一、問(wèn)題的提出
押和保證商業(yè)銀行為貸款等授信業(yè)務(wù)設立的擔保方式最常見(jiàn)的主要有三種，抵押、質(zhì)方式。其中抵押擔保在日常業(yè)務(wù)中倍受青睞，所謂抵押，就是以借款人或第三人的特定財產(chǎn)設定擔保，未來(lái)貸款到期未獲清償時(shí)，抵押權人相對于其他債權人在特定的財產(chǎn)上有優(yōu)先受償權。在銀行業(yè)務(wù)實(shí)踐中，設定抵押也考慮了不高于70%的抵押率，但仍然不足以變現收入償付全部貸款本息，與抵押合同簽訂時(shí)所期待的利益目標相去甚遠。據粗略統計，通過(guò)處置抵押財產(chǎn)變現收入（剔除處置費用）不到應收本息的一半。這么低的收益率，我們不禁要問(wèn)，形成這一結果的原因是什么？對我們的貸款擔保的設置、處分政策應怎樣檢討，以及以何種對策來(lái)提高抵押資產(chǎn)的變現能力？
二、風(fēng)險及成因
我們認為回答上述問(wèn)題，僅囿于理論層面的探討是不夠的，現結合筆者所涉業(yè)務(wù)實(shí)踐，并從抵押信貸業(yè)務(wù)受理、處理、發(fā)放、監管和處置等業(yè)務(wù)流程中尋求答案。我們認為，抵押貸款業(yè)務(wù)至少存在以下幾種風(fēng)險：法律風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場(chǎng)風(fēng)險和政策風(fēng)險。
（一）法律風(fēng)險。它主要是指因違反有關(guān)法律規范的強制性規定而帶來(lái)種種不利甚至是導致合同無(wú)效的后果。
首先是抵押人主體資格方面，國家機關(guān)、以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體，為其股東或其他個(gè)人提供擔保的公司，法律對其擔保行為有限制性的規定；其次是抵押標的物方面，法律規定違法、違章的建筑物，依法查封、扣押或監管的財產(chǎn)，權屬關(guān)系不明或有爭議的財產(chǎn)不得抵押，以及鄉村集體土地使用權不得單獨抵押等等。筆者曾在某單位檢查中發(fā)現一企業(yè)以正進(jìn)行商檢的進(jìn)口設備設押，后未通過(guò)商檢而不具備國內交易的合法資格，抵押合同遂成一紙空文。另外，企業(yè)受托而為加工承攬之物，租賃物對外設定抵押，因產(chǎn)權歸屬他人而無(wú)權抵押。還有在抵押合同的起草簽訂方面也存在諸多瑕疵。盡管銀行抵押合同為制式合同，借貸雙方僅需填空則可，但相關(guān)要素錯填、漏填現象屢查不止，為未來(lái)風(fēng)險發(fā)生留下隱患。
《物權法》生效在即，該法在抵押擔保的許多方面規定了與以往《擔保法》不同的內容，如不能因法適事，操作匯總也可能產(chǎn)生法律風(fēng)險。
（二）操作風(fēng)險。主要是指在抵押貸款辦理和抵押物處置等操作層面存在的種種問(wèn)題和不足，致使抵押權的實(shí)現受阻或實(shí)際變現價(jià)值減損。它至少包括以下幾個(gè)方面：
1.抵押物的選擇。檢視銀行抵押物的種類(lèi)，無(wú)外乎房地產(chǎn)、機器設備和交通工具等。日常操作中沒(méi)有對抵押物進(jìn)行細分，并針對其不同特質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)管理。其實(shí)何種抵押物擔保變現價(jià)值高、風(fēng)險小并無(wú)定論，只能在具體個(gè)案中具體分析。比如設備的產(chǎn)權變動(dòng)，不需履行登記手續，但設備抵押登記后，一旦抵押人擅自將設備轉售他人，貸款風(fēng)險隨即發(fā)生。天津靜海農行就遇到此類(lèi)案件。又如某開(kāi)發(fā)商以擬建設土地辦理貸款，盡管辦理了土地抵押登記，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)后，將地上商品房分套賣(mài)給消費者，致使銀行到期客觀(guān)上無(wú)法處置抵押物，導致抵押設定的合同目的落空。
