亂象叢生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有種聲音逐漸為大眾認可并占據了主流，那就是通過(guò)“住房保障體系”來(lái)降低房?jì)r(jià)：讓最低收入者住廉租房，低收入者買(mǎi)經(jīng)適房，中等收入者（夾心層）買(mǎi)限價(jià)房，高收入者去買(mǎi)商品房。
應該說(shuō)，提出住房保障的初衷是良好的，保障也的確是一個(gè)正常社會(huì )的必需品，但是，靠政府有形之手根本不可能達成那么多層次完美的匹配，供需的平衡絕不可能通過(guò)人為貼標簽和政府定價(jià)的方式完成。如此“保障”沿用的仍是計劃經(jīng)濟的糧票思路，甚至已經(jīng)異化為用公共財政為少數人謀福利。
舊版經(jīng)濟適用房誕生于住房市場(chǎng)化改革以后，其目的是讓低收入者“買(mǎi)得起房”。首先，“讓低收入者買(mǎi)得起房”本身就是個(gè)偽命題。“住”得起和“買(mǎi)”得起一字之差，天壤之別。消費是分層次的，生存權不等于奢侈權，“買(mǎi)房”體現的是奢侈的置業(yè)行為而非生存必要，有能力買(mǎi)房顯然已經(jīng)不是低收入。全世界再富裕的國家也沒(méi)到人人擁有產(chǎn)權的地步，用公共財政為部分人分配產(chǎn)權其實(shí)是對更多人的不公。其次，在社會(huì )多元化的今天，作為供方的房?jì)r(jià)和作為需方的消費者的職業(yè)、收入、家庭狀況都是變量，昨天的低收入學(xué)生明天可能變?yōu)楦呤杖虢痤I(lǐng)，市場(chǎng)的風(fēng)險也有可能將昔日的富翁變?yōu)槌嘭?，某個(gè)時(shí)段靜態(tài)不變的工資數字作為“一次性套利資格”顯然極為牽強。
房產(chǎn)不同于簡(jiǎn)單消費品，它既包括“居住”的使用價(jià)值也包括投資或投機價(jià)值，其市場(chǎng)價(jià)格也在不斷變化，所以住房未必要買(mǎi)，買(mǎi)房未必自住。從消費行為看，低收入者通過(guò)親友資助實(shí)現高消費，或者高收入者自愿低消費的情況并不鮮見(jiàn)，至于“中等收入”、“夾心層”的概念就更模糊。作為消費者，自住、改善和投資行為其實(shí)根本無(wú)法嚴格區分，工作地點(diǎn)、家庭狀況、房?jì)r(jià)預期、個(gè)人收入、消費偏好等任何因素發(fā)生變化都可能有意無(wú)意使消費、改善演變?yōu)閷?shí)質(zhì)上的投資、投機，這和個(gè)人品質(zhì)、道德無(wú)關(guān)。
在真實(shí)的市場(chǎng)上，經(jīng)濟適用房與普通商品房只要能交易（盡管有鎖定期等各種限制），一個(gè)房號的炒賣(mài)價(jià)格基本上就是同地段兩種房的差價(jià)，所謂房號也就是購買(mǎi)資格的別稱(chēng)。由于人類(lèi)趨利避害的本性，可以說(shuō)差價(jià)對每個(gè)普通人都誘惑巨大，連超市免費促銷(xiāo)日用品都能引發(fā)惡性傷亡事故，何況是動(dòng)輒高達數十萬(wàn)的利益！所以，搶購經(jīng)適房的隊伍里不但有無(wú)房戶(hù)，也不乏有房戶(hù)和富裕戶(hù)。
既然“套利資格”如此值錢(qián)，就免不了出現富人或準富人裝窮的現象，這同樣和個(gè)人品質(zhì)道德無(wú)關(guān)，因為富人、窮人并不像男人、女人那樣有明確的概念界定，尤其在標準線(xiàn)附近的人群，收入、財產(chǎn)本來(lái)就說(shuō)不清。面對實(shí)際無(wú)窮大的套利需求，盡管后來(lái)推行了在程序上相對公平的搖號制度，拋開(kāi)“連號丑聞”不說(shuō)，作為個(gè)體的購房者，理論上有可能一輩子也輪不上。
