上海宿舍式公寓取代群租(民生調查·治群租 招咋出(上))
編者按：一間房子被分割成十幾個(gè)小間，擠進(jìn)很多人住。生活在北、上、廣、深等大城市的人，對群租不會(huì )陌生。其背后，一方面是大量外來(lái)人員對于較低居住成本的需求，另一方面是不可忽視的安全隱患。如何協(xié)調平衡這兩點(diǎn)，是整治群租的關(guān)鍵。
不久前，上海一居民樓發(fā)生火災，兩名消防員被轟燃和熱氣浪推出，墜樓犧牲。經(jīng)查，失火民居存在群租現象。由此，群租亂象，再次引起關(guān)注。
那么，群租到底是如何產(chǎn)生的，又該如何根治？記者近期探訪(fǎng)了一些小區和部門(mén)，尋求答案。
成因：流動(dòng)人口多+利潤可觀(guān)
“群租不是單純的房屋租賃問(wèn)題，而是經(jīng)濟社會(huì )快速發(fā)展和城鎮化高速進(jìn)程中帶來(lái)的一種特殊社會(huì )現象，其實(shí)質(zhì)是人口大量流動(dòng)帶來(lái)的綜合服務(wù)管理問(wèn)題?！鄙虾Ｊ凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭秩耸勘硎?。
根據上海市人口管理部門(mén)的數據，至2012年10月，上海累計辦理居住證700萬(wàn)人，其中辦理臨時(shí)居住證的超過(guò)620萬(wàn)人。這部分人員主要為新畢業(yè)的大學(xué)生、公司年輕白領(lǐng)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員，收入普遍較低，對中低端的住房租賃需求較大。
而近幾年，上海新增商品房戶(hù)型偏大，適合租賃的中小戶(hù)型、中低租金的住房供應不足。一方面，業(yè)主購買(mǎi)的大房子因租金高，出租困難；一方面，眾多來(lái)滬人員需要住處。漸漸地形成了一個(gè)新行業(yè)——“二房東”，他們從業(yè)主手上租下大戶(hù)型房屋，然后盡可能多地分隔成小房間再出租，甚至將廚房、衛生間等非居住空間改作居住。
“我親眼看到一套一百六七十平方米的房子，被隔成了14個(gè)小間，其中一小間只容得下一張床，卻住著(zhù)一家三代四口人，白天兒子、媳婦睡，晚上他們上班，老母親帶著(zhù)孫子睡?！敝羞h兩灣城小區業(yè)委會(huì )主任方鎖英說(shuō)。
如此分割出租，利潤可觀(guān)。以中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例，正常按套出租，月租金在3500元左右，而“二房東”以略高于市場(chǎng)價(jià)的4000至4500元收租，分隔成10間轉租，每間根據大小收取700—800元不等房租，整套住房月租金便高達7000元—8000元，一年“利潤”四五萬(wàn)元。因此，群租屢禁不止。
業(yè)主：“人防”+“技防”
中遠兩灣城是上海城區內最大的樓盤(pán)，四期為群租聚集之地?！白罡叻鍟r(shí)小區有1400多戶(hù)是群租房?！敝羞h兩灣城物業(yè)總經(jīng)理杜恩毅說(shuō)。
高密度的租客遠遠超過(guò)了房子設計的承載能力，電梯過(guò)度使用、治安消防隱患、噪音擾民、環(huán)境臟亂等現象，讓原居民苦不堪言。
2009年11月，忍無(wú)可忍的楊解華和一批業(yè)主自愿組成小分隊，蹲守大門(mén)口，看到群租客就好言勸阻。輪番上陣的“人海戰術(shù)”，令群租客“不勝其煩”，漸漸地知難而退。很快，群租戶(hù)數降到了兩戶(hù)。
此外，還有的業(yè)主想到了“技防”。2012年，320號樓試點(diǎn)，由物業(yè)公司與政府共同出資安裝“梯控”裝置，業(yè)主手中的門(mén)禁卡增加功能，進(jìn)大門(mén)之后，需刷卡啟動(dòng)電梯，進(jìn)電梯后再刷，電梯自動(dòng)運送至住戶(hù)樓層。由于每戶(hù)能領(lǐng)取的門(mén)卡數量有限，群租客一下子減少了許多。方鎖英表示，今后各大樓可用維修基金安裝“梯控”。
而上海各區縣在整治群租方面，也不斷創(chuàng )新工作做法，如寶山區寶宸共和家園首創(chuàng )承租戶(hù)“色彩公示”，由社區民警、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、物業(yè)等組成評定小組，對承租戶(hù)隨機檢查，在人口信息登記、環(huán)境衛生、消防安全、治安防范、鄰里關(guān)系等方面綜合打分，并分別以綠、藍、黃、紅4種顏色公示，其中“紅租戶(hù)”列為整改重點(diǎn)，用“面子”倒逼租戶(hù)規范租賃行為，試點(diǎn)以來(lái)，該小區群租數量下降近一半。
疏導：集中居住+回租
鑫澤陽(yáng)光公寓的籃球場(chǎng)上，年輕人身影矯健。一邊的社區文化中心內，乒乓球比賽正酣，體操房瑜伽舒緩?！懊客磉€有電影播放?！惫⑦\營(yíng)管理方工作人員杜紅麗告訴記者，“住戶(hù)參加各種文體活動(dòng)，可獲得文明積分，兌換禮品?！?/p>
