補充協(xié)議范本2009-08-26 15:45
二手房買(mǎi)賣(mài)補充協(xié)議（泣血力作，歡迎添加修改）
這個(gè)補充協(xié)議，一般中介和房東是不會(huì )和你簽的，因為，你看起來(lái)太強了！只是，你可以從中看出應該多注意哪些事項，可以補充進(jìn)認購協(xié)議和正式合同去。很多都是前人用各種教訓換來(lái)的。切記，簽認購前，一定要看看這些條款。
房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同補充協(xié)議
第一條 協(xié)議各方（本協(xié)議中雙方指甲方與乙方；三方指甲、乙、丙三方）
出賣(mài)方（甲方）：
買(mǎi)受方（乙方）：
中介方（丙方）：
第二條 本協(xié)議為雙方簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書(shū)）》、《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的補充協(xié)議，為《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書(shū)）》的組成部分，具有同等法律效力。
第三條 本協(xié)議為《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書(shū)）》的從合同，若主合同不能成立或被依法撤銷(xiāo)或被房地產(chǎn)主管部門(mén)駁回，則從合同自始無(wú)效。
第四條 本協(xié)議所稱(chēng)房屋即交易標的為位于＊＊路＊＊號＊＊＊室 之房產(chǎn)。(一定要確認清楚哦，有的房東和中介讓你看房的是一套，協(xié)議上寫(xiě)的門(mén)牌號是另一套，那到時(shí)你就傻了，官司都沒(méi)法打)。
第五條 甲方保證：在雙方簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書(shū)）》前，已向乙方說(shuō)明、告知全部甲方已知或應知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實(shí)、準確、有效，且未隱瞞任何可能侵犯乙方權益的、可能減損房屋價(jià)值的事實(shí)資料。
第六條 丙方保證：在簽訂《房地產(chǎn)認購協(xié)議（書(shū)）》前，已向乙方說(shuō)明、告知全部丙方已知或應知的有關(guān)所交易房屋的重要信息，并保證其真實(shí)、準確、有效，且不存在隱瞞可能侵犯乙方權益的、可能減損房屋價(jià)值的事實(shí)資料。
第七條 因甲方的信息優(yōu)勢，甲方保證，所提供房屋符合國家有關(guān)建筑規范標準和有關(guān)規定，層高為 米，并保證房屋不存在可能影響居住的住宅質(zhì)量問(wèn)題，包括但不限于：房屋頂棚無(wú)水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無(wú)漏水、滲水；房屋內部、外墻無(wú)裂縫；外墻無(wú)滲水等。若在買(mǎi)賣(mài)成交后半年內出現影響居住的房屋質(zhì)量問(wèn)題，乙方有權選擇退房，所有本次交易和退房產(chǎn)生的各項稅、費、各種支出由甲方承擔，即返還到交易前乙方的財產(chǎn)狀況，乙方應支付使用期間的房屋租金；乙方也可要求甲方修復房屋，所需費用由甲方承擔。
第八條 甲方保證：在其已知或應知的范圍內，該房屋不存在被征地拆遷的可能。
第九條 甲方保證：在該項房產(chǎn)上不存在中國民俗文化中的不吉利事項，如居住人非正常死亡、事故頻發(fā)等因素。
第十條 除其它合同載明的房屋情況，甲方和丙方向乙方說(shuō)明，房屋用地為（住宅、工業(yè)、商業(yè)）用地，土地使用年限為 年，始于 年。房屋建成年份為 年，使用年限為國家規定的房屋使用壽命。若因甲方或丙方的故意或過(guò)失，致使乙方不了解房屋真實(shí)的剩余土地年限或房屋使用壽命而促成買(mǎi)賣(mài)的，出賣(mài)方需賠償乙方，丙方負連帶賠償責任：賠償方法為減少年限占原年限的比例乘以買(mǎi)賣(mài)實(shí)際成交價(jià)；若減少的年限在三年以上的，乙方有權選擇退房或要求甲、丙方賠償，賠償計算方法按本條款前述方法；若選擇退房的，甲方和丙方應全部返還從乙方處收到的全部與交易有關(guān)的款項，應承擔本次交易和退房辦理變更中乙方向有關(guān)部門(mén)繳納的全部的稅、費、各種支出。
