十五、轉讓全部股權(實(shí)體表現為土地使用權、建筑物和土地附著(zhù)物)

    A公司和B公司以土地投資組建C公司，因為是組建新公司，而不是投資新公司，所以暫時(shí)不需要計算土增，過(guò)了若干年，A和B公司全部股權轉讓給D公司和E公司，按照國稅函（2000）687號文，是要對A和B征收土地增值稅的，收入就是轉讓價(jià)，而扣除項目呢？當初取得的土地成本，應當不包括開(kāi)發(fā)成本、費用、稅金、加計扣除，

實(shí)際上這塊不動(dòng)產(chǎn)仍然停留在C公司的帳上，并沒(méi)有發(fā)生轉移，之所以出臺這個(gè)四不象政策，大約考慮的是禁止炒買(mǎi)炒賣(mài)，而C公司將來(lái)這塊不動(dòng)產(chǎn)權屬轉移并獲得經(jīng)濟利益時(shí)，還應當交納一筆土地增值稅，這樣就有“重復征稅”之嫌。

如果A公司是將土地投入到C房開(kāi)公司，根據2006年3月2日執行的財稅（2006）21號規定，是要征收土地增值稅的，而征收之后的土地成本就是評估價(jià)確定值，將來(lái)房產(chǎn)轉移時(shí)，以評估價(jià)作為扣除基數，而此前規定是暫免征收的，如果是暫免征收的，則取得土地的成本就是投資方原始價(jià)值。體現了環(huán)環(huán)相扣的理念。

十六、合作建房的問(wèn)題

一方出地，一方出資金，雙方合作建房的，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。財稅（1995）048號

如果沒(méi)有成立獨立法人開(kāi)發(fā)，土地性質(zhì)沒(méi)有變更為雙方共有，那么這塊地上建的房子仍然是出地方的，分房自用應當理解為出資方預付款買(mǎi)房，應當征收土地增值稅。

十七、甲公司將國家無(wú)償劃撥的土地轉讓給乙公司，未辦理土地使用權證變更手續，取得的土地轉讓收入是否需要繳納土地增值稅？

根據《關(guān)于未辦理土地使用權證轉讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復》（國稅函[2007]第645號）的規定，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權屬證書(shū)，無(wú)論其在轉讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書(shū)變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實(shí)質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 

十八、某企業(yè)在租來(lái)的村集體土地上建造了相應廠(chǎng)房，爾后將此廠(chǎng)房出售，是否繳納土地增值稅？

因為土地是村里的，所以廠(chǎng)房產(chǎn)權并不是這個(gè)企業(yè)的，企業(yè)私自出售，其實(shí)質(zhì)意義不過(guò)是將這個(gè)建起來(lái)的廠(chǎng)房租賃而已，并沒(méi)有轉讓產(chǎn)權，因此不應當繳納土地增值稅。

十九、地下車(chē)庫問(wèn)題

原則上地下車(chē)庫作為公共配套設施成本已經(jīng)進(jìn)入扣除項目，再另行出售，則對出售收入全額作為應稅收入處理，如果當初將地下車(chē)庫單獨立項，則作為一個(gè)清算項目單獨計算土地增值稅，如果沒(méi)有相應產(chǎn)權，以長(cháng)期租賃方式出租，個(gè)人看法不宜征收土地增值稅，穩妥起見(jiàn)較好。

二十、項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費的問(wèn)題

企業(yè)所得稅將其作為開(kāi)發(fā)間接費用處理，但土地增值稅沒(méi)有將其列入開(kāi)發(fā)間接費用，如果是利用會(huì )所作為營(yíng)銷(xiāo)設施，可以以公共配套設施費名義扣除，如果單純建造營(yíng)銷(xiāo)樓，將來(lái)出售，則應當單獨作為一個(gè)清算項目，如果是租入樓房作為售樓部，發(fā)生的維修支出應當作為銷(xiāo)售費用作為其他開(kāi)發(fā)費用處理。

二十一、清算后是否預征再清算

已按要求通知清算的，余下部分再次銷(xiāo)售時(shí)，不需要先行預征，而應當按（2006）187號文規定，直接以收入減去清算時(shí)的單位建筑面積進(jìn)行相應處理。

二十二、取得土地使用權時(shí)要求為村里建條路，抵充土地價(jià)款問(wèn)題

如果是房開(kāi)公司自行組織修路，則發(fā)生的成本應當作為土地價(jià)款列入扣除項目，如果系另請建安公司修路，則按取得的建路發(fā)票作為取得土地的價(jià)款處理，如果是財政部門(mén)免收土地出讓金形式，財政部門(mén)預付建筑款給修路方，爾后開(kāi)具財政收據給房開(kāi)公司，則此財政收據也可以作為取得土地的價(jià)款處理。

二十三、外幣問(wèn)題

出售商品房時(shí)采取外幣計價(jià)的，以取得收入當日或當月一日匯率中間價(jià)確認售房收入，分期收款的，以分期收款當日或當月一日匯率中間價(jià)確認收入，清算時(shí)不再作出調整。