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星子的話(huà)：這篇文章是一個(gè)系列的第一部分，旨在傳播房地產(chǎn)成本基礎知識分析。喜歡學(xué)習的人順便為作者（堂堂媽媽?zhuān)?/span>點(diǎn)個(gè)贊喏。
第一節 開(kāi)發(fā)成本概述
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中發(fā)生的費用有兩部分：開(kāi)發(fā)成本和期間費用。應當合理劃分期間費用和成本的界限。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本應適用配比性原則，把發(fā)生的各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本經(jīng)過(guò)歸集和分配后，計入所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品成本。期間費用由于很難分配到各個(gè)成本項目中，則應當直接計入當期損益。
一、開(kāi)發(fā)成本的構成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設活動(dòng)，按照其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的類(lèi)別而言，主要包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設施開(kāi)發(fā)成本以及代建工程開(kāi)發(fā)成本。
1．土地開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設場(chǎng)地）所發(fā)生的各項費用支出。
2．房屋開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
3.
4．代建工程開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。
按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用及其他開(kāi)發(fā)費用。
具體而言，各類(lèi)成本主要包括以下的內容：
1．土地征用及拆遷補償費。此類(lèi)成本包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。
2．前期工程費。此類(lèi)成本包括規劃、設計、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、清理平整建設場(chǎng)地）等支出。
3．建筑安裝工程費。此類(lèi)成本指土地房屋開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。如果企業(yè)以出包工程的形式進(jìn)行施工建設，建筑安裝工程費就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給承包單位的建筑安裝工程費；如果以自營(yíng)方式進(jìn)行，建筑安裝工程費則是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行某一項工程的開(kāi)發(fā)所發(fā)生的直接人工、直接材料、機械使用費、其他直接費用和間接費用的總和。
4．基礎設施建設費。此類(lèi)成本包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。其中，開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信照明工程，通常稱(chēng)為“七通”。
5．公共配套設施費。此類(lèi)成本指在開(kāi)發(fā)小區內發(fā)生，可計入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì )、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設施支出。
6．開(kāi)發(fā)間接費用。此類(lèi)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬直接組織管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。
7．其他開(kāi)發(fā)費用。此類(lèi)成本包括企業(yè)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應詩(shī)篇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項之外的支出。如企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的利息等借款費用，以及其他難以歸入以上各個(gè)項目的開(kāi)支等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現場(chǎng)組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設而發(fā)生的各項費用，應作為開(kāi)發(fā)間接費用，詩(shī)篇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。但在實(shí)際工作中，除了周轉房攤銷(xiāo)外，企業(yè)很難劃清管理費用和開(kāi)發(fā)間接費用的界限。因此，除了周轉房攤銷(xiāo)列作開(kāi)發(fā)間接費用外，其余費用往往以是否設立現場(chǎng)管理機構為依據進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設現場(chǎng)機構，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設活動(dòng)，則所發(fā)生的費用，可直接并入企業(yè)的管理費用。
二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定
合理確定成本核算對象，是正確組織企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算對象，就是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的過(guò)程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。成本核算對象如果劃分過(guò)粗，不能反映獨立開(kāi)發(fā)項目的實(shí)際成本水平；如果劃分過(guò)細，則會(huì )增加許多間接費用的分配，增加核算工作量，并影響成本的準確性。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市總體規劃、土地使用規劃和城市建設規劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，因此，在確定成本核算對象時(shí)，一般應結合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結構、裝修、層高、施工聯(lián)合體等因素來(lái)進(jìn)行。其一般原則為：
1．一般的開(kāi)發(fā)項目，可以每一獨立編制的設計概（預）算，或每一獨立的施工圖預算所列的單項開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對象，便于分析工程概算（預算）和施工合同的完成情況。
2．同一處開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對象，以簡(jiǎn)化核算手續。
3．對個(gè)別規模較大，工期較長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目，可以結合經(jīng)濟責任制的需要，按開(kāi)發(fā)項目的一定區域或部分劃分成本核算對象，便于及時(shí)反映開(kāi)發(fā)成本。
成本核算對象一經(jīng)確定，不得任意變更，并應及時(shí)通知企業(yè)內部各有關(guān)部門(mén)，以統一成本核算口徑。為了集中反映各個(gè)成本核算對象本期應負擔的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，企業(yè)財會(huì )部門(mén)應按每一成本核算對象分別設置成本明細賬（卡），并按成本項目分設專(zhuān)欄，以便歸集和分配各成本核算對象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用并計算其開(kāi)發(fā)成本。
