
這部分要使風(fēng)險投資者對你公司的幾個(gè)主要項目及未來(lái)的發(fā)展戰略有一定程度的了解，各專(zhuān)題既要獨具特色，又要構成一個(gè)相關(guān)的整體。
1．概述：只要你提供的公司名稱(chēng)、地址、電話(huà)號碼、聯(lián)系人等資料皆清楚無(wú)誤，則風(fēng)險投資者將不會(huì )提出任何問(wèn)題。如果可能，可提出行業(yè)分類(lèi)標準，請注意，千萬(wàn)不要給人無(wú)法收到的電話(huà)號碼，如果你不在，應建立接轉電話(huà)的服務(wù)機構或請朋友代轉。
2．公司的自然情況：這里，你要力求用最簡(jiǎn)練的一段話(huà)描述公司的業(yè)務(wù)情況。更重要的是，要用最簡(jiǎn)短的一句話(huà)使風(fēng)險投資者可以概略認識你的公司。如果你公司已是計算機網(wǎng)絡(luò )成員，則你對公司的描述應與在計算機中的描述一致，這樣，風(fēng)險投資者可以依據你的行業(yè)分類(lèi)目錄概略認識你公司，如果你的文字欠簡(jiǎn)明扼要，則對方可能要求你解釋?zhuān)源_認你公司所屬行業(yè)。
3．歷史情況：這里，風(fēng)險投資者主要尋求一個(gè)概略性的認識。即使對方已讀過(guò)公司歷史這節，他可能還要求你描述公司的歷史，他們欲詳細了解過(guò)去發(fā)生了哪些事件。這節似乎很難確定問(wèn)題的基本類(lèi)型，但對方很可能提出與公司特殊歷史事件相關(guān)的問(wèn)題。其中一類(lèi)典型問(wèn)題可能是：”為什么你人幫了這件事或做了那件事?” 另一類(lèi)典型問(wèn)題則可能是：”你公司發(fā)展歷史上有哪些重要的里程碑?為什么有實(shí)現這些歷史轉折?”
4．公司管理：該部分主要介紹公司的管理情況，領(lǐng)導者及其他對公司業(yè)務(wù)有關(guān)鍵影響的人。通常，小公司不超過(guò)三個(gè)關(guān)鍵人物。風(fēng)險投資對關(guān)鍵人物十分關(guān)心。你應該從最高層起，依次介紹，而且注意，關(guān)鍵人物不等于有成就者。主要包括董事和高級職員、關(guān)鍵雇員、管理者之職業(yè)道德、薪金等方面。
5．公司未來(lái)的發(fā)展規劃：這里，風(fēng)險投資者還是尋求有關(guān)公司未來(lái)可完成的里程碑的信息。他們可能提出涉及及未來(lái)關(guān)鍵階段的問(wèn)題，其基本問(wèn)題可能是：”你如何完成計劃書(shū)規定的關(guān)鍵指標?”
6．唯一性（管理唯一、產(chǎn)品服務(wù)唯一或投資基礎唯一等）：這里，你必須回答的問(wèn)題是：”本公司獨特的原因何在?”這個(gè)問(wèn)題變換說(shuō)法為：”與世界上所有小公司比較，有哪些因素使你公司興旺發(fā)達?”在公司總體范疇之內，大公司通常優(yōu)越于小公司，如果認為這條規律有一定道理，那么，在你不得不與大公司競爭時(shí)，如何保證你公司必勝?為使風(fēng)險投資者滿(mǎn)意放心，你必須明確提出本公司之不尋常的優(yōu)勢，可以確保成功。如果你只是”此外，我也差不多”式的回答，對方很可能聽(tīng)聽(tīng)睡著(zhù)了。
7．產(chǎn)品或服務(wù)介紹：這里，風(fēng)險投資者要了解你出售什么，以及市場(chǎng)上需要什么樣的產(chǎn)品和滿(mǎn)意的服務(wù)；他要努力評估你產(chǎn)品的可銷(xiāo)售程度和創(chuàng )新程度；他還關(guān)心你公司產(chǎn)品處于產(chǎn)品生命周期的哪一階段。他的問(wèn)題可能是：”為什么這種產(chǎn)品或服務(wù)有實(shí)用價(jià)值?它為用戶(hù)提供哪些功能?用戶(hù)的購買(mǎi)動(dòng)機是什么”本產(chǎn)品壽命周期如何?何時(shí)可能被新產(chǎn)品取低?有無(wú)計劃出新產(chǎn)品或以現存的產(chǎn)品沖出你的產(chǎn)品市場(chǎng)?這種沖出有利還是有害?你的產(chǎn)品責任是什么?若用戶(hù)使用你的產(chǎn)品而受到傷害，你要承擔哪些責任?你的產(chǎn)品價(jià)格受到哪些限制?價(jià)格彈性多少?產(chǎn)品耐用性如何?如何進(jìn)行產(chǎn)品技術(shù)改進(jìn)?在產(chǎn)品生命周期曲線(xiàn)中，你產(chǎn)品處于哪個(gè)階段?”
