| 轉貼廣州日報：“人防工程”車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài) 未分類(lèi) 2007-7-23 |
2007-7-20廣州日報:
日前，有讀者梁小姐投訴說(shuō)：自己小區樓下的“人防工程”車(chē)位竟然采取“先到先得”的方式被管理者用作臨保車(chē)位，而且開(kāi)發(fā)商還信誓旦旦地表示，“人防工程”產(chǎn)權是屬于國家的，因此，不可以銷(xiāo)售，也不會(huì )采取月租的方式出租給業(yè)主。梁小姐認為：既然“人防工程”的產(chǎn)權屬于國家，為何管理者又能收取臨保費呢？
對此，市場(chǎng)相關(guān)人士指出，“人防工程”是為了提高城市整體防護能力，保護人民生命財產(chǎn)安全而建設的。“人防工程”的所有權屬于國家，平時(shí)可作他用，但它的性質(zhì)不會(huì )變更。由于“產(chǎn)權屬于國家”，因此，“賣(mài)車(chē)位就絕對不允許，只有投資者才可以將使用權出租”。至于投資者的身份認定，如果該“人防工程”已列入公攤，那么投資者為小區所有業(yè)主，此車(chē)位出租的收益也就歸業(yè)主；如果未列入公攤，投資者為開(kāi)發(fā)公司，收益可歸開(kāi)發(fā)公司。
問(wèn)題是，目前“人防工程”的投資者身份認定較復雜。在這種情況下，業(yè)主有權要求開(kāi)發(fā)公司說(shuō)清“人防工程”的投資費用到底有沒(méi)有公攤給業(yè)主，這樣才能界定這些車(chē)位收取的租金應該付給誰(shuí)。不過(guò)，目前在廣州，大部分開(kāi)發(fā)商都聲明這類(lèi)“人防工程”的投資費用都為發(fā)展商所支付，因此，收益權也就歸發(fā)展商所有了。
溫馨提示：買(mǎi)車(chē)位前要先查清產(chǎn)權
1.車(chē)位使用年限為40年，買(mǎi)家購買(mǎi)前要了解其產(chǎn)權是否清晰。地下車(chē)位，如果已算入公攤面積，車(chē)位屬于所有業(yè)主，就不能出售；如果面積沒(méi)有被分攤，且具有獨立的用地面積和建筑面積，則車(chē)位可出售，業(yè)主也可購買(mǎi)。但如果地下車(chē)位屬于“人防工程”，開(kāi)發(fā)商是不可以買(mǎi)賣(mài)的。
2.買(mǎi)賣(mài)車(chē)位一般有兩種情況，一種是有預售許可證的，一般同樓房一起銷(xiāo)售；一種是開(kāi)發(fā)商已確權的車(chē)位，一般是樓房賣(mài)完后再賣(mài)車(chē)位。不管是以上哪種，買(mǎi)家都要注意其有沒(méi)有被抵押，被抵押的車(chē)位是無(wú)法確權的，買(mǎi)家一定要等開(kāi)發(fā)商解除了抵押再買(mǎi)。車(chē)位產(chǎn)權屬于何種情況，買(mǎi)家可到房地產(chǎn)交易中心查閱，但如發(fā)展商沒(méi)有及時(shí)鑒證，便很難查到，所以不少欲購買(mǎi)車(chē)位的人只能認準大發(fā)展商，這樣會(huì )較有信譽(yù)保證。
3.確定購買(mǎi)車(chē)位后，最為重要的一件事就是簽訂預購合同。合同中一定要注明車(chē)位的位置、號碼、面積、所占范圍、預售價(jià)款等情況，最好附有平面圖。在這一環(huán)節中，尤其要注意仔細閱讀合同條款，特別是界線(xiàn)、面積等，最好實(shí)地看一下，不要馬虎，免得日后麻煩。合同簽訂后還要記得進(jìn)行產(chǎn)權登記備案。
據了解，大多數樓盤(pán)都將地下車(chē)庫算作“人防工程”面積，比如，上海市一著(zhù)名樓盤(pán)“XX佳園”的4個(gè)地下車(chē)庫中就有3個(gè)是“人防工程”。
“人防工程”兩大關(guān)注焦點(diǎn)