鑫澤陽(yáng)光公寓是上海閔行區最大的外來(lái)務(wù)工人員集中居住點(diǎn)，主要為莘莊工業(yè)園區企業(yè)配套。11棟6層樓公寓房、2棟8層小高層，共1218間單元，可住6000人左右。
大多房間像學(xué)生宿舍，40平方米左右，一側是“頂天立地”的櫥柜，一側是衛生間，里面4個(gè)上下鋪，可住8人。下鋪撤掉，換成書(shū)桌和衣柜，就成了4人間。這樣的房間租金在每月900—1100元?！皼](méi)有廚房，但小區里有可供400人同時(shí)進(jìn)餐的大食堂?！倍偶t麗說(shuō)。
與周邊商品房相比，鑫澤陽(yáng)光公寓租金大約便宜三成?！斑@是因為我們作為莘莊工業(yè)區配套設施，使用的是工業(yè)用地?！宾螡芍脴I(yè)有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理邵紅霞表示。
在閔行，至2013年底，類(lèi)似鑫澤陽(yáng)光公寓這樣的來(lái)滬人員集中居住點(diǎn)已有25個(gè)，建筑面積62.5萬(wàn)平方米，“還有7個(gè)項目在建，建筑面積達40.4萬(wàn)平方米?！遍h行區房管局村宅辦主任李德官說(shuō)。
不過(guò)，邵紅霞坦言，鑫澤陽(yáng)光公寓這樣的集中居住點(diǎn)其實(shí)并不能全部解決居住問(wèn)題，附近群租現象依然存在?！拔覀儸F在在嘗試‘回租’，即根據業(yè)主自愿原則，把周邊被整治的群租房回租，統一裝修，統一轉租，統一管理?！?/p>
雖然這種方式受到了不少業(yè)主的歡迎，“不用擔心‘二房東’破壞房屋結構，不用擔心群租整治，不用上門(mén)催房租，收益穩定?！钡?，邵紅霞目前只試探性地回租了20套房子，“資金壓力有點(diǎn)大?！币驗榛刈庖淮涡院?年，價(jià)格隨行就市，不改變房屋結構、不增加出租面積，而裝修費用需在5年內攤掉，“這樣折算下來(lái)，出租價(jià)格就高了?！?/p>
治理：加大違規成本+優(yōu)化供應結構
群租問(wèn)題必須進(jìn)行綜合治理。近期，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等10個(gè)部門(mén)聯(lián)合制定了《關(guān)于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實(shí)施意見(jiàn)》，明確了群租綜合治理的流程，即發(fā)現、認定、整改和處罰4個(gè)環(huán)節：要求各區縣及時(shí)受理居民投訴和基層上報的群租問(wèn)題；通過(guò)上門(mén)核查以及對房屋面積信息、實(shí)有人口信息進(jìn)行比對的方式，認定群租；然后由街鎮協(xié)調相關(guān)部門(mén)，針對不同的違規行為，向租賃當事人出具限期整改通知書(shū)；最后對逾期不整改的，依法作出行政處罰決定，責任人拒不履行，向法院申請強制執行。
同時(shí)，意見(jiàn)對出租人、轉租人、承租人、經(jīng)紀機構等房屋租賃相關(guān)主體明確各自責任，并針對當前群租治理成本高、違法成本低的問(wèn)題，加大違規租賃行為的處罰力度。
處罰信息將納入全市公共信用信息服務(wù)平臺，出租人不履行處罰決定，其房屋買(mǎi)賣(mài)將被限制。轉租人和經(jīng)紀機構違規，將被列入“黑名單”，受到相應監管處理。而承租人則可能面臨無(wú)法辦理居住證的困境。
另一方面，意見(jiàn)新增了違反安全管理要求的處罰措施，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，公安部門(mén)責令改正，并可處1000元以上3萬(wàn)元以下罰款，出租人集中出租房屋達到一定規模，未落實(shí)相應安全管理責任，造成嚴重后果的，由公安部門(mén)責令改正，并可處10萬(wàn)元以下罰款。
“提高罰款，使違規收益幾乎被抹掉，從而以經(jīng)濟杠桿來(lái)制止群租的發(fā)生?！鄙虾Ｊ蟹抗芫秩耸勘硎?，“當然，我們還要進(jìn)一步疏導合理居住需求?！币庖?jiàn)對區縣政府提出了明確要求，通過(guò)研究制定財政扶持政策，積極探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式，鼓勵公共租賃住房運營(yíng)機構、社會(huì )專(zhuān)業(yè)機構、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲社會(huì )閑置房源，開(kāi)展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，逐步擴大租賃住房供應規模，優(yōu)化租賃住房供應結構，穩定住房租金水平。
不過(guò)，房管局人士承認，以目前上海外來(lái)人口集聚的現狀，完全杜絕群租亂象，不可能畢其功于一役。但是上海目標很明確，從深化人口服務(wù)管理綜合調控出發(fā)，以合法穩定就業(yè)、合法穩定居住為基準，始終做到安全總體受控。
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