案例一、物管未盡安全保障義務(wù)，業(yè)主被盜物管承擔20％損失
2004年12月22日晚，家住在中山市火炬開(kāi)發(fā)區一住宅小區的張某，一回到家門(mén)口便發(fā)現情況不妙：只見(jiàn)自家鋼制防盜門(mén)和木門(mén)的鎖頭被人撬壞，整個(gè)門(mén)都損毀變形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，張某遂報案。據統計，張某家中被盜現金8300元、電腦1臺、數碼攝像機1臺、金飾1批、紀念幣2套，共計損失價(jià)值59560元，該案至今未偵破。
業(yè)主向物業(yè)公司索賠
在張某看來(lái)，每月繳交物業(yè)管理費，把自家財產(chǎn)交給物業(yè)公司看管，如今小偷破門(mén)而入，物業(yè)公司竟毫無(wú)知覺(jué)，不管怎么說(shuō)都存在管理上的疏忽，應賠償自己的全部損失。事發(fā)后，張某找到物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但該公司不予理會(huì )。張某遂把物業(yè)公司告到中山市人民法院，要求該公司賠償損失59560元。物業(yè)公司仍不愿承擔業(yè)主分文損失。
據物業(yè)公司辯稱(chēng)，它的管理服務(wù)已達到國家ISO9001管理質(zhì)量認證，認真落實(shí)了保安員職責制度、交接班制度，對車(chē)輛的進(jìn)出做好登記制度，無(wú)奈小偷厲害，是小偷偷走業(yè)主的東西，業(yè)主應通過(guò)公安機關(guān)向小偷索賠。
物管：保安已恪盡職守
物業(yè)公司表示，業(yè)主所交納的物業(yè)管理費不可能完全消除因犯罪行為可能引發(fā)的財產(chǎn)和人身安全的風(fēng)險，該公司已盡到相應注意和防范的義務(wù)，對原告被盜案件的發(fā)生并無(wú)過(guò)錯，故不應由被告承擔賠償責任。物業(yè)公司向法院提供了在失竊期間，其保安人員在小區門(mén)崗、小區內巡邏、執勤的記錄等資料。
據查，2000年5月21日，張某入住中山市火炬開(kāi)發(fā)區某住宅后，與物業(yè)公司簽訂了《住宅小區管理公約》，約定：物業(yè)公司按照有償服務(wù)原則管理小區，張某按住房建筑面積0.5元/平方米/月的標準交納綜合管理服務(wù)費。協(xié)議簽訂后，張某依約按時(shí)繳交管理費。
一審：物業(yè)公司無(wú)需賠償
一審法院認為，物業(yè)公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，制定了對出入小區的車(chē)輛及人員以登記等方式進(jìn)行適當管理的制度，對小區內住戶(hù)的財產(chǎn)盡到了合理、謹慎的注意義務(wù)。
張某并未就住宅內的物品與物業(yè)公司簽訂專(zhuān)門(mén)的保管合同，物業(yè)公司無(wú)從知曉張某私人物品的種類(lèi)及價(jià)值，對此也就不負有法律上的責任。且目前張某住宅被盜案件尚未被偵破，其財物損失的數額無(wú)法確認。
一審法院駁回張某要求物業(yè)公司賠償的請求。一審宣判后，張某不服，向中山市中級人民法院提起上訴稱(chēng)：物業(yè)公司承諾對小區內財產(chǎn)和人身實(shí)施全天候全方位的保護，作為業(yè)主，屋內財產(chǎn)在上班、上學(xué)后全部置于物業(yè)公司保護之下，在這種情況下失竊是物業(yè)公司嚴重違約和失職所致。
二審：物業(yè)公司應賠20％
中山市中院經(jīng)審理后認為，物業(yè)公司在公約、小區管理規程等文件中均承諾對小區物業(yè)及居民人身、財產(chǎn)負有安全保障義務(wù)。從本案證據可知，失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人以暴力手段破壞張某住宅兩重大門(mén)（其中一重是鋼制防盜門(mén)），進(jìn)入室內翻箱倒柜竊取財物后離去。
由此可見(jiàn)，物業(yè)公司對小區居民住宅的保安巡邏顯然存在疏漏，對罪案未能及時(shí)發(fā)現、制止，對由此造成的損失負有一定過(guò)錯，應承擔相應的賠償責任。
因案件發(fā)生在室內，發(fā)現入室盜竊有一定難度，而業(yè)主對其室內財產(chǎn)負有主要的安全保障責任，故法院判決物業(yè)公司承擔20％的賠償責任。又因上訴人張某向公安機關(guān)報案時(shí)出示了可信證據，而物業(yè)公司在兩審訴訟中均未提交證據進(jìn)行反駁，故本院認定張某的損失為59560元，即物業(yè)公司應承擔損失賠償額為11912元。
本站點(diǎn)評：物管未盡安全保障義務(wù)
該案的終審判決應當引起物業(yè)公司的重視，在日常管理中要盡到合理限度內的安全保障義務(wù)。
安全保障義務(wù)是指經(jīng)營(yíng)者或者其他社會(huì )活動(dòng)組織者承擔的對他人的人身、財產(chǎn)負有的合理限度內的安全保護義務(wù)。義務(wù)人未盡到合理限度內的安全保障義務(wù)，因而直接或者間接地造成他人人身或者財產(chǎn)權益損害，應當承擔損害賠償責任。
本案中，由于物業(yè)公司的工作疏漏，沒(méi)有及時(shí)發(fā)現業(yè)主財產(chǎn)被盜，存在過(guò)錯。因此，物業(yè)公司應當在合理限度內承擔與其過(guò)錯程度相當的補充賠償責任。物業(yè)公司在承擔相應的賠償責任后，有權在公安機關(guān)抓獲盜竊者以后進(jìn)行追償。
案例二、停車(chē)場(chǎng)內業(yè)主車(chē)輛被盜，物業(yè)公司判賠25％損失
原 告：周 某，住深圳市南山區南苑新村東區
被 告：深圳市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南苑新村停車(chē)場(chǎng)
被 告：深圳市某物業(yè)管理有限公司
被 告：深圳市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
【案情】
