開(kāi)發(fā)商和投資者關(guān)注焦點(diǎn)由建新店轉向保護并增強飯店資產(chǎn)以解決現有及未來(lái)面臨的挑戰和前行壓力。
根據仲量聯(lián)行酒店集團和中國旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì )共同發(fā)布的最新研究報告《中國飯店市場(chǎng)城市景氣分析》，在中國飯店市場(chǎng)新增供給和需求持續不斷增長(cháng)狀況的影響下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和投資者的關(guān)注焦點(diǎn)由建造新飯店轉向如何保護并增強飯店資產(chǎn)以解決現有及未來(lái)即將面臨的挑戰和前行壓力。仲量聯(lián)行酒店集團認為飯店需要把握逐漸發(fā)展變化的市場(chǎng)狀況，并執行有效的資產(chǎn)管理策略，以最大化投資回報、最小化風(fēng)險。報告也總結了行業(yè)的關(guān)鍵趨勢和機會(huì )，例如：
受訪(fǎng)飯店預計2012年每間可出租客房收入增長(cháng)3.1%，明顯低于2011年全年的實(shí)際增長(cháng)率10.0%.
從觀(guān)察的35個(gè)城市來(lái)看，2011年飯店客房數量的增長(cháng)率為14.4%.其中一線(xiàn)城市的增長(cháng)率保持穩定，而二三線(xiàn)城市由于其城市規劃起步相對較晚，因此新增供給將保持持續增長(cháng)的可能。預計截至2014年年底，二、三線(xiàn)城市的飯店供給增長(cháng)率將分別達到約21.5%和28.6%.
商務(wù)客源仍然為飯店的主導客源，會(huì )議會(huì )展和獎勵旅游仍將作為未來(lái)重要的需求驅動(dòng)因素之一，而休閑旅游市場(chǎng)將隨著(zhù)國內居民消費能力逐步提升的推動(dòng)下積極促進(jìn)旅游和飯店市場(chǎng)的發(fā)展。
飯店經(jīng)營(yíng)成本壓力持續不斷上升，人力資本的控制成為重要關(guān)注點(diǎn)之一。
安瑞達，仲量聯(lián)行酒店集團中國區董事總經(jīng)理指出：“雖然的中國經(jīng)濟發(fā)展十分迅速，但目前很多城市的飯店市場(chǎng)都面臨需求和供給的不平衡，這種現象在五星級酒店市場(chǎng)十分明顯。而在有限服務(wù)以及中端酒店市場(chǎng)我們看到了類(lèi)似與10年前經(jīng)濟型酒店需求大幅增長(cháng)的發(fā)展空間，并持續到現在仍然可以保持超過(guò)85%的客房出租率?！敝倭柯?lián)行酒店集團中國區高級副總裁及酒店咨詢(xún)業(yè)務(wù)負責人，何超先生指出：“參與本次問(wèn)卷調查的飯店中，雖然由于物價(jià)上漲而造成的營(yíng)業(yè)成本的增加和人力成本不斷上升這兩方面所面臨的挑戰與2011年相比有明顯的突出性表現，但仍有44.6%的飯店表示未來(lái)樂(lè )觀(guān)或者非常樂(lè )觀(guān)，這一比例與2011年43.0%的調查結果相比有所提高?！?/p>
十大飯店供給增長(cháng)市場(chǎng)
由于飯店資產(chǎn)具有相對較強的抵御通貨膨脹能力，其折舊和攤銷(xiāo)可以抵扣相應稅額，可以提供持續現金流和較長(cháng)回報期并利于土地的增值，在房地產(chǎn)調控政策影響和房地產(chǎn)行業(yè)投資持續放緩的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商仍看好飯店資產(chǎn)的投資。預計截至2014年年底，太原、?？?、鄭州、珠海、合肥、哈爾濱、長(cháng)沙、桂林、廈門(mén)和天津是未來(lái)飯店供給增長(cháng)率排名前十的城市，而上海、天津、成都、沈陽(yáng)、廈門(mén)、武漢、北京、廣州、?？诤蜔o(wú)錫則是未來(lái)飯店客房增長(cháng)量最大的十大城市。
城市競爭力及飯店市場(chǎng)發(fā)展特性
結合仲量聯(lián)行研究部最新的研究報告《中國新興城市50強》中提出的關(guān)于城市競爭力的分析，從城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、人文、基礎設施等經(jīng)濟因素可以綜合判斷城市發(fā)展曲線(xiàn)以及對飯店市場(chǎng)發(fā)展的影響。對于開(kāi)發(fā)和成熟度相對較高的城市而言，雖然飯店市場(chǎng)的支撐能力較強，但同時(shí)也需要關(guān)注市場(chǎng)需求特性和客源類(lèi)型對飯店市場(chǎng)的影響。對于飯店市場(chǎng)發(fā)展較好的城市而言，現有飯店供給能夠較好滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，但也意味著(zhù)未來(lái)在供給增長(cháng)速度大于需求增長(cháng)速度的情況下，飯店市場(chǎng)總體業(yè)績(jì)將面臨較大壓力。
對國際酒店運營(yíng)商而言需要更具靈活性和適應能力在正在涌現新發(fā)展機遇但尚未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗的三線(xiàn)城市開(kāi)拓市場(chǎng)。
資產(chǎn)管理和可持續開(kāi)發(fā)戰略
中國飯店市場(chǎng)正在循序漸進(jìn)的從不斷開(kāi)發(fā)/擴張的階段轉入飯店資產(chǎn)持有/維護階段。人力成本和運營(yíng)成本的持續上升，新增供給進(jìn)入市場(chǎng)而帶來(lái)的競爭壓力以及現有飯店硬件設施逐步老化的影響下給飯店投資者、業(yè)主和運營(yíng)者都帶來(lái)了較大的挑戰和前行壓力。飯店業(yè)主和運營(yíng)者都需要關(guān)注所處的飯店市場(chǎng)周期，并結合自身的飯店資產(chǎn)周期制定有效的資產(chǎn)管理策略。專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理將保障飯店資產(chǎn)價(jià)值，提早準備一套全面性的資產(chǎn)處置計劃以最大程度規避風(fēng)險，而執行良好的飯店資產(chǎn)管理將包括有效的成本管理策略、明確市場(chǎng)銷(xiāo)售策略、合理化預算、預測市場(chǎng)環(huán)境、分散風(fēng)險、優(yōu)化客源以及最大化收益等措施。
旅游目的地飯店市場(chǎng)的未來(lái)
受需求增長(cháng)和國家政策導向等多方面因素驅動(dòng)的影響下，全國范圍內掀起了旅游目的地開(kāi)發(fā)的熱潮，同時(shí)帶動(dòng)了旅游目的地飯店的發(fā)展。然而，旅游地產(chǎn)項目由于投資巨大，競爭激烈，涉及的行業(yè)和業(yè)態(tài)較多，復雜性較強而存在一定的投資風(fēng)險。旅游目的地的發(fā)展受政府長(cháng)期規劃、調控和推廣的影響巨大，因此，開(kāi)發(fā)商需要綜合考慮并整合一系列的旅游要素通過(guò)多種策略的執行來(lái)應對旅游目的地飯店市場(chǎng)未來(lái)將要面臨的挑戰。
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