8．行業(yè)情況：這里，風(fēng)險投資者鈄千方百計分析認識你的行業(yè)。他的問(wèn)題可能是：”你在你行業(yè)中成功之關(guān)鍵何在?如何保證你公司和產(chǎn)品與你行業(yè)協(xié)調一致?此外還有一些基本問(wèn)題，像”你如何了解確認你行業(yè)之總銷(xiāo)售額與增長(cháng)速率?你行業(yè)基本發(fā)展趨勢如何?哪些行業(yè)變化對你公司盈利水準影響最大?你行業(yè)有哪些貿易壁壘?第三者初次進(jìn)入你所屬的行業(yè)圈難度如何?與同行其它產(chǎn)品比較，你的產(chǎn)品新穎處何在?本行業(yè)銷(xiāo)售受哪些季節性因素影響?你的銷(xiāo)售范圍圈有多廣，是地方、地區、全國還是全世界?”
應該注意的是，你所介紹的本行業(yè)一定時(shí)期內的銷(xiāo)售額，不能包括未被你產(chǎn)品占領(lǐng)的領(lǐng)域的銷(xiāo)售額。例如：若一個(gè)公司只制造微型電腦，則不能說(shuō)已占領(lǐng)了全部電腦市場(chǎng)。微型電腦市場(chǎng)只是整個(gè)電腦市場(chǎng)的一部分，對應的行業(yè)只是微電腦市場(chǎng)，而不是全部電腦市場(chǎng)，事實(shí)上，目前的微電腦市場(chǎng)已很廣闊了。
9．競爭者：這里，風(fēng)險投資者希望了解：誰(shuí)是競爭者，其實(shí)力如何，有何優(yōu)勢，以及你自身有哪些優(yōu)勢。其典型的問(wèn)題可能是：”你有哪些超過(guò)競爭對手的優(yōu)勢? 關(guān)于價(jià)格、性能、服務(wù)和保證措施，你公司與競爭對手優(yōu)劣如何?競爭對手有哪些超過(guò)你的優(yōu)勢?誰(shuí)是你最主要的競爭對手? 誰(shuí)是你的行業(yè)伙伴?你與誰(shuí)在高層次基礎上競爭?你的產(chǎn)品有無(wú)替代品?如果有，誰(shuí)制造這種產(chǎn)品?其地替代頻繁程度怎樣?你與競爭對手的價(jià)格差異如何?有無(wú)競爭對手加入你的行業(yè)?如果你打算選擇某一市場(chǎng)與競爭對手共享，你的具體措施如何?希望競爭對手如何做出反應?你的競爭對手有股票公開(kāi)上市的公司嗎?”
10．銷(xiāo)售策略：這里，風(fēng)險投資者將集中精力分析研究你的市場(chǎng)行銷(xiāo)戰略，它希望了解你產(chǎn)品從生產(chǎn)現場(chǎng)最終轉到用戶(hù)手中的全部過(guò)程。某些基本問(wèn)題可能為：” 描述你的產(chǎn)品的分銷(xiāo)管道，即說(shuō)明你產(chǎn)品從生產(chǎn)現場(chǎng)轉到最終用戶(hù)的全過(guò)程。你的產(chǎn)品有哪些行銷(xiāo)環(huán)節?是本公司直接零售，還是通過(guò)行業(yè)銷(xiāo)售網(wǎng)銷(xiāo)售?廣告在市場(chǎng)行銷(xiāo)戰略中地位如何?你的基本廣告策略是什么?其成本怎樣?你的銷(xiāo)售對廣告的敏感程度怎樣?你曾采用過(guò)哪些市場(chǎng)滲透策略?現計劃采用哪些市場(chǎng)滲透策略?若你的產(chǎn)品和行業(yè)進(jìn)入成熟期計劃采用何種市場(chǎng)戰略?目前銷(xiāo)售難度如何?需要直接推銷(xiāo)否?即銷(xiāo)售人員是否需要直接對用戶(hù)叫賣(mài)?銷(xiāo)售復雜且周期長(cháng)；還是相當簡(jiǎn)單且直接推銷(xiāo)?購買(mǎi)單件產(chǎn)品費用是高還是低?用戶(hù)購買(mǎi)產(chǎn)品時(shí)是否一定要事前做預算?從與購買(mǎi)者簽約到最終銷(xiāo)售的時(shí)間長(cháng)短如何?政府對市場(chǎng)交易是否有嚴格管制?”。
第三部分：投資說(shuō)明
關(guān)于投資，你應該提出自己的融資方案，即對貸款、認股權、優(yōu)先股、普通股等多種投資形式闡明自己的意見(jiàn)，意見(jiàn)要盡可能具體，使對方全面準確了解己方到底準備采用何種融資方式，并愿意付出多大代價(jià)。
第四部分：風(fēng)險因素
投資者向你公司投資可能會(huì )遇到何種風(fēng)險？你應從政策、經(jīng)營(yíng)、資源、財務(wù)等各方面加以敘述。在說(shuō)明過(guò)程中，只正面敘述，不做評論性說(shuō)明，主要包括：經(jīng)營(yíng)歷史的限制、資源限制、管理經(jīng)驗限制、市場(chǎng)不確定性限制、生產(chǎn)不確定性限制、破產(chǎn)對關(guān)鍵管理者的依賴(lài)程度等。
第五部分：投資回報與退身之路
