導讀：個(gè)人出售房產(chǎn)按差額20%征收個(gè)人所得稅引二手房市場(chǎng)一片慌張，政策一出臺，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都相當緊張，賣(mài)房的怕要多交稅，買(mǎi)房的怕稅費轉移。二手房買(mǎi)賣(mài)新政策到底有哪些呢？國五條賣(mài)房征稅政策一出臺引發(fā)各地離婚潮的消息是真的嗎？二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中有哪些事項是需要特別當心的？國五條細則下，二手房買(mǎi)賣(mài)流程是怎樣的？
二手房交易五大關(guān)，必須要搞清楚
二手房買(mǎi)賣(mài)流程是指房屋所有權人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過(guò)程。二手房買(mǎi)賣(mài)又稱(chēng)存量房買(mǎi)賣(mài)，是買(mǎi)方通過(guò)交付房款，賣(mài)方將房屋交付給買(mǎi)家，并辦理過(guò)戶(hù)登記的過(guò)程。二手房買(mǎi)賣(mài)辦理流程：購房資格核驗(住宅類(lèi))——網(wǎng)簽合同——地稅部門(mén)核定契稅——房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證。
二手房買(mǎi)賣(mài)以下步驟要了解清楚：
1、了解房屋情況。買(mǎi)方了解房屋整體現狀及產(chǎn)權狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、查檔：買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國土部門(mén)查房檔案;
3、簽合同：如賣(mài)方提供的房屋合法，可以交易，買(mǎi)方可以交納購房定金(但不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序)。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
4、申請過(guò)戶(hù)。買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請，管理部門(mén)要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過(guò)戶(hù)手續。如果存在無(wú)產(chǎn)權或部分產(chǎn)權未得到其他產(chǎn)權共有人書(shū)面同意的情況，則拒絕申請。
5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。
6、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
7、辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權變更登記后，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權證。
8、買(mǎi)方付清所有房款領(lǐng)取房屋所有權證，賣(mài)方交付房屋并結清物業(yè)費。
二手房買(mǎi)賣(mài)新政策及常見(jiàn)避稅手段
2013年二手房買(mǎi)賣(mài)新政策主要有二手房交易中的個(gè)人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收和二手房20%個(gè)稅不得轉嫁購房者。
2013年3月1日晚間，國五條細則落地，其中對二手房事項的規定為：對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。20%個(gè)稅一經(jīng)公布就引發(fā)樓市討論熱潮，很多購房者質(zhì)疑這個(gè)稅費會(huì )增加購買(mǎi)二手房的成本，因為在現有的二手房交易過(guò)程中，大部分稅費是由買(mǎi)方來(lái)承擔的。隨后住建部官員表示二手房20%個(gè)稅不得轉嫁給購房者。
二手房買(mǎi)賣(mài)避稅手段
假離婚是國五條細則出臺之后樓市傳的最火的避稅辦法之一。根據規定，對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個(gè)人所得稅。一般來(lái)說(shuō)，家庭關(guān)系是指配偶關(guān)系，也就是說(shuō)，夫妻雙方的第二套住房在轉讓時(shí)要繳納個(gè)人所得稅。許多夫妻便通過(guò)假離婚的形式進(jìn)行避稅。
二手房合同價(jià)格遠低于實(shí)際價(jià)格：做低合同價(jià)，能避就避?！白龅秃贤瑑r(jià)”是二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方最常用的避稅方式。
有意壓低交易價(jià)格：二手房買(mǎi)賣(mài)雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達到少繳稅的目的。對于“有意壓低成交價(jià)”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風(fēng)險性較大;第二，從購房者角度來(lái)看，當此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購買(mǎi)價(jià)”將拉大二手房買(mǎi)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
協(xié)議延期辦理產(chǎn)權變更：這種避稅方式看上去有理有利，但其背后卻暗藏著(zhù)巨大的法律風(fēng)險，稍不留神，就有可能讓二手房買(mǎi)賣(mài)雙方落得一個(gè) “貪小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。假贈予方式
假贈予真買(mǎi)賣(mài)，暗箱操作：在新政策頒布后，不少業(yè)主通過(guò)“假贈予”偷逃個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。這是二手房買(mǎi)賣(mài)雙方為達到“避稅”目的，本無(wú)親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈予”。
二手房交易常見(jiàn)陷阱，買(mǎi)賣(mài)要注意什么？
二手房市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，特別是在政策暫未明確的狀態(tài)下無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房都需要多一個(gè)心眼，二手房交易過(guò)程中，常見(jiàn)購房陷阱需要了解清楚。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)車(chē)中，買(mǎi)方和賣(mài)方各需要注意什么呢?
二手房交易常見(jiàn)購房陷阱
陰陽(yáng)合同陷阱：“陰陽(yáng)合同”是指除了簽署一份實(shí)際成交價(jià)的合同之外，再簽一個(gè)低于實(shí)際交易價(jià)的假合同，將假合同作為申報納稅的依據，以達到減少交稅的目的。簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當遵守國家政策法規有關(guān)規定，按照市場(chǎng)交易規則進(jìn)行。
賣(mài)房者并非房主本人：二手房交易中，不僅有“假房主”，還有假房產(chǎn)證、假信息等。二手房交易中，經(jīng)常出現房產(chǎn)證上的名字與賣(mài)房人不是同一個(gè)人的情況，因此購房者交出了定金并與賣(mài)房人簽了合同，如果買(mǎi)賣(mài)生變，追討定金也是費時(shí)費力的事。
中介合同有陷阱：大部分二手房都是通過(guò)中介來(lái)成交的，為了快速達成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議好提取中介費，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買(mǎi)賣(mài)雙方。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，最好把和中介有關(guān)的條款寫(xiě)入合同中，同時(shí)還要注意合同中隱藏的陷阱。
中介扮買(mǎi)主吃差價(jià)：一些中介經(jīng)紀人在找到價(jià)格較低的房源時(shí)，往往還不斷向房主壓價(jià)，如果房主急售，真的同意了這個(gè)較低的價(jià)格，店里其他經(jīng)紀人就會(huì )扮作買(mǎi)房人與房主簽合同。然后通過(guò)委托公證等方式，再次加價(jià)將房子出售，賺取差價(jià)
購房合約陷阱：買(mǎi)家在簽訂合同時(shí)，一定要檢查合同上有沒(méi)有不公正條款，一旦發(fā)現立即當面指出，檢查清楚前不要簽字。另外，像盧先生遇到的情況，在沒(méi)有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無(wú)效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，盧先生可以申請法律程序。
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中 賣(mài)房者如何規避風(fēng)險
第一、選取品牌中介。第二、交鑰匙要謹慎。第三、不要輕易提前交房。第四、合同細節要講清。第五、私下交易要看清。
二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中買(mǎi)方需要注意的事項
第一、核實(shí)房主真實(shí)身份；第二、附屬設施最好在合同中約定；第三、維修基金要結清；第四、戶(hù)口遷出要慎約時(shí)間和責任；第五、前期費用要結清；第六、房款分兩次支付最安全；第七、約定違約償付時(shí)間。
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