第十一條 交房：甲方應按約定向乙方交房，交房須履行交鑰匙手續，并保證房屋內居住人員不再滯留（乙方書(shū)面同意的除外）。
第十二條 交房前，甲方須結清物業(yè)管理費、水、電、煤氣、有線(xiàn)電視、寬帶、電話(huà)等費用，繳清公共維修基金、月付的公共維修費及其它國家有關(guān)部門(mén)、業(yè)主組織或業(yè)主公約規定的費用。
第十三條 甲、乙雙方承擔本次交易的相關(guān)費用約定如下：契稅、中介費、土地出讓金（A、以成交價(jià)的1%計，B、以建筑面積每平方米＊＊元計，超過(guò)部分由甲方和丙方承擔）由 方承擔，所得稅等其它費用由 方承擔。其中的支付中介費的生效條件為甲、乙雙方正式簽署《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。 （本人一直認為，如有所得稅，應由賣(mài)方承擔，因為賣(mài)方再買(mǎi)房時(shí)，這稅可以抵扣的。）
第十四條 簽署《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，以該合同的實(shí)際作價(jià)為 萬(wàn)元。（有些人為了避稅，弄低成交價(jià)）
第十五條 甲方保證第四條所述房屋不存在抵押、質(zhì)押、擔保、涉及訴訟、其它權利主張等可能影響乙方權益的事項。
第十六條 甲方在交房前（或一個(gè)月內），應遷出位于該房產(chǎn)之上的全部戶(hù)口，并有義務(wù)協(xié)助乙方辦理煤氣、有線(xiàn)電視、寬帶、電話(huà)、公共維修基金專(zhuān)戶(hù)、物業(yè)管理等應由新業(yè)主承繼的權利的過(guò)戶(hù)手續，并轉交所交易房產(chǎn)原有的房屋結構圖、原始買(mǎi)賣(mài)合同、水電裝修路線(xiàn)圖等相關(guān)資料。
第十七條 丙方為本次交易的居間方，承擔為甲方、乙方代辦各種非本人必須到場(chǎng)的有關(guān)手續的義務(wù)。產(chǎn)權變更及相關(guān)手續辦理應在《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》簽署45天內完結。未能及時(shí)按時(shí)完結的，甲方和乙方均有權要求賠償，計算方法為每拖延壹日賠償人幣100元，直至丙方收取的傭金被扣完為止。本條款不影響其它因違約過(guò)失產(chǎn)生的賠償要求。
第十八條 甲方、乙方、丙方在本交易中，因故意或過(guò)失導致另一方財產(chǎn)損失的，由過(guò)錯方負責賠償，賠償金額為違約金5000元加上造成的損失。在賠償支付之前，各方有權選擇扣留應交款項或拒絕履行合同有關(guān)的義務(wù)。若因房屋質(zhì)量或房屋產(chǎn)權有關(guān)信息的過(guò)失或故意，因甲方、丙方在交易中的信息優(yōu)勢，若因此產(chǎn)生訴訟，房屋質(zhì)量的舉證責任由甲方和丙方自愿承擔。
第十九條 若本交易房屋不能辦理廈門(mén)市土地房屋權證，或辦理的費用超過(guò)原約定的范圍，則乙方有權選擇解除合同或要求甲方、丙方承擔相關(guān)費用，同時(shí)要求賠償，賠償違約金為5000元人民幣。
第二十條 雙方、甲方與丙方或合同三方簽署的本協(xié)議、任何書(shū)面協(xié)議顯失公平或與法律法規、部門(mén)規章、政府規范性文件相抵觸的條款自始無(wú)效。
第二十一條 本合同若發(fā)生爭議，應友好協(xié)商，協(xié)議不成的可向法院提起訴訟，起訴地為房屋所在地法院。
第二十二條 本合同一式三份，三方各執一份，具有同等法律效力。
第二十三條 其它補充條款：
甲方（簽字）： 乙方（簽字）：
丙方（簽字蓋章）：
補充條款：
