最新亚洲人AV日韩一区二区_ 土地開(kāi)發(fā)成本的核算

土地開(kāi)發(fā)成本的核算

    一、土地開(kāi)發(fā)支出劃分和歸集的原則
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本?，F行會(huì )計制度中設置的“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個(gè)成本核算對象，在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”

賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的全部開(kāi)發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將成本結轉到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應負擔的開(kāi)發(fā)成本，從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”漲戶(hù)，計入商品房、出租房等房屋的開(kāi)發(fā)成本。
二、土地開(kāi)發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置
   （一）土地開(kāi)發(fā)成本核算對象的確定
為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對象：
        1．對開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開(kāi)發(fā)項目為成本核算對象；
       2．對開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(cháng)、分區域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對象。
成本核算對象應在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
（二）土地開(kāi)發(fā)成本項目的設置
    企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設計要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進(jìn)行場(chǎng)地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場(chǎng)地平整外，還要進(jìn)行地下各種管線(xiàn)的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內容是不完全相同的。企業(yè)要根據所開(kāi)發(fā)土地的具體情況和會(huì )計制度規定的成本項目，設置土地開(kāi)發(fā)項目的成本項目。對于會(huì )計制度規定的、企業(yè)沒(méi)有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設置如下幾個(gè)成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開(kāi)發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。開(kāi)發(fā)土地如通過(guò)批租方式取得的，應列入批租地價(jià)。前期工程費是指土地開(kāi)發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場(chǎng)地平整費等?；A設施費是指土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開(kāi)發(fā)間接費指應由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負擔的開(kāi)發(fā)間接費用。土地開(kāi)發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開(kāi)發(fā)成本的配套設施費。
三、土地開(kāi)發(fā)成本的核算
    企業(yè)在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行核算。為了分清轉讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對土地開(kāi)發(fā)成本應按土地開(kāi)發(fā)項目的類(lèi)別，分別設置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級賬戶(hù)，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類(lèi)賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開(kāi)發(fā)支出，可直接記入各土地開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬，并記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”、“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶(hù)的貸方。發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費用，應先在“開(kāi)發(fā)間接費用”賬戶(hù)進(jìn)行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開(kāi)發(fā)成本負擔的開(kāi)發(fā)間接費，應記入“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方和“開(kāi)發(fā)間接費用”賬戶(hù)的貸方。來(lái)源：考試大—中級會(huì )計職稱(chēng)考試現舉例說(shuō)明土地開(kāi)發(fā)成本的核算如下；
如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出：
                                                                                301　　　　　　           351
                                    商品性土地　　　           自用土地
支付征地拆遷費                                                 78 000元                                      72 000元
支付承包設計單位前期工程款            20 000元                                      18 000元
應付承包施工單位基礎設施款            25 000元                                      18 000元
分配開(kāi)發(fā)間接費                                                 10 000元
合　　　計                                                        133 000元                                     108 000元
則在用銀行存款支付征地拆遷費時(shí)，應作：
借；開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 78 000
開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 72 000
貸；銀行存款 150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時(shí)，應作：
借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 20 000
開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000
貸：銀行存款 38 000
將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時(shí)，應作：
借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 25 000
開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 18 000
貸；應付賬款——應付工程款 43 000
分配應記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費用時(shí)，應作：
借：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 10 000
貸：開(kāi)發(fā)間接費用 10 000
同時(shí)應將各項土地開(kāi)發(fā)支出分別記入商品性土地開(kāi)發(fā)成本、自用土地開(kāi)發(fā)成本明細分類(lèi)賬。
四、已完土地開(kāi)發(fā)成本的結轉
　　已完土地開(kāi)發(fā)成本的結轉，應根據已完成開(kāi)發(fā)土地的用途，采用不同的成本結轉方法。
　　為轉讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)的借方。假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗收，加上以前月份開(kāi)發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地 1002 000
貸：開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本 1002 000
為本企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結轉計入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結轉計入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項平行結轉法或歸類(lèi)集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開(kāi)發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的對應成本項目。歸類(lèi)集中結轉法是指將土地開(kāi)發(fā)支出歸類(lèi)合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)”和“基礎設施費”兩個(gè)費用項目，然后轉入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)有關(guān)的費用，均轉入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價(jià)”項目；對其他土地開(kāi)發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，
則合并轉入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經(jīng)結轉的自用土地開(kāi)發(fā)支出，應將它自“開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的貸方轉入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)的借方。
假如上述開(kāi)發(fā)企業(yè)自用土地在開(kāi)發(fā)完成后，加上以前月份開(kāi)發(fā)車(chē)出 540 000元共 648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米， 181周轉房用、地1200平方米，則單方自用土地開(kāi)發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類(lèi)核算上應作如下分錄入賬：
借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本 648 000
貸：開(kāi)發(fā)成本——自用土地開(kāi)發(fā)成本 648 000
如果自用土地開(kāi)發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶(hù)的借方，于自用土地投入使用時(shí)，再從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——自用土地”賬戶(hù)的貸方將其開(kāi)發(fā)成本轉入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”等賬戶(hù)的借方。
來(lái)源：考試大—中級會(huì )計職稱(chēng)考試

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