國家稅務(wù)總局日前下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問(wèn)題的通知》（國稅函[2010]201號），對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認問(wèn)題進(jìn)行了明確。通知指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會(huì )計決算手續，當企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續（包括入住手續）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。對此，稅務(wù)網(wǎng)校政策解讀欄目針對此政策進(jìn)行了以下解讀分析：
1、堵塞房產(chǎn)企業(yè)逃避所得稅的漏洞
國稅函[2010]201號文件指出，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目開(kāi)始辦理房屋交付或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，并按規定及時(shí)結算企業(yè)所得稅。此規定一出，可謂是堵塞了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逃避所得稅的漏洞。
2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工是結算計稅成本的前提
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按規定及時(shí)結算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。首先，國稅函[2010]201號文件明確了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工確認的時(shí)間，即下列情形應視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工（主要滿(mǎn)足一個(gè)條件即可）：
?。?）當企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續時(shí)或入住手續時(shí)。
?。?）已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)。
另外，國稅函[2009]342號文件中明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會(huì )計決算手續，當其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應視為已經(jīng)完工。所以，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，以下情形不屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的確認條件：
?。?）工程質(zhì)量是否通過(guò)驗收合格；
?。?）是否辦理完工（竣工）備案手續；
?。?）是否辦理會(huì )計決算手續。
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續（包括入住手續）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如果沒(méi)有竣工驗收即提前辦理入住手續，這種情況必須結算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結算滯后，結算的當年度計稅成本就會(huì )小于實(shí)際成本，從而對當年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。
