【核心提示】
土地使用權未被依法收回前，政府將該宗地出讓或劃撥給第三人使用，并頒發(fā)土地使用權證的行為，會(huì )造成同一宗土地上出現多個(gè)互不相容的物權，違反了物權排他性原則。
【事實(shí)概要】
程慕北（化名）在黑龍江省五大連池市興隆大街、勤儉路有私房?jì)商?，具有合法的房屋產(chǎn)權證以及土地證，并于1995年起即在該兩處房屋居住、經(jīng)營(yíng)至今。2008年，五大連池成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司啟 動(dòng)一住宅綜合樓項目建設，而程慕北的兩處房屋均在拆遷范圍之內。
2008年12月30日，程慕北的代理律師——盛廷團隊律師依申請從五大連池市人民政府房屋動(dòng)遷辦公室查悉《101號土地證》，得知了程慕北兩處房屋所在的土地均遭遇了“一地二賣(mài)”的悲劇——五大連池市政府于2007年3月14日向成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司頒發(fā)了《國有土地使用證》，而程慕北兩處房屋的地均在這個(gè)證的范圍之內。
正所謂“皮之不存毛將焉附”，土地在這個(gè)房屋拆遷活動(dòng)中舉足輕重：如果程慕北手中的土地證無(wú)效，那么其房屋便會(huì )陷入巨大的法律威脅；如果成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司手中的土地證無(wú)效，那么其拆遷合法性則失去了源頭上的穩健支持。因此，程慕北和成業(yè)房地產(chǎn)有限責任公司之間圍繞土地證效力的爭奪賽是一場(chǎng)宿命般的戰爭！
【辦案掠影】
辦案唯一計：一石三鳥(niǎo)的行政復議
2009年2月下旬，盛廷團隊律師依照程慕北的授權，向黑河市人民政府提交了《行政復議申請書(shū)》，申請撤銷(xiāo)五大連池市人民政府給成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司核發(fā)的《國有土地使用證》。在這輪救濟程序中，盛廷團隊律師兵分兩路：一方面以事實(shí)為矛，通過(guò)委托人程慕北所持土地證證明其合法使用權人身份；另一方面以法律為盾，干脆利落地否定了五大連池市人民政府“賣(mài)地”給成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司的行為合法性：①收回地塊使用權是基于商業(yè)開(kāi)發(fā)目的，不符合法定征地的公共利益前提；②收回地塊使用權前未依法進(jìn)行公告，不符合法定征地的程序；③掛牌活動(dòng)不符合《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有土地使用權規定》的剛性規定。
這一行政復議的結果可心如意：黑河市人民政府于2009年5月5日作出《行政復議決定書(shū)》，確認五大連池市人民政府向成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司頒發(fā)《國有土地使用證》的行為違法。除此之外，盛廷團隊律師的這一常規維權還儼如那只在大洋彼岸輕拍翅膀的蝴蝶，在日后的大洋此岸刮起了一場(chǎng)神秘的龍卷風(fēng)，為程慕北兩處房屋在拆遷大潮中的命運譜寫(xiě)了精彩的結局：用于居住的房屋獲得了拆遷范圍內相對最高標準的補償；用于經(jīng)營(yíng)的房屋則獲得了繼續經(jīng)營(yíng)的權利——成業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司辦理了新的土地使用證后變更了小區規劃，繞開(kāi)了這處房屋。
【律師說(shuō)法】
拆遷活動(dòng)中的“一地二賣(mài)”是非常普遍的，因此就造成一種權利沖突的局面：居民手中持有合法有效的房屋產(chǎn)權證、土地證，宣告著(zhù)自己對房屋下的土地的使用權；開(kāi)發(fā)商手中又持有國有土地使用證，告訴居民說(shuō)：“你的證已經(jīng)無(wú)效了，把土地交給我吧”。收到這種“喊話(huà)”之后，不解、疑惑、詫異甚或憤怒等等人類(lèi)慣常情感便開(kāi)始發(fā)生在不同的人身上。
筆者要在這里吶喊一下，給所有遇到這種情形陷入困境的拆遷戶(hù)們指引方向：只要居民手中持有的《房屋產(chǎn)權證》、土地證合法有效，未經(jīng)依法注銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商手中的國有土地征就是無(wú)效的！原因在于，《土地登記規則》第65條與《土地管理法》第13條均規定，土地登記卡和土地證書(shū)是確認土地使用權的法律憑證，依法登記的土地使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。因此，只要居民手中的土地證書(shū)處于合法狀態(tài)，非經(jīng)過(guò)法定程序將其狀態(tài)打破，就算是人民政府也不能將該宗土地轉讓、出讓、劃撥給第三方使用。
土地（建設用地）使用權屬于用益物權，具有排他性，具有兩層含義：一是指物權具有不容他人侵犯的性質(zhì)，依據《物權法》第一百二十條；二是強調一物一權，在同一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)或者兩個(gè)以上內容不相容的物權。
《土地登記規則》第五十四條，土地管理部門(mén)在收回國有土地使用權的同時(shí)，應當辦理國有土地使用權注銷(xiāo)登記，注銷(xiāo)土地證書(shū)。
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條、《物權法》第一百二十一條和第四十二條第三款規定，因公共利益的需要，國家依法提前收回，致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，應當根據土地使用者已使用年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給與相應的補償；征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
在被征收人土地使用權證依然有效，土地登記未被注銷(xiāo)，也沒(méi)有對其依法進(jìn)行經(jīng)濟補償的情況下，政府就把土地使用權出讓或劃撥給第三人的行為，既嚴重違反了法定程序，又違背了實(shí)體規定，屬于違法行政行為。
【經(jīng)驗提示】
出讓土地使用權前，應依法辦理征收手續，對原土地使用權人進(jìn)行合理補償后，再收回土地使用權，并及時(shí)進(jìn)行注銷(xiāo)登記，注銷(xiāo)該宗地土地使用權，也要保證被征收人的聽(tīng)證權。
涉及土地使用權糾紛的行政案件，采用的是行政復議前置規則，依據《行政復議法》第三十條規定。
本站僅提供存儲服務(wù)，所有內容均由用戶(hù)發(fā)布，如發(fā)現有害或侵權內容，請
點(diǎn)擊舉報。