從推行經(jīng)適房的實(shí)際來(lái)看，利用制度漏洞成功套利的最大受益者，一是各地政府公務(wù)員階層，他們可憑工資條上的名義低收入和自批自用、定向分配的特權獲得購買(mǎi)超大經(jīng)適房的資格；二是富人階層，他們可憑借資金優(yōu)勢，通過(guò)偽造的收入證明，整單元整層購買(mǎi)經(jīng)適房用于出租、出售牟利。
在舊版經(jīng)濟適用房漏洞百出的情況下，各地新版經(jīng)濟適用房政策又提出了“產(chǎn)權封閉運行”的思路，即限定政府為惟一出售對象，或者從開(kāi)始就設計成購買(mǎi)人和政府“共有產(chǎn)權”，盡管從實(shí)際上增加了成本和風(fēng)險，一時(shí)封堵了套利漏洞，但是這類(lèi)“沒(méi)有產(chǎn)權卻要出賣(mài)”的特種房到底賣(mài)的是什么，可能連政策制定者本人都說(shuō)不清。
按物權法的解釋?zhuān)氘a(chǎn)權的保障房既無(wú)完整所有權也無(wú)擔保物權，只有用益物權，實(shí)際上大約等于購買(mǎi)者一次性支付“長(cháng)期使用權”，也就是長(cháng)期租賃權。半產(chǎn)權制造的是畸形商品，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人情況的變化，為轉讓、抵押、繼承等諸多后續爭議埋下了隱患，紅頭文件制定的定價(jià)標準和政策變化才是今后能否套利的關(guān)鍵，顯然，這些都充滿(mǎn)著(zhù)隨意性，與真正的市場(chǎng)無(wú)關(guān)。
保障的本意應該是救助而非奢侈的福利，事實(shí)上，租房才是貼近最低需求的純消費行為，買(mǎi)房至少屬于改善性需求或次低需求，保障當然應該先保最低需求，其作用本來(lái)就是幫助最貧窮那部分人的最基本需求而非致富。這個(gè)意義上說(shuō)，廉租房或者公共租賃房才是住房保障制度惟一應該提供的公共產(chǎn)品。
雖然理論上依然存在套利空間（市場(chǎng)租金-自費部分=政府補貼），但轉租套利被查處的風(fēng)險也很大，更主要的原因是“不值得”——從風(fēng)險收益比來(lái)看，真正的富人沒(méi)有動(dòng)機常年擠在窮人堆里領(lǐng)免費粥，一旦具備改善的能力，理性的消費者自然存在消費升級的動(dòng)力，原有廉租房也會(huì )成為新的救助品惠及其他更需要的人群，類(lèi)似流動(dòng)救助站的作用。當然，廉租房和公共租賃房未必要用新房，其救助的性質(zhì)決定，只能提供一般甚至稍差的居住條件，目的是最大限度地壓縮可能存在的套利空間，回避道德風(fēng)險。
現實(shí)生活中，真正需要照顧的純無(wú)家可歸者、特別困難戶(hù)其實(shí)比例很小，我們并沒(méi)見(jiàn)到多少人露宿街頭，說(shuō)明大多數人其實(shí)都是有房住的，多數人還是盼望著(zhù)改善居住條件，其中很大一部分是擁擠戶(hù)和拆遷戶(hù)。對多數城市拆遷戶(hù)來(lái)說(shuō)，被拆遷的基本是熱點(diǎn)地區，住舊房并不代表一定是貧困戶(hù)，很可能是捧著(zhù)金飯碗要飯，主要還是產(chǎn)權不明、規劃混亂導致缺乏和政府、開(kāi)發(fā)商公平博弈的機會(huì )。如果居民自有房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值能夠在市場(chǎng)上體現，相信絕大多數人根本不需要政府照顧?？梢哉f(shuō)，一旦真正的市場(chǎng)秩序建立，甚至廉租房和公租房的規模都可以大幅壓縮。
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