這是投資者非常關(guān)心的問(wèn)題。因為大多數風(fēng)險投資者并無(wú)真正意愿想長(cháng)期持有公司的股權，而是希望能在條件成熟時(shí)“金蟬脫殼”，從而通過(guò)股票的增值獲取收益。一般來(lái)說(shuō)風(fēng)險投資者可提出三種投資變現方式，主要包括股票上市，出售公司和買(mǎi)回等。你應指出自己希望采用何種方式。
第六部分：經(jīng)營(yíng)分析與預測
該部分主要基于公司歷史的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)分析，據以預測未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況，這里主要應以公司過(guò)去財務(wù)數據為基礎，預測未來(lái)經(jīng)營(yíng)可能的收入、成本與費用，同時(shí)，通過(guò)比率分析預測出未來(lái)經(jīng)營(yíng)效率的高低及經(jīng)營(yíng)成果的好壞。
第七部分：財務(wù)報告
計劃書(shū)中應包含你公司當前的財務(wù)報告，并附有適當的說(shuō)明。無(wú)論如何，無(wú)當前財務(wù)報表的計劃書(shū)是無(wú)法讓人接受的。一份沒(méi)有當年財務(wù)報告的項目是難以引起風(fēng)險投資者的興趣的。
第八部分：財務(wù)預測
對公司未來(lái)5 年的財務(wù)狀況進(jìn)行預測，還需預測以年的資金流量表，以便每個(gè)讀者能確切了解公司資金流動(dòng)狀態(tài)。
第八部分：關(guān)于產(chǎn)品的報道、介紹、樣品與圖片
為增加計劃書(shū)的說(shuō)服力，你可以收集一些自己公司的綜合介紹文獻、搜集行業(yè)產(chǎn)品目錄、收集某些產(chǎn)品圖片等情況等。這些對爭取投資均有一定作用，但不宜過(guò)多，否則會(huì )起喧賓奪主的反作用。需要聲明的是，這些只能作為計劃書(shū)的附件。
總述：
以上介紹的是計劃書(shū)的全部?jì)热?，根據公司及項目的具體情況，可以結合實(shí)際情況在此基礎上增添或刪改，這都是為了滿(mǎn)足項目的需要。
后記：
商業(yè)地產(chǎn)的策劃要從策劃的本源上說(shuō)起，即什么是“策劃”。按照中國文字的意思進(jìn)行理解：策劃就是運用謀略和計策去取得一種超出常規的良好結果。如果這個(gè)詮釋能被接受的話(huà)，那么商業(yè)地產(chǎn)的策劃就易于理解了。
首先商業(yè)地產(chǎn)策劃是一種智慧的創(chuàng )造，它能在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)中創(chuàng )造出新的價(jià)值；如“海上海”的建筑創(chuàng )意，就使“上實(shí)”多收二三斗。如“巴比倫生活”的策劃，使得物業(yè)的區域價(jià)值被凸現出來(lái)，“金點(diǎn)子”或者單純的靈感或創(chuàng )意活動(dòng)；創(chuàng )建性、系統性、完整性、可導入性，更重要的是可以執行才是策劃的本質(zhì)，它能改變項目，產(chǎn)品的形象市場(chǎng)地位，解決或排除某些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中某些阻礙和難題。策劃不能等同于“包裝”，“包裝”是策劃活動(dòng)中經(jīng)常運用的一種常規手段，它只能起到“錦上添花”的作用，如果通過(guò)包裝手段把不利條件變成有利條件了，那么這種包裝行為是有欺詐嫌疑的。
商業(yè)地產(chǎn)策劃活動(dòng)沒(méi)有公式（否則就不是策劃了），但有以下幾條策劃的規律是需要掌據的。一是價(jià)值發(fā)現，就是要在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值挖掘方面要獨具慧眼，找出別人沒(méi)有看到的價(jià)值；二是以理服人，商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè)，是固化的資本，投資者比消費者理性，過(guò)分熱炒概念是沒(méi)有作用的，有用的是完美演繹盈利模式，合理推導要符合商業(yè)邏輯，這才是商鋪市場(chǎng)樂(lè )于接受的引導；三是以品牌策劃的手法去策劃商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程就是這個(gè)項目商業(yè)品牌樹(shù)立的過(guò)程，有了市場(chǎng)廣泛的認可，商業(yè)就會(huì )繁榮，商業(yè)繁榮的結果就是這個(gè)商業(yè)物業(yè)升值或價(jià)值兌現快捷。
