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房屋質(zhì)量、裝修水平、建筑結構以及居室環(huán)境等，這些不確定因素都可能形成二手房交易風(fēng)險。如果上家隱瞞房屋瑕疵，下家的風(fēng)險就更高。地產(chǎn)專(zhuān)家提醒，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方和中介方都要學(xué)會(huì )自我防范風(fēng)險。 在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，若房屋存在一些結構性問(wèn)題，水管滲水影響樓下鄰居，地理位置有忌諱等，這些因素屬于“內傷”，如果沒(méi)有人告知，中介方和下家很難通過(guò)看房這一環(huán)節發(fā)現。一旦下家買(mǎi)進(jìn)，很可能“啞巴吃黃連”。如，某套房屋存在嚴重的西曬問(wèn)題，直至辦理產(chǎn)權交易時(shí)，下家才偶然發(fā)現。事實(shí)上，當初上家與開(kāi)發(fā)商簽訂購房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在補充條款中明確認同房屋這一瑕疵并自愿接受。但是，這并不代表該房屋進(jìn)行二次轉讓時(shí)，下家也應接收這一瑕疵。由于上家沒(méi)有明確告知甚至是故意隱瞞，下家買(mǎi)進(jìn)后仍然有權保護自己的權益。 業(yè)內人士指出，在二手房交易中應遵循這樣一條原則，在交易之前，房屋的基本情況要如實(shí)告知，附屬情況也要告知。通常，房屋的基本情況包括物業(yè)坐落位置、建筑面積、土地權限及產(chǎn)權人等與房屋相關(guān)的狀況。上述這些基本要素，上家在委托中介掛牌時(shí)有義務(wù)全部告知對方。一些涉及房屋基本質(zhì)量的，包括日照條件、水管是否爆裂過(guò)及房屋是否滲水等情況，上家也應當講明。下家購房如果有特殊要求，也需主動(dòng)向中介方提出。由于買(mǎi)賣(mài)雙方都不屬于房地產(chǎn)法律內行，因此，中介公司有義務(wù)幫助買(mǎi)賣(mài)雙方主動(dòng)了解房屋交易時(shí)的狀況。如果有證據證明上家在交易過(guò)程中對房屋的一些狀況存在故意隱瞞或欺詐現象，而且這一問(wèn)題對購房者做出購房決定有根本性影響，中介公司和下家都有權向上家索賠，甚至撤銷(xiāo)該買(mǎi)賣(mài)合同。由此可以看出，上家隱瞞瑕疵，對自己也存在一定風(fēng)險。 此外，由于目前大多數中介的業(yè)務(wù)員并不很專(zhuān)業(yè)，有的甚至不具備專(zhuān)業(yè)知識。一旦發(fā)生這類(lèi)狀況，中介公司很容易處于不利地位。因此，中介方首先要嚴把審核關(guān)。對于產(chǎn)證，除了復印并留底房屋產(chǎn)權人、編號等這些基本內容外，還要看它的附件內容。作為下家，應該多到實(shí)地看房，向物業(yè)管理人員和鄰居打聽(tīng)房屋的使用狀況，盡可能多掌握些該房屋的信息。對老樓盤(pán)應了解大修情況，對新樓盤(pán)要了解銷(xiāo)售情況等。對于一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的樓盤(pán)，下家應當自問(wèn)，是不是由于該套房屋存在一些負面因素，如樓層、地段名稱(chēng)、居住者非自然死亡等，影響了它在市場(chǎng)上的成交率。 萬(wàn)一下家在買(mǎi)進(jìn)房屋后二手房出現質(zhì)量問(wèn)題，一般有以下幾種解決辦法。首先，如果房屋仍處于商品房質(zhì)量保修期內，可以要求房屋的開(kāi)發(fā)商承擔保修范圍內的保修責任。如果房東出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題的，可以要求其承擔賠償責任，如解除合同，可要求其返還定金。如果房東已如實(shí)告知或者買(mǎi)房者買(mǎi)房時(shí)明知房屋有質(zhì)量問(wèn)題，則房東不承擔責任。如果中介公司在提供中介服務(wù)時(shí)未如實(shí)告知房屋質(zhì)量問(wèn)題的，可以認定中介服務(wù)不規范，并要求中介公司退還或者減少相應的中介費。 為了防范此類(lèi)風(fēng)險，應在購買(mǎi)二手房訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好讓出賣(mài)人對房屋出售時(shí)的質(zhì)量狀況作出書(shū)面說(shuō)明，或者由房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在合同補充條款中對房屋保修責任進(jìn)行約定。 |
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