深圳各區小學(xué)的小一新生入學(xué)陸續的發(fā)布錄取名單了，一些知名小學(xué)的錄取情況再次引起了家長(cháng)們的關(guān)注。按照深圳當前學(xué)區劃片的教育資源分配方式，家長(cháng)們要想讓孩子入讀自己心中理想的學(xué)校，需要入?。ㄙI(mǎi)入或租用）該意向學(xué)校關(guān)聯(lián)的學(xué)區房。
本期，我們先關(guān)注一下深圳百花片區有名的學(xué)?！钲趯?shí)驗學(xué)校（小學(xué)部）的學(xué)區房市場(chǎng)情況。據中介介紹，深圳實(shí)驗學(xué)校（小學(xué)部）關(guān)聯(lián)的學(xué)區房小區僅有兩個(gè)：國城花園和南天二花園。
位置交通
兩個(gè)小區屬于深圳福田百花片區，3號線(xiàn)通新嶺下車(chē)，經(jīng)過(guò)深圳市婦幼保健院步行約五分鐘可到達小區所在地。兩個(gè)小區位置相鄰，僅一墻之隔。
國城花園位于深圳市婦幼保健院背面，小區外圍一側設計有隔離綠地，以減輕臨近城市干道（上步中路）和道路交叉口（上步中路和紅荔路交匯）所造成的交通干擾。隔離綠地中設有水景、休憩石凳、步行綠道、游玩設施等，綠化空間功能多樣。
學(xué)位情況
據鏈家中介介紹，目前國城花園和南天二花園未被列入學(xué)位鎖定房源內，按照深圳實(shí)驗學(xué)校（小學(xué)部）現在的入學(xué)要求，買(mǎi)入即可就讀深圳實(shí)驗學(xué)校的小學(xué)部和中學(xué)部（九年制直升），但高中部需要通過(guò)考試達到入學(xué)標準才能就讀，不過(guò)入讀高中部機率對比外校生要高一點(diǎn)。
小區概況
國城花園共有兩棟建筑，塔樓設計，三梯八戶(hù)，共31層。露天車(chē)位+地下停車(chē)位（150個(gè)）約250個(gè)，居住戶(hù)數約500戶(hù)，車(chē)位很緊張，需借用隔著(zhù)一條馬路的百花新天地商業(yè)城的停車(chē)位，停車(chē)費15元/天，比較劃算。但到了周五~周日商業(yè)城的車(chē)位也會(huì )很緊張，物業(yè)費在3.2平。
小區住戶(hù)出租人員較少，多為業(yè)主，購房目的基本是為了小孩讀書(shū)，以公職人員、企業(yè)管理層和經(jīng)濟收入較高的人士為主。小區保安系統較嚴格，大門(mén)處和樓棟下均設有保安值班人員，外人需經(jīng)過(guò)兩次登記方可進(jìn)入樓棟看房。
小區內業(yè)主的更換較頻繁，因為購房者只要買(mǎi)入國城花園的房子，遷入戶(hù)口后，申請深圳實(shí)驗學(xué)校（小學(xué)部）成功后，即便將房子賣(mài)掉也不會(huì )影響入學(xué)。因此一部分（預計有一半以上）業(yè)主在小孩入讀深圳實(shí)驗學(xué)校（小學(xué)部）后就會(huì )考慮把房子賣(mài)掉。中介稱(chēng)即使后面有人買(mǎi)入該套房子，但原業(yè)主小孩在這里讀書(shū)，也不會(huì )影響新業(yè)主小孩的入讀深圳實(shí)驗學(xué)校（小學(xué)部），因為該小區房源不實(shí)施學(xué)位鎖定。但本人覺(jué)得不太放心，建議還是去學(xué)校招生辦了解清楚中介說(shuō)的情況是否屬實(shí)。
南天二花園小區比較老舊，外觀(guān)看上去像職工宿舍，竣工時(shí)間1993年左右。主體采用板樓設計，南北朝向，通風(fēng)好，但該小區板樓采用連廊式設計，走廊較長(cháng)，同樓層住戶(hù)較多，私密性較差。
南天二花園共有3棟樓，4號樓共18層，每層18戶(hù)，梯戶(hù)比1:3；5號樓共19層，每層24戶(hù)，梯戶(hù)比1:4；6號樓共18層，每層12戶(hù)，梯戶(hù)比1:3。
周邊配套
