房地產(chǎn)企業(yè)售房的財務(wù)核算流程
一、 關(guān)于售房的財務(wù)核算。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入包括土地轉讓收入、商品房銷(xiāo)售收入、配套設施銷(xiāo)售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。
確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、商品房在移交后，將結算帳單提交買(mǎi)方并得到認可時(shí)，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價(jià)款結算帳單經(jīng)委托單位簽證后，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現；出租房屋按合同、協(xié)議約定的承租方付租日期應付的租金，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。
1、以賒銷(xiāo)或分期收款方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價(jià)款或按合同約定的本期應收款，確認為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現。
2、企業(yè)發(fā)生的產(chǎn)品銷(xiāo)售退回、折讓或折扣，沖減銷(xiāo)售收入。
3．對土地和商品房采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規定的收款時(shí)間分次轉入收入。
企業(yè)實(shí)現的經(jīng)營(yíng)收入，應按實(shí)際價(jià)款記賬。本期實(shí)現的經(jīng)營(yíng)收入，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。
關(guān)于結轉成本核算。 設置“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目
1、本科目核算企業(yè)已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程，已驗收合格合乎設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷(xiāo)售的產(chǎn)品。
2、企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，應于竣工驗收時(shí)，按實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本”科目。月份終了，企業(yè)應結轉對外轉讓、銷(xiāo)售和結算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，結轉時(shí)，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
關(guān)于企業(yè)利潤核算。企業(yè)利潤總額包括營(yíng)業(yè)利潤、投資凈收益和營(yíng)業(yè)外收支凈額。
營(yíng)業(yè)利潤為營(yíng)業(yè)收入減去銷(xiāo)售稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用和財務(wù)費用等后的余額。
銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、產(chǎn)品稅、增值稅、城市維護建設稅和教育費附加。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷(xiāo)售稅金處理。
二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)的核算。
目前，會(huì )計制度暫時(shí)沒(méi)有相關(guān)的具體規定，建議可參照采用分期收款結算方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算。
采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收人的實(shí)現。 ...
對土地和商品房采取分期收款銷(xiāo)售辦法的，可按合同規定的收款時(shí)間分次轉入收入。
月份終了，企業(yè)應根據本月已對外轉讓?zhuān)N(xiāo)售和結算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記經(jīng)營(yíng)成本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目
1、本科目核算以分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并按合同約定的收款日期確定銷(xiāo)售收入實(shí)現的企業(yè)，移交開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。
2、企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交購買(mǎi)單位(或個(gè)人)或辦妥分期收款銷(xiāo)售合同時(shí)，應將商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
3、按合同規定的期限收取銷(xiāo)售價(jià)款時(shí)(包括第一次收款)，借記“銀行存款”、“應收賬款”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目，同時(shí)，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷(xiāo)售成本占全部銷(xiāo)售收入的比率計算本期應結轉的銷(xiāo)售成本，借記“經(jīng)營(yíng)成本”科目，貸記本科目。
4、本科目應按銷(xiāo)售對象設置明細賬或設置“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品備查賬簿”，詳細記錄分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積、售價(jià)、成本、已收取價(jià)款和尚未收取的價(jià)款等有關(guān)資料。
三、關(guān)于采取預售方式銷(xiāo)售問(wèn)題。
稅務(wù)處理。 關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題。國稅發(fā)[2006]31號規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷(xiāo)售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調整。
關(guān)于稅法確認收入的實(shí)現。國稅發(fā)[2006]31號第二十六條規定， 房地產(chǎn)納稅人開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著(zhù)物、配套設施等應根據收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：
?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據（權利）時(shí)，確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。ǘ┎扇》制诟犊罘绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實(shí)現；付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。并據此確認營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?！ ?nbsp;
?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實(shí)現。并據此確認營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：
?。?、采取支付手續費方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間?！ ?nbsp;
?。?、采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按合同或協(xié)議規定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位清單時(shí)確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。?、采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認收入的實(shí)現；包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。并據此確認營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。?、采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。ㄎ澹㈤_(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實(shí)現及營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：
?。?、將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認收入的實(shí)現。并據此確認營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
?。?、將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應按租金確認收入的實(shí)現，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認收入的實(shí)現。并據此確認營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
會(huì )計處理。財基字［１９９９］７４號規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規的規定取得預售許可證后，方可上市預售商品房。預售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設，并作為企業(yè)預收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續后，應將預收賬款轉為營(yíng)業(yè)收入。