三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計算期
一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本計算期與其開(kāi)發(fā)建設周期一致。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成并驗收合格后才結算出來(lái)，因而其成本計算是不定期的。
對于開(kāi)發(fā)小區的建設來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計算期與開(kāi)發(fā)小區的建設周期原則上應該一致，即各項開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本一般應于開(kāi)發(fā)小區全部竣工后才進(jìn)行計算與結轉。但在實(shí)際工作中，一個(gè)住宅小區的開(kāi)發(fā)建設，時(shí)間通常較長(cháng)，有的需要幾年的時(shí)間方能全部竣工，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出現住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷(xiāo)售，而道路、綠化尚未完工等情況，這種單口房與配套設施建設的時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并已出售的商品房應負擔的配套設施的建設費用，無(wú)法按照配套設施的實(shí)際成本來(lái)計算。為了及時(shí)結轉小區內已出售的商品房的開(kāi)發(fā)成本，以便與其銷(xiāo)售收入相配比，就需要采取預提方式，將未完工配套設施的預計建設費用計入已銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)成本。其計算方法一般是以經(jīng)過(guò)主管財政部門(mén)審核批準的未完配套設施概算（或預算）為基數，計算出已出售商品房應負擔的數額，作為預提費用計入已出售商品房開(kāi)發(fā)成本。待開(kāi)發(fā)小區全部正式竣工決算時(shí)，再調整預提配套設施費用，以保證整個(gè)開(kāi)發(fā)小區成本計算的準確性。
應該說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件、小批生產(chǎn)類(lèi)型。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每一小批開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設周期作為成本計算期，一般于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)行成本核算，因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計算方法與分批（訂單）法完全一致。
四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的主核算內容
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算，就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的生產(chǎn)費用，根據各有關(guān)部門(mén)提供的手續完備的憑證資料進(jìn)行匯總，然后再直接計入或分配計入有關(guān)成本核算對象，計算出各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。
為了總括核算和監督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中各項開(kāi)發(fā)建設費用的發(fā)生、歸集和分配情況，正確計算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應設置下列會(huì )計科目：
1.“開(kāi)發(fā)成本”科目
用于核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費用等，以及企業(yè)對出租房進(jìn)行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出。其中，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和那片安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目借方有關(guān)成本核算對象的相應成本項目；應由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負擔的間接費用，應先在“開(kāi)發(fā)間接費用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式的，應根據承包提出的“工程價(jià)款結算賬單”承付工程款，借記本科目，貸記“應付賬款――應付工程款”科目。
企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用自營(yíng)方式的發(fā)生的各項費用，直接借記本科目，貸記“庫存材料”、“銀行存款”等科目；如果企業(yè)自營(yíng)施工大型建筑安裝工程，可以根據需要增設“工程施工”、“施工間接費用”等科目，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程建筑安裝費用，，再按實(shí)際成本轉入“開(kāi)發(fā)成本”科目。
企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設備，附屬于工程實(shí)體的，應根據附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“庫存設備”科目。
根據權責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本時(shí)預提，預提時(shí)，借記本科目，貸記“預提費用”科目。預提數與實(shí)際支出數的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時(shí)進(jìn)行成本結轉，按其實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目；企業(yè)對出租房屋進(jìn)行裝飾及增補室內設施工程完工，應及時(shí)結轉工程成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。
企業(yè)應根據本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開(kāi)發(fā)成本的種類(lèi)，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目組織明細核算。
2.“開(kāi)發(fā)間接費用”科目
用于核算企業(yè)內部獨立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借記本科目，貸記“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“周轉房”等科目。期末，借方歸集的開(kāi)發(fā)間接費用應按企業(yè)成本核算辦法的規定，分配計入有關(guān)的成本核算對象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目，結轉后本科目應無(wú)余額。
本科目應按企業(yè)內部不同的單位、部門(mén)（分公司）設置明細賬。企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費用，應作為期間費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。
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