法律風(fēng)險規避十問(wèn)十答
筆者對動(dòng)遷安置房關(guān)注較多，也從多個(gè)角度總結動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險，但仍然有不少打算購買(mǎi)動(dòng)遷房的朋友來(lái)電咨詢(xún)?，F將大家關(guān)心的問(wèn)題，以問(wèn)答的方式進(jìn)行總結，供有購房意向的朋友參考。
一、動(dòng)遷安置房能不能買(mǎi)賣(mài)？
答：從房管部門(mén)行政管理的角度看，動(dòng)遷房在限售期內不允許買(mǎi)賣(mài)。但具體限制的形式只是在限售期內不允許過(guò)戶(hù)。
二、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？
答：判斷動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效，其條件跟普通二手房買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)根本差別。但如果房屋還在限售期內，法院是不能判決合同繼續履行（過(guò)戶(hù)）的。
三、什么樣的動(dòng)遷安置房風(fēng)險比較??？
答：當然是小產(chǎn)證已經(jīng)辦出，甚至限售期已經(jīng)過(guò)了的房屋了。
四、什么是小產(chǎn)證，還有大產(chǎn)證嗎？
答：“小產(chǎn)證”和“大產(chǎn)證”并不是固定的法律概念。這里所謂的“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權” 一般說(shuō)來(lái)，把開(kāi)發(fā)商取得的房屋所有權稱(chēng)為“大產(chǎn)權”，把買(mǎi)房人取得的房屋所有權稱(chēng)之為“小產(chǎn)權”，或者說(shuō)“大產(chǎn)權”是指整棟樓的產(chǎn)權，而“小產(chǎn)權”是指大產(chǎn)權分割后過(guò)戶(hù)到業(yè)主手中的產(chǎn)權。
五、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)主要存在哪些風(fēng)險？
答：動(dòng)遷安置房風(fēng)險主要來(lái)自于限售期較長(cháng)，驗收期過(guò)后，房?jì)r(jià)勢必上漲，房東因此心里不平衡而千方百計不配合甚至阻撓過(guò)戶(hù)。
除此之外，小產(chǎn)證還沒(méi)有辦理的情況下，普遍存在房屋的權利人不確定或無(wú)法獲得全部權利人的同意，從而給合同的履行帶來(lái)障礙。
另外，實(shí)務(wù)中還出現過(guò)，簽合同的人其實(shí)并不是權利人的情況，這樣的合同幾乎不可能履行下去。
以上是常見(jiàn)的幾種比較嚴重的阻礙合同履行的情形。
六、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同有固定的示范文本嗎？
答：沒(méi)有。從房管部門(mén)來(lái)說(shuō)，動(dòng)遷安置房限售期內是不允許買(mǎi)賣(mài)的，因此不可能制作示范文本。
七、規避法律風(fēng)險要注意些什么？
從實(shí)務(wù)來(lái)看，購買(mǎi)動(dòng)遷安置房規避風(fēng)險，最重要的是兩點(diǎn)：一是務(wù)必查清楚房屋的權利人狀況； 二是擬定符合動(dòng)遷安置房特點(diǎn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二點(diǎn)尤其重要，實(shí)務(wù)中有的中介公司缺乏基本的專(zhuān)業(yè)知識，亂用合同模板，這樣就會(huì )給后續維權帶來(lái)障礙。我們曾遇到一個(gè)案例，中介公司將公房買(mǎi)賣(mài)合同模板用于動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)，而且合同履行過(guò)程中重要內容都沒(méi)有規定，給維權帶來(lái)很大的麻煩。
八、動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同如果經(jīng)過(guò)公證可以有效防止風(fēng)險嗎？
答：首先，上海市絕大部分公證處是拒絕對簽收期內的動(dòng)遷安置房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行公證的；其次，即使個(gè)別機構進(jìn)行公證，對風(fēng)險防范幾乎不起作用，因為合同的生效并不以是否公證為條件；最后，公證過(guò)的合同，賣(mài)方一樣可以違約，不配合過(guò)戶(hù)。
九、如果要求賣(mài)方出具委托書(shū)并進(jìn)行公證，到時(shí)候可以直接過(guò)戶(hù)，這樣就能根本規避法律風(fēng)險了吧？
答：也不能根本規避賣(mài)方不配合過(guò)戶(hù)的風(fēng)險。因為委托書(shū)是可以單方撤銷(xiāo)的，委托人去公證處再以公證的方式即可將委托撤銷(xiāo)。
十、那就沒(méi)有絕對避免風(fēng)險的方法了嗎？
答：世上本來(lái)也不存在什么絕對的事。相對可行的方法是查清楚權利狀況的基礎上，擬定專(zhuān)業(yè)的買(mǎi)賣(mài)合同條款，讓對方違約的機會(huì )變小，成本變高，詳見(jiàn)第七問(wèn)。
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