隨著(zhù)城市現代化的快速發(fā)展，機動(dòng)車(chē)已經(jīng)成為我們生活中不可缺少的一部分，然而“停車(chē)難”問(wèn)題，“一位難求”現象也是愈演愈烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是絞盡腦汁“創(chuàng )造”車(chē)位，房屋沙盤(pán)中的道路、綠地早已被開(kāi)發(fā)商利用殆盡，地下空間也正在最大限度的被挖掘利用。由于地上車(chē)位性質(zhì)和權屬在物權法中已有明確規定，爭議不大，在此僅對目前各地爭議頗多的商品房地下停車(chē)場(chǎng)法律性質(zhì)和權屬，購買(mǎi)風(fēng)險與救濟問(wèn)題做簡(jiǎn)要梳理。
一、地下停車(chē)場(chǎng)性質(zhì)分類(lèi)
根據《人民防空法》和《人民防空建設工程管理規定》相關(guān)規定，新建民用建筑物應當配備人民防空工程設施，同時(shí)人防設計審查意見(jiàn)書(shū)是辦理《建設工程規劃許可證》的必要條件之一。因此商品房開(kāi)發(fā)商基于硬性規定和房屋銷(xiāo)售的配套考慮，商品房地下空間通常在開(kāi)發(fā)房屋時(shí)一并設計和建造，其通常性質(zhì)有三種情形：一是人防工程，由開(kāi)發(fā)商投資建設，國家享有所有權，投資人非戰時(shí)享有合理使用權；二是非人防工程，具體又分兩種情形:1.商品房投資建設時(shí)己經(jīng)將該成本攤入商品房公攤面積，為全體業(yè)主共有；2.商品房建設時(shí)未將該地下空間建設成本計入公攤，開(kāi)發(fā)商享有所有權，可以賣(mài)產(chǎn)權。
二、購買(mǎi)者如何鑒別所購地下車(chē)位是否為人防工程
技巧一：購房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，明確向其了解，由工作人員明確答復性質(zhì)，并查看合同中是否有關(guān)于人防工程的約定條款。
技巧二：親自到地下室自己所預購的車(chē)位處查看，首先看周?chē)欠裼腥朔篱T(mén)（通常比較厚實(shí)具有嚴密封性，通常為打開(kāi)狀態(tài)），是否在人防門(mén)區間內；其次查看通道有無(wú)人防標識，如圖：
技巧三：可以到建設規劃局、人防辦詳細咨詢(xún)預購地下空間性質(zhì)和用途，或到房管局咨詢(xún)是否能夠辦理產(chǎn)權證書(shū)，不能辦理的基本上都是人防工程。
三、購買(mǎi)者如何鑒別該地下空間建設成本是否已經(jīng)計入公攤面積
在簽訂購房合同時(shí)，合同上都會(huì )注明房屋的公攤系數范圍。購房者如對面積認證有異議，應首先向開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷(xiāo)售單位落實(shí)是否經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測繪部門(mén)的面積認證，如已通過(guò)認證，可到房管部門(mén)查閱相關(guān)資料內容，否則應督促開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售部門(mén)到測繪大隊辦理房屋面積認證工作。房屋認證以整幢樓為單位，一般不接受散戶(hù)的測繪委托，如進(jìn)行法律訴訟，測繪部門(mén)接到法院委托進(jìn)行測繪，費用由委托方承擔。
四、法律救濟途徑
侵權一：根據《人民防空法》相關(guān)規定，人防工程所用權歸國家所有，投資者在非戰時(shí)僅享有合理使用權。同時(shí)結合《物權法》和《合同法》相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權利出售人防工程改造的車(chē)位，所簽訂車(chē)位出售合同因侵犯國家利益而無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商將地下人防車(chē)位出租給購房者，未明確告知該車(chē)位屬于人防車(chē)位的，則業(yè)主有權依據《合同法》規定，行使撤銷(xiāo)權。如果協(xié)議被撤銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商有故意隱瞞事實(shí)和欺騙銷(xiāo)售行為的，要承擔全部合同被撤銷(xiāo)的責任，返還車(chē)位款及利息，但業(yè)主應當支付已經(jīng)使用期間的車(chē)位費用。
侵權二：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)計入公攤面積的非人防工程地下車(chē)位出售或出租的，因此種情形該車(chē)位所有權屬于業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商構成無(wú)權處分，購買(mǎi)者可主張撤銷(xiāo)合同，并要求開(kāi)發(fā)商返還車(chē)位款及利息，并賠償損失。
綜上所述，地下車(chē)位如是人防工程改造則只能出租不能出售，投資人出租時(shí)應當明確告知承租人，遇有法定情形，國家享有無(wú)條件征用權。如非人防工程性質(zhì)，則看該地下車(chē)位建設成本是否列入了公攤面積，開(kāi)放商是否擁有車(chē)位預售許可證，是否可以辦理非住宅產(chǎn)權證，做到對自己所購地下車(chē)位法律性質(zhì)和所享有的權利清晰明了。
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