2.評估環(huán)節的問(wèn)題。抵押物設定和處置時(shí)，需對其價(jià)值進(jìn)行評估。同一標的物，影響評估價(jià)格的有兩大因素：評估目的和評估方法。評估目的即評估報告的用途，一定程度上反映評估行為的價(jià)值取向；不同的評估方法可能產(chǎn)生的結果差別甚遠。以土地為例，某市土地分成三級九類(lèi)，不同類(lèi)別的地段，有一個(gè)不同的價(jià)格幅度，一個(gè)一類(lèi)地段但位置偏僻的房地產(chǎn)，評估價(jià)格一般多于二類(lèi)地段沿街房產(chǎn)，但實(shí)際變現時(shí)可能恰恰相反。同一地產(chǎn)按工業(yè)用途還是商業(yè)用途，評估結果也不一樣。因此如果評估價(jià)值與市場(chǎng)真實(shí)變現價(jià)相去甚遠，未來(lái)變現時(shí)即便扣除一定的抵押率也往往難以足額清償貸款本息。
3.日常管理環(huán)節的問(wèn)題。一是抵押合同簽訂后，未及時(shí)履行法律規定的審批、登記等手續；二是監管職能不到位，有的銀行將企業(yè)財產(chǎn)設置抵押后便置之不管，等到抵押人將抵押設備變賣(mài)，抵押房產(chǎn)拆除后，貸款行方如夢(mèng)初醒，正所謂抵押依然有效，權利實(shí)際落空。此外，對于一些房地產(chǎn)貸款，由于“房地產(chǎn)市場(chǎng)正開(kāi)始進(jìn)行整合，重組洗牌，汰弱留強，一些實(shí)力弱的就淘汰出局”。貸款到期后，如我們未能及時(shí)了解企業(yè)動(dòng)態(tài)，仍是通過(guò)多次轉貸方式重辦抵押，似乎風(fēng)險未降低，實(shí)際上抵押物經(jīng)年以久，損耗頗大，最佳處置時(shí)機已經(jīng)坐失。
4.處置環(huán)節的問(wèn)題。擔保法規定實(shí)現抵押權可以經(jīng)雙方當事人協(xié)議方式處置，協(xié)議不成的，需經(jīng)訴訟執行程序解決。處置方式可通過(guò)拍賣(mài)或變賣(mài)取得現款來(lái)清償債務(wù)；拍賣(mài)、變賣(mài)不成，也可以抵押物折價(jià)即我們所說(shuō)的以資抵債來(lái)代替現金清償，但收取抵押物非我所愿，銀行關(guān)注的終極目標仍是變價(jià)受償。因此仍需進(jìn)行處置，但處置方式及處置措施的不同，直接影響了耗費多大成本，取得多大的變現收益，比如一般的訴訟方式固然能依法確權，但往往曠日持久，且訴訟費、執行費費用較高，增加了貸款人的財務(wù)負擔和交易成本。如果一次拍賣(mài)不成，有的便屈從個(gè)別法院的壓力，直接以評估價(jià)相抵，存儲、保管費用且不說(shuō)，二次過(guò)戶(hù)本身又增加了費用負擔，而這些費用基于量化的困難在辦理抵押之時(shí)是很少考慮的。
（三）政策風(fēng)險。國家政策具有一定的穩定性，但也并非一成不變，相關(guān)財經(jīng)政策的變遷，對抵押財產(chǎn)的處置可能產(chǎn)生重大影響，而某些政策又具有溯及以往的特點(diǎn)，客觀(guān)上也使我們實(shí)現抵押權之時(shí)就已產(chǎn)生若干風(fēng)險。比如某企業(yè)貸款以劃撥土地上的房產(chǎn)設抵押并登記，但劃撥土地并未登記。以前涉及銀行案件的若干判決表明，這并不影響抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解釋有關(guān)劃撥土地抵押的規定明確其為無(wú)效，當然后來(lái)又做出了修改。經(jīng)法院裁定將抵押房地產(chǎn)判歸銀行所有后，因交易費用不菲而未及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)的現象很多，但這很有可能面臨來(lái)自房產(chǎn)、土地等部門(mén)的行政處罰，遂置抵押銀行于兩難的尷尬境地，實(shí)務(wù)中已有這樣的案例。再就是市政規劃方面，特別是市政項目道路的拓寬往往使被拆遷的公有房產(chǎn)得不到補償，造成抵押權落空，而且現行的拆遷辦法是規定拆遷人與被拆遷人簽定協(xié)議，拆遷補償金在抵押權人不知情的情況下直接償付給被拆遷人，抵押權人對抵押物補償金的物上代位客觀(guān)上無(wú)法行使。
（四）市場(chǎng)風(fēng)險。市場(chǎng)風(fēng)險更大程度上表現為一種不確定性風(fēng)險。一是抵押物價(jià)值在抵押權存續期間內發(fā)生的市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)，可能導致未來(lái)變現價(jià)值的減損。市場(chǎng)風(fēng)險還體現于上面所說(shuō)的抵押物處置成本過(guò)高，也實(shí)際影響了變現收益。