隨著(zhù)人們住房需求和生活水平的日益提高，地下車(chē)庫和車(chē)位作為商品房的附屬設施，發(fā)展迅速。目前，廣州市幾乎所有的樓盤(pán)都配備有地下車(chē)庫，如果是幾年前興建的商品房，小區地下車(chē)位和戶(hù)數比一般是1∶5，有的甚至達到1∶6。但現在的新建商品房小區一般這個(gè)比例都有1∶3，好的也有1∶2的。
以前，地下車(chē)庫大多是以出租的形式在使用，在前一段時(shí)間廣州“禁摩”以及《物權法》頒布后，很多開(kāi)發(fā)商幾乎一賣(mài)完樓就開(kāi)始賣(mài)車(chē)位，有的賣(mài)房與賣(mài)車(chē)位同時(shí)進(jìn)行，更多的則是取消月保把車(chē)位推向市場(chǎng)，導致很多買(mǎi)家都要買(mǎi)車(chē)位了。
“人防工程”每個(gè)樓盤(pán)都有？
至于地下車(chē)庫的哪些位置要做“人防工程”，“人防工程”所占空間和車(chē)位面積的比例是多少？一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，根據有關(guān)規定，“人防工程”在每個(gè)地下車(chē)庫都必須配備。“人防工程”原本應該是像濾毒室、防爆室等一個(gè)一個(gè)的小房子，有其相應的功能。但因現在我們處于和平年代，“人防工程”幾乎都是敞開(kāi)空間。而且，大多數開(kāi)發(fā)商為保證自身買(mǎi)賣(mài)車(chē)位利益的最大化，把“人防工程”設在車(chē)庫的邊邊角角，或者是過(guò)道上。
還有一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示，廣東省七成以上住宅，“人防工程”面積要占到總建筑面積的2%，其余的則占總建筑面積的3.5%。以前的做法是開(kāi)發(fā)商繳納一定的款項，“人防工程”可以不做，但現在是硬性規定，必須要有，商品房驗收環(huán)節之一就是“人防工程”的驗收，如果驗收不合格開(kāi)發(fā)商就要無(wú)條件整改。
“人防工程”使用權可出售？
買(mǎi)家購買(mǎi)地下車(chē)位和購買(mǎi)住房一樣，也是有獨立產(chǎn)權的，但并非所有車(chē)位都能出售，如停車(chē)場(chǎng)屬于“人防工程”，是不允許出售的，更不能辦理產(chǎn)權證。記者曾查閱到的法律資料顯示，車(chē)庫的某些空間屬于“人防工程”，而“人防工程”是國家強制配套的市政公用設施，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交易、贈與等產(chǎn)權轉移活動(dòng)，以保證市政公用設施的性質(zhì)不發(fā)生改變，也就是說(shuō)禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售屬于“人防工程”的地下車(chē)位。
該人士就透露，現在有的開(kāi)發(fā)商操作手法是出售“人防工程”的使用權。有相關(guān)法律界人士表示，像“人防工程”的車(chē)庫，其產(chǎn)權不是開(kāi)發(fā)商的，但現實(shí)中確實(shí)有開(kāi)發(fā)商出售“人防工程”車(chē)位的使用權。開(kāi)發(fā)商要銷(xiāo)售其中車(chē)位，必須先取得人防部門(mén)的許可，才可以轉讓其使用權，同時(shí)，業(yè)主不能取得車(chē)位的產(chǎn)權。
尤其值得注意的是，如果類(lèi)似車(chē)庫沒(méi)有事先取得人防部門(mén)的許可，業(yè)主購買(mǎi)的使用權將得不到法律保護；換句話(huà)說(shuō)，萬(wàn)一哪天人防部門(mén)要啟用這一工程，消費者將得不到補償。因此，消費者在購買(mǎi)此類(lèi)車(chē)位時(shí)，一定要向開(kāi)發(fā)商要求人防部門(mén)的書(shū)面許可。 |
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