近半數購房人會(huì )選擇貸款買(mǎi)房，然而利息支出卻成為借款人的一大負擔。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)準備出買(mǎi)房貸款的幾種省錢(qián)方案，以及一些需要注意的細節。
網(wǎng)友楚小姐已用公積金貸款購置第一套住房，貸款尚未還清，短時(shí)期內有提前還貸的打算，目前準備購置第二套房產(chǎn)。她個(gè)人擬出三套貸款方案，想請專(zhuān)家幫她參謀一下：
方案一：還清第一套公積金貸款，第二套仍使用公積金貸款；
方案二：第二套房干脆使用商業(yè)貸款購買(mǎi)，擔心利率不會(huì )下??；
方案三：還清第一套公積金貸款，第二套房使用組合貸；
對于這三套方案，“偉嘉安捷”給出專(zhuān)業(yè)建議：
目前，銀監會(huì )對二套房貸的政策是首付必須要四成，貸款利率可以根據各家商業(yè)銀行的風(fēng)險自行調控。像楚小姐這樣需要貸款購買(mǎi)第二套房的借款人，就她擬出的這三套貸款方案，“偉嘉安捷”逐個(gè)分析如下：
專(zhuān)家指導意見(jiàn)：
方案一：公積金貸款較為適用第二套住房。
從公積金貸款政策來(lái)看，如借款人第一套住房使用公積金，在尚未還清前是不可以再次申請公積金貸款購買(mǎi)第二套住房的；只有在還清前一套住房貸款的前提下才能再使用公積金貸款，同時(shí)不會(huì )被認為第二套房產(chǎn)，仍會(huì )視為首套住房按其政策操作，首付20%，利率為基準利率。
方案二：再次貸款如選擇商貸，勢必會(huì )算做二套。
現在銀監會(huì )對二套房貸政策還是較嚴格要求的，根據“07.9.27”政策及“07.12.11”補充通知規定，借款人首套住房不論是用公積金還是商貸，只要在央行的征信系統中能夠查到該借款人曾經(jīng)貸過(guò)款，那么再次貸款買(mǎi)房就會(huì )算做二套房?！皞ゼ伟步荨敝赋?，只不過(guò)現在貸款購買(mǎi)第二套房利率是可以下浮的，如果借款人首套住房能夠按時(shí)還款，再次貸款的利率幾乎接近于首套住房的貸款利率。相較與以前政策利率必須上浮1.1倍，對于借款人來(lái)說(shuō)已經(jīng)有很大優(yōu)惠了。
方案三：首套住房公積金貸款即使還清，使用組合貸仍避不掉二套。
“偉嘉安捷”指出，組合貸是借款人一部分貸款用公積金，另一部分用商貸償還。公積金貸款的部分比較好算帳，結清后再貸款仍是首套政策，而商貸比較麻煩即使借款人結清貸款，也避免不掉二套限制。這樣算下來(lái)，組合貸款對借款人是很不劃算的，再加上初審、批貸、放貸的速度較慢，
“偉嘉安捷”專(zhuān)業(yè)按揭顧問(wèn)認為，從這三套方案來(lái)看，借款人將首套住房公積金貸款記錄清零后，再次使用公積金貸款買(mǎi)房這個(gè)方案是最適用二套房的，相對比較劃算。用公積金貸款能省下不少錢(qián)，然而也應該注意一些細節問(wèn)題：
1、公積金貸款申請條件
對于首次使用公積金貸款，借款人只需建立住房公積金賬戶(hù) 12 個(gè)月（含）以上，同時(shí)，足額正常繳存住房公積金 12 個(gè)月（含）以上且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)就可以申請公積金貸款，另外，購房政策性住房的借款人可以不受上述繳存時(shí)間的限制，只要建立公積金賬戶(hù)且處于繳存條件就可能申請公積金貸款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公積金貸款，需結清上一次貸款后方可再次使用。
的貸款流程，也就是說(shuō)辦齊貸款手續后，銀行受理批準貸款，買(mǎi)賣(mài)雙方再去過(guò)戶(hù)，然后銀行再放貸款直接存入業(yè)主的賬戶(hù)內?！皞ゼ伟步荨敝赋?，如果借款人是委托房產(chǎn)中介或者金融擔保服務(wù)機構，他們會(huì )承擔階段性擔保，幫助借款人緊盯每一個(gè)環(huán)節，能夠節省借款人許多寶貴時(shí)間，貸款速度也相對快很多。
京城八區建委過(guò)戶(hù)時(shí)間心中有數
多數銀行見(jiàn)契稅票放款
一般來(lái)說(shuō)，現在多數銀行的操作流程是見(jiàn)契稅票即可放款。銀行面簽后當天或者3個(gè)工作日左右批貸，批貸后3至5個(gè)工作日買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶(hù)手續，根據各區建委規定過(guò)戶(hù)也有一定的時(shí)間，借款人手續齊全且配合的情況下3個(gè)工作日內銀行既能放款。商業(yè)貸款的流程還是比較快的，與公積金貸款相比起碼節省5個(gè)工作日左右的時(shí)間。
見(jiàn)證放款風(fēng)險歸零保障強
實(shí)際操作過(guò)程中會(huì )遇到這樣或者那樣的問(wèn)題，即便購房人交了契稅也有可能會(huì )反悔不買(mǎi)了，如果業(yè)主急等錢(qián)用就會(huì )很棘手?！皞ゼ伟步荨敝赋?，過(guò)戶(hù)時(shí)如何保障買(mǎi)賣(mài)雙方不反悔，最好的辦法見(jiàn)房產(chǎn)證放款。不過(guò)見(jiàn)房產(chǎn)證放款的時(shí)間會(huì )比見(jiàn)契稅票放款的時(shí)間長(cháng)一些，一般是在過(guò)戶(hù)后的10個(gè)工作日左右放款，雖然時(shí)間較長(cháng)但相對風(fēng)險卻是較低的。
小貼士：貸款過(guò)戶(hù)幾點(diǎn)注意事項：
1、北京實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約后，網(wǎng)簽的合同是不能隨意更改的。如果買(mǎi)賣(mài)雙方有任何一方面提出質(zhì)疑或者需要注銷(xiāo)合同的話(huà)，先要去建委更改，網(wǎng)上重新公示，實(shí)際上等于重新再做一遍流程，貸款時(shí)間會(huì )比較長(cháng)?！皞ゼ伟步荨苯ㄗh，購房人過(guò)戶(hù)前要注意好這些細節，以免耽誤時(shí)間。
2、買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中必然會(huì )涉及稅費，購房人需要提前計算清楚。比如契稅規定90平米以下住房的，購房人如果有原購房發(fā)票等手續可以相對減免，如果沒(méi)有則按照核定1%征收。實(shí)際操作過(guò)程中，往往會(huì )發(fā)生業(yè)主稱(chēng)有發(fā)票但過(guò)戶(hù)時(shí)發(fā)現找不到了，那么就得交稅，這樣買(mǎi)賣(mài)雙方之間容易產(chǎn)生磨擦。另外，如果房產(chǎn)證上寫(xiě)的物業(yè)類(lèi)型、樓層、地址等不一致的，也是不能過(guò)戶(hù)的，“偉嘉安捷”建議，購房人要事先想好這些問(wèn)題，以免產(chǎn)生糾紛。
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