在了解房地產(chǎn)信托的過(guò)程中，由于專(zhuān)業(yè)知識的欠缺以及少數銷(xiāo)售者對風(fēng)險的刻意隱瞞，使得原本應該被揭示的風(fēng)險被忽略了，極有可能成為接盤(pán)到期舊信托的“托”。因此，我們很有必要理清關(guān)系，搞清楚房地產(chǎn)信托的產(chǎn)權。
其實(shí)，基于融資過(guò)程中形成產(chǎn)權關(guān)系及現實(shí)的運用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。
貸款型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來(lái)，然后通過(guò)信托貸款的方式貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商定期支付利息，并于信托計劃期限屆滿(mǎn)時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司則定期向投資者支付信托受益，并于信托計劃期限屆滿(mǎn)之時(shí)，支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。如圖一所示。
更多金融業(yè)資訊，案例、法規、分析、創(chuàng )新、PE/VC、IPO、三板、并購重組、銀行、債市、信托、項目融資、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證劵化、風(fēng)險管控、基金管理、小貸、典當、擔保、保險、行業(yè)知識等，學(xué)習、交流，盡在《中國資本聯(lián)盟》平臺微信公眾賬號：CACNORG。讓我們以誠攜手共進(jìn)，締造中國金融未來(lái)。
優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡(jiǎn)單，交易模式成熟，利息能計入開(kāi)發(fā)成本。
劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環(huán)境下難以通過(guò)監管審批。
股權型信托融資模式
1、操作流程
在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，從資金持有人手中募集資金，之后，以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)，向項目公司注入資金；同時(shí)，項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾，在一定的期限后，溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權。如圖三所示。
優(yōu)勢：能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過(guò)橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達到銀行融資的條件；其股權類(lèi)似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內取得合理回報，并不要求參與項目的經(jīng)營(yíng)管理、和開(kāi)發(fā)商分享最終利潤。
劣勢：一般均要求附加回購，在會(huì )計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會(huì )要求浮云超額回報，影響開(kāi)發(fā)商利潤。
財產(chǎn)受益型信托融資模式
1、操作流程
利用信托的財產(chǎn)所有權與受益權相分離的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商將其持有的房產(chǎn)，信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司，代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。
信托公司通過(guò)發(fā)行信托計劃，募集資金來(lái)購買(mǎi)優(yōu)先受益權，并且在信托到期后，如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，信托公司則有權處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權的利益，而開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。如圖五所示。
優(yōu)勢：在不喪失財產(chǎn)所有權的前提下實(shí)現了融資；在條件成熟的情況下，能夠過(guò)度到標準的REITs產(chǎn)品。
劣勢：物業(yè)租售比過(guò)低導致融資規模不易確定。
混合型信托融資模式
1、操作流程
債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類(lèi)和股權類(lèi)房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過(guò)股權和債權和組合滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商對項目資金的需求。如圖七所示。
優(yōu)勢：信托能夠在項目初期進(jìn)入，增加項目公司資本金，改善資產(chǎn)負債結構；債權部分成本固定，不侵占開(kāi)發(fā)商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動(dòng)收益占比也較小。
劣勢：交易結構比較復雜，信托公司一般會(huì )要求對公司財務(wù)和銷(xiāo)售進(jìn)行監管，同時(shí)會(huì )有對施工進(jìn)度、銷(xiāo)售額等考核的協(xié)議。
結語(yǔ)
根據中國信托協(xié)會(huì )數據，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托產(chǎn)品，其中，信托資金投向最大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)，募集總金額為76.18億，較1月份翻番。單只產(chǎn)品募集規模最大的也為房地產(chǎn)類(lèi)，平均募集金額2.46億元，較1月份增長(cháng)31%。
然而，對于市場(chǎng)上層出不窮的房產(chǎn)信托而言，隱藏在暗處的風(fēng)險依然存在。在產(chǎn)品涌現，熱潮再來(lái)時(shí)，我們只有清晰它是如何運作的，知曉個(gè)中優(yōu)劣，方能善假于房地產(chǎn)信托。
更多金融業(yè)資訊，案例、法規、分析、創(chuàng )新、PE/VC、IPO、三板、并購重組、銀行、債市、信托、項目融資、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證劵化、風(fēng)險管控、基金管理、小貸、典當、擔保、保險、行業(yè)知識等，學(xué)習、交流，盡在《中國資本聯(lián)盟》平臺微信公眾賬號：CACNORG。讓我們以誠攜手共進(jìn)，締造中國金融未來(lái)。
聯(lián)系客服