1、所述房屋內的各種電器、家具、設備、裝修的價(jià)值均已包括在房屋交易價(jià)內，賣(mài)方在交接房屋前須保持完好并轉交給買(mǎi)方。上述電器、家具、設備、裝修包括：＊臺空調、熱水器、電視、家俱＊件、不銹鋼或鋁合金門(mén)窗、灶臺、廚房設備、整體浴室等。（這個(gè)隨便寫(xiě)，寫(xiě)上以后，原房東一般就不會(huì )亂來(lái)）
2、出賣(mài)方保證其出售該房產(chǎn)的行為已取得其它權利人或共有人或優(yōu)先權利人的同意,若因出賣(mài)方未取得上述權利人同意而擅自出售導致合同不能成立的，出賣(mài)方須雙倍返還定金作為違約金。
明確費用承擔
在交易成功時(shí)，如何支付中介費，支付多少中介費通常不會(huì )成為一個(gè)問(wèn)題。但在交易雙方簽署了認購協(xié)議后，卻不能簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同，即：買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛導致交易失敗時(shí)，是否要支付中介費，如何支付中介費，支付多少中介費卻常常成為交易各方爭議的焦點(diǎn)問(wèn)題?！逗贤ā返谒陌俣臈l規定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”第四百二十六條規定：“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”在此，法律規定了在三種情形下，中介方可以收取支付中介費：①居間人向委托人報告訂立合同的機會(huì )；②提供訂立合同的媒介服務(wù)；③居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對上述三種中介方可以收費的情形，委托人與中介方可以自由約定上述任何一種支付中介費的方式。具體而言，在第①種情況下，中介方的義務(wù)是：向委托人報告訂立合同的機會(huì )。也就是說(shuō)，中介方只要向委托人提供了有關(guān)的交易信息，委托人就應當支付中介費。在第②種情況下，中介方的義務(wù)是：提供媒介服務(wù)。即，中介方應當為買(mǎi)賣(mài)雙方牽線(xiàn)搭橋，提供了諸如傳遞信息、安排見(jiàn)面、進(jìn)行撮合等服務(wù)，在中介方完成了這些工作后，委托人就應當支付中介費。在第③種情況下，中介方的義務(wù)是：促成合同的成立。而促成合同的成立的方式則可以多種多樣，如提供信息、傳遞信息、從中斡旋等等。只要合同成立，無(wú)論中介方出多少力，委托人就應當支付中介費。
在房產(chǎn)中介交易中，由于中介方提供給買(mǎi)賣(mài)雙方的委托協(xié)議中都是規定：在買(mǎi)賣(mài)雙方達成認購協(xié)議時(shí)支付中介費。在此，支付中介費的條件是買(mǎi)賣(mài)雙方達成認購協(xié)議，而并不是交易的完成。所以，中介方在買(mǎi)賣(mài)雙方達成認購協(xié)議時(shí)，就有權要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付中介費。而不論買(mǎi)賣(mài)雙方在履行過(guò)程中是否發(fā)生了爭議，是否實(shí)際履行了認購協(xié)議中約定的內容。但是，有些人卻認為，交易過(guò)程中的“合同”僅僅是指正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，甚至有人認為只有交易完成之后，才要支付中介費。因此，當發(fā)生簽訂認購協(xié)議卻無(wú)法簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況時(shí)，他們就表示：“合同還沒(méi)簽，更沒(méi)有成交，我為什么要付中介費？”顯然，這種觀(guān)點(diǎn)沒(méi)有意識到：認購協(xié)議也是一種合同，只要約定以簽訂認購協(xié)議作為支付中介費的條件，就應當按照協(xié)議履行，除非另有約定。”
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