原告以1620元（人民幣，下同）的價(jià)格為其所有的車(chē)牌號為粵·BF5827的豐田L(fēng)AND CRUISE的吉普車(chē)向某物業(yè)公司、被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)購買(mǎi)了編號為200554的車(chē)輛準停證，該車(chē)輛準停證的有效期為2005年1月至12月。
被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)入口處通告上及該車(chē)輛準停證背面均記載：“根據《深圳市住宅區物業(yè)管理條例實(shí)施細則》有關(guān)規定，本車(chē)場(chǎng)只提供車(chē)位有償使用，不承擔車(chē)輛、財產(chǎn)的保管和保險責任，車(chē)輛如有損壞、丟失本公司恕不賠償。”而該車(chē)輛憑車(chē)輛準停證出入南苑新村停車(chē)場(chǎng)。
2005年5月7日，原告的司機將原告的車(chē)輛停放在被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)，并將車(chē)輛準停證帶走，后該車(chē)被盜，被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)在未察看原告準停證的情況下將車(chē)輛放行出該停車(chē)場(chǎng)。原告后報警。該車(chē)輛為原告1999年3月份購買(mǎi)，購入價(jià)格為人民幣658000元。法院委托深圳市某資產(chǎn)評估有限公司對該車(chē)輛價(jià)值進(jìn)行了評估，該公司對該車(chē)輛的評估價(jià)值為20萬(wàn)元。
被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)為被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的無(wú)獨立法人資格的分支機構。
原告為粵·BF5827車(chē)輛購買(mǎi)了第三者責任險，沒(méi)有購買(mǎi)盜搶險，車(chē)輛除自身防盜設施外沒(méi)有安裝其他防盜設施。
【爭議】
原告認為：由于被告的管理、檢查疏忽的原因導致原告的車(chē)輛被盜，使原告遭受重大經(jīng)濟損失。為此，三被告應向原告承擔賠償責任。請求判令：1、被告連帶賠償原告車(chē)輛被盜損失65.8萬(wàn)元；2、被告承擔本案訴訟費用。
被告辯稱(chēng)：原告與三被告之間不存在保管合同關(guān)系；三被告在此次事件中也無(wú)過(guò)錯；原告丟失的車(chē)輛經(jīng)評估實(shí)際價(jià)值只有20萬(wàn)元；被告已根據《物業(yè)管理條例》的規定積極配合了公安機關(guān)的調查工作；原告對自己的車(chē)輛沒(méi)有裝備必要的防盜設施，是車(chē)輛被盜的直接原因。因此，原告的訴訟請求沒(méi)有法律依據。
【判決】
法院認為：原告已向被告購買(mǎi)車(chē)輛準停證，被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)為原告提供車(chē)輛停放服務(wù)，雙方已構成了車(chē)輛停放管理關(guān)系?，F被告在僅憑車(chē)輛準停征出入停車(chē)場(chǎng)，無(wú)其他停放憑證的情況下，不查實(shí)車(chē)輛駕駛人有無(wú)攜帶車(chē)輛準停證即對車(chē)輛放行，屬于管理不善，對原告車(chē)輛的丟失的后果存在過(guò)錯，但原告未為其車(chē)輛安裝防盜設施亦對發(fā)生車(chē)輛被盜的后果存在一定過(guò)錯，因此，本原酌情判令被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)承擔相應賠償責任。由于南苑新村為被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)辦的分支機構，因此，被告某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應對被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)的債務(wù)承擔補充清償責任。在庭審中，被告對原告主張的被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)實(shí)際由被告某物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的事實(shí)無(wú)異議，因此，被告某物業(yè)管理公司應對被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)的債務(wù)承擔連帶責任。法院遂判決：
南苑新村停車(chē)場(chǎng)賠償周某人民幣5萬(wàn)元；
被告某房地產(chǎn)公司對南苑新村停車(chē)場(chǎng)的本案債務(wù)不足部分承擔連帶責任；
被告某物業(yè)管理公司對南苑新村的本案債務(wù)承擔連帶賠償責任。
案件受理費11590元，評估費1500元，其中995元由被告南苑新村停車(chē)場(chǎng)負擔，12095元由原告負擔。
【點(diǎn)評】
物業(yè)管理企業(yè)在停車(chē)場(chǎng)的醒目位置設立了相關(guān)免責的提示，是否就可以達到免責的目的？從本案來(lái)看，這種免責聲明并未被法院采納。法院在判決本案時(shí)沒(méi)有按照《深圳市住宅區物業(yè)管理條例》及其實(shí)施細則的規定將雙方之間的關(guān)系認定為保管合同關(guān)系或者車(chē)位有償使用關(guān)系，而是將雙方的關(guān)系認定為車(chē)輛停放管理關(guān)系，并且認定物業(yè)管理企業(yè)存在管理不善，也就是存在安全保障義務(wù)上的瑕疵，判決被告賠償原告損失的25％即5萬(wàn)元，法院運用自由裁量權充分體現了《民法通則》的公平原則。
有鑒于此，物業(yè)公司除了在類(lèi)似案件中需盡力申辯自己的理由外，還應加強管理，細化管理規程，避免管理上的疏忽大意、管理不善或者存在安全保障義務(wù)上的瑕疵，防止造成人身、財產(chǎn)損失而導致自己承擔法律責任。