國城花園和南天二花園的一條馬路之隔建有百花園二期商業(yè)城：百花新天地，可以算是規模較大的社區型商業(yè)配套。進(jìn)駐里面的商戶(hù)主要是教育培訓機構，如邦德教育、新東方教育、長(cháng)頸鹿美語(yǔ)等，以及一些生活服務(wù)商戶(hù)，如理發(fā)店、干洗店、早餐店、奶茶店、小型生活商超、小型生鮮店、水果店、便利店、飯館等業(yè)態(tài)。居家生活方面，如果要開(kāi)火做飯，采購多種食材，現有的果菜超市無(wú)法滿(mǎn)足需求，需要穿越紅荔路至荔園菜肉市場(chǎng)或穿越上步中路至惠民街市園嶺店，這對于老人來(lái)說(shuō)有些不便。
在售二手房源
國城花園
據鏈家房源發(fā)布信息，國城花園在售房源8套，建面約為88平、92平、102平、127平，均價(jià)11萬(wàn)/平以上，戶(hù)型圖基本可在鏈家網(wǎng)站找到，網(wǎng)上信息和實(shí)際信息基本一致。中介稱(chēng)報價(jià)均為業(yè)主自行放價(jià)，可議價(jià)空間不大，總價(jià)可下降幅度在20~30萬(wàn)，但個(gè)人感覺(jué)可下降幅度上限可至50萬(wàn)。如果辦理銀行按揭，國城花園在售房源可申請貸款年限30年。
基本15層以下房子的視線(xiàn)被周邊建筑（深圳市婦幼保健院、園嶺街道辦等）阻擋，開(kāi)放視野不好。戶(hù)型方面，以102平為例，戶(hù)型較方正，三房改四房布局，臥室的空間差不多大，陽(yáng)臺被業(yè)主改為室內陽(yáng)臺，廚房、衛生間空間較小。
在售房源中有帶地下車(chē)位一起出售的，比如一套127平的房子，其地下車(chē)位售價(jià)打包在房子總報價(jià)內，售價(jià)在1500萬(wàn)左右。
南天二花園
在售房源5套，88平、82平，價(jià)格和國城花園差不多，戶(hù)型以小三房和標準二房為主，議價(jià)方面，可議價(jià)空間不大，中介稱(chēng)由于深圳實(shí)驗學(xué)校是深圳數一數二的學(xué)校，所以議價(jià)空間不大。本計劃看房，但因聯(lián)系不上業(yè)主，故無(wú)法看到房源。
租賃房源市場(chǎng)
租賃方面，國城花園和南天二花園的住戶(hù)大都是業(yè)主本人及家庭成員，出租的房子很少。
國城花園僅三套出租房源，分別為三室租金10800元/月，四室12000元/月，一室4300元/月。
南天二花園暫無(wú)可出租房源。
小結
本次探訪(fǎng)的是福田有名的深圳實(shí)驗學(xué)校小學(xué)部的學(xué)區房，總體來(lái)說(shuō)，類(lèi)似于國城花園、南天二花園這種名校學(xué)區房源較為緊俏，市場(chǎng)銷(xiāo)路良好，保值能力強?？紤]入手學(xué)區房的購房者，往往是計劃送小孩就讀名校，關(guān)注小孩的教育。
住戶(hù)大都是業(yè)主本人及其家庭人員，考慮子女入學(xué)的家庭往往會(huì )考慮買(mǎi)入學(xué)區房，而不是租用學(xué)區房。因為相對于租客的身份，成為業(yè)主，持有學(xué)區房產(chǎn)證及戶(hù)口遷入本地，更能保證小孩順利入讀名校。因此，出于保證小孩能夠順利入讀名校的目的，選擇購買(mǎi)學(xué)區房的情況較為普遍。在家庭結構上父母帶兒女或老人帶小孩的家庭結構較多，小區治安管理良好。
正因為名校資源的緊缺性，所以業(yè)主也抓住了買(mǎi)方想讓子女就讀名校的心理，在房?jì)r(jià)上叫價(jià)也比較高，且基本無(wú)議價(jià)空間。不過(guò)，此類(lèi)名校學(xué)區房再次出售的價(jià)格也基本不會(huì )低于此前買(mǎi)入時(shí)的房?jì)r(jià)，即使是在目前市場(chǎng)不太好的情況下，其抗跌能力也是不錯的。
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