各地對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建行為的確認標準
一、上海市地方稅務(wù)局關(guān)于“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”及其他有關(guān)營(yíng)業(yè)稅征收問(wèn)題的具體規定
滬地稅一[1996]43號
根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《實(shí)施細則》、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》的精神，結合本市實(shí)際情況，現對本市范圍內“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”及其它有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題具體規定如下：
六、關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開(kāi)發(fā)公司）接受委托代建房產(chǎn)行為的征稅問(wèn)題。
房產(chǎn)企業(yè)（或住宅辦、住宅開(kāi)發(fā)公司，下同）以接受企業(yè)單位或其他部門(mén)委托房產(chǎn)，房產(chǎn)建成后，房產(chǎn)企業(yè)以房產(chǎn)成本與委托方結算，另外按一定的百分比收取管理費或分得房產(chǎn)。對這種形式的委托代建房產(chǎn)，按以下情況分別計征營(yíng)業(yè)稅：
?。ㄒ唬┦芡蟹酱ǖ姆慨a(chǎn)如果由受托的房產(chǎn)企業(yè)列入其開(kāi)發(fā)計劃，則不論受托方與委托方如何結算，均應按結轉的房產(chǎn)造價(jià)成本及收取的管理費（如系取得房產(chǎn)的，則按規定折換計算）一并依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計征營(yíng)業(yè)稅。
?。ǘ┤绻芡写ǖ姆慨a(chǎn)系列入委托方的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)計劃按以下辦法計征營(yíng)業(yè)稅；
1. 受托方將房產(chǎn)建成后同時(shí)向委托方結轉房產(chǎn)成本并收取管理費的,對受托方結轉的房產(chǎn)成本及收取的管理費一并依“服務(wù)業(yè)”稅目計征營(yíng)業(yè)稅；
2.如果受托方不墊付資金,不負擔房產(chǎn)造價(jià)成本的結轉,僅是收取管理費,所有的房產(chǎn)建造成本由委托方自行負責,則對受托方僅就其收取的管理費收入計征營(yíng)業(yè)稅。如果受托方以取得房產(chǎn)的形式來(lái)代替管理費收入，則對其取得的房產(chǎn)按規定折換計算后計征營(yíng)業(yè)稅。
?。ㄈΨ慨a(chǎn)企業(yè)接受各級政府部門(mén)委托代建職工住宅房、動(dòng)遷用房的，可憑有關(guān)政府部門(mén)的代建造房文件，報主管稅務(wù)機關(guān)審核批準后，暫按收取的代建管理費收入計征營(yíng)業(yè)稅。如果房產(chǎn)企業(yè)代建的房產(chǎn)自行對外銷(xiāo)售，則應就銷(xiāo)售收入按規定計征營(yíng)業(yè)稅。
二、河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知
冀地稅發(fā)［2000］93號
二、委托建房征稅問(wèn)題
對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為其向委托方收取的代建手續費。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：
?。ㄒ唬┮晕蟹降拿x辦理房屋立項及相關(guān)手續；
?。ǘ┡c委托方不發(fā)生土地使用權、產(chǎn)權的轉移；
?。ㄈ┡c委托方事前簽訂委托代建合同；
?。ㄋ模┎灰允芡蟹降拿x辦理工程結算。
凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷(xiāo)售行為，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
三、浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知
浙地稅函〔2004〕437號
十二、關(guān)于停止執行的幾個(gè)政策問(wèn)題
停止執行《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（浙地稅一[1998]71號）中的下列規定，按現行有關(guān)規定執行。
?。ㄒ唬挝缓蛡€(gè)人未到有關(guān)政府部門(mén)辦理土地使用權轉讓或不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，但實(shí)際已將土地使用權轉讓給他人或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售給他人的，并向對方取得了貨幣、實(shí)物或其他經(jīng)濟利益的，也應按“轉讓土地使用權”或“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
?。ǘ{稅人接受建房單位委托，為其代建房屋（或其他不動(dòng)產(chǎn)）的行為，應按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。這里所說(shuō)的“代建房屋”必須同時(shí)符合下列四個(gè)條件：
1．由委托方自行立項；
2．不發(fā)生土地使用權或產(chǎn)權轉移；
3．受托方不墊付資金；（此條浙江地稅已取消）
4. 事先與委托方訂有委托代建合同。
凡不同時(shí)符合上述四個(gè)條件的代建行為。對受托方應按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。
四、關(guān)于對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程征收營(yíng)業(yè)稅的批復
發(fā)文字號：寧地稅(流)發(fā)[1998]073號
主送：略
你局《關(guān)于進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程計稅依據的請示》(銀地稅(流)發(fā)[1998]008號)收悉。經(jīng)了解，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事代建工程業(yè)務(wù)的方式有二種：第一種是土地使用權歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；第二種是土地使用權歸建設單位。以上二種方式，工程所需全部建設資金均由建設單位提供，并與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂工程代建合同或房屋代建協(xié)議書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只負責工程的組織協(xié)調工作，并按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建筑面積定額收取管理費(代建費)。經(jīng)研究，現批復如下：
一、凡土地使用權歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與建設單位如何結算，其計稅營(yíng)業(yè)額均應包括工程價(jià)款及管理費(代建費)和價(jià)外費用，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)
業(yè)稅。
二、凡土地使用權歸建設單位的，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的代建業(yè)務(wù)，其計稅營(yíng)業(yè)額均應包括管理費（代建費）和價(jià)外費用，按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅
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