以劃撥土地上房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)為例，除出讓金外，將負擔契稅、營(yíng)業(yè)稅和過(guò)戶(hù)費等10%以上的費用，如果二次過(guò)戶(hù)所得現金就所剩無(wú)幾了；此外抵押物的精神損耗也殊值關(guān)注，如房地產(chǎn)的戶(hù)型、設計及配套設施，經(jīng)多年之后已經(jīng)落伍，在實(shí)際變現時(shí)價(jià)格必大打折扣；在銀行直接處置抵押資產(chǎn)場(chǎng)合，由于舊貨交易和房地產(chǎn)二級市場(chǎng)的不健全造成信息管道不通暢，甚至會(huì )遇到有價(jià)無(wú)市的情況也不足為奇；還有機器設備的技術(shù)含量降低，因產(chǎn)業(yè)結構調整，市場(chǎng)需求的降低或替代產(chǎn)品的出現，都足以導致降低抵押物的變現價(jià)值。
三、對抵押方式的思考
正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析無(wú)法建立一個(gè)涵蓋本論題全部變量的模型，但我們仍可以發(fā)現造成抵押財產(chǎn)未能足額滿(mǎn)足全部貸款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，來(lái)自于法律的、市場(chǎng)的、政策的以及當地的行政管理環(huán)境的失范，均可能對該問(wèn)題產(chǎn)生直接的負面影響。我們所應被要求的只能是盡可能的掌握這些變量，達到趨利避害的目的。還有一個(gè)認識上的問(wèn)題，借款人自身的經(jīng)營(yíng)現金流量是貸款真正的一般擔保，即所謂的第一還款來(lái)源。而那些認為有足額、適格的抵押財產(chǎn)便可在借款人實(shí)力的考量上有所松動(dòng)的想法是有害的，從貸款五級分類(lèi)觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，借款人以自身經(jīng)營(yíng)收入不足以?xún)斶€到期貸款本息，使用處置抵押物的方法來(lái)清償貸款，說(shuō)明該貸款本身已近次級以下形態(tài)；或問(wèn)，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保財產(chǎn)險不可以降低風(fēng)險了嗎？我們認為作為具體貸款個(gè)案尚可考慮，作為整體的信貸政策導向則損害信貸市場(chǎng)展業(yè)的空間，交易的便捷與交易安全同樣重要。
貸款行自身的操作也存在值得反思之處，比如抵押擔保和保證擔保孰優(yōu)孰劣，同樣不可能形成一個(gè)定論。抵押擔保的手續煩瑣、法律環(huán)節較多，且擔保財產(chǎn)特定，遠不如保證擔保手續簡(jiǎn)便，但《擔保法》實(shí)施八年的今天，有充分實(shí)力愿意提供無(wú)償擔保的企業(yè)已是寥若晨星。還有采取訴訟拍賣(mài)的程序處置固是一條正規的路子，但費用隨之增加，也實(shí)質(zhì)上減損了抵押物的變現能力。此外，外在的風(fēng)險需要我們正確的判斷和應對，但自身管理的缺位才是造成抵押貸款損失的最重要因素。
基于以上的分析，便不難得出這樣的結論和認識：對于抵押貸款業(yè)務(wù)仍應同其它業(yè)務(wù)一樣，把借款人的償還能力放在第一位考慮；為降低抵押貸款風(fēng)險或損失所采取的措施，并沒(méi)有“放諸四海而皆準”的法則，需具體問(wèn)題具體分析，創(chuàng )造性的開(kāi)展工作，才是顛撲不破的道理；同時(shí)人是最可寶貴的資源，真正提高客戶(hù)經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平和創(chuàng )新能力，重新構建抵押物監管的約束機制已是當務(wù)之急。
四、幾點(diǎn)建議
基于上面的認識，筆者認為，規范和創(chuàng )新是業(yè)務(wù)發(fā)展的兩翼。規范運作是前提，殷鑒不遠，必須警惕新一輪大發(fā)展醞釀新一輪風(fēng)險的怪圈。同時(shí)，具體的貸款業(yè)務(wù)操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，發(fā)散思維，創(chuàng )新方式，在個(gè)案中或許會(huì )“柳暗花明”。
1.創(chuàng )新?lián)７绞?，分散抵押擔保風(fēng)險。參照按揭貸款模式，個(gè)案中尋求銀保合作，辦理履約保證保險作為銀行貸款的擔保方式而取代財產(chǎn)抵押擔保。一些個(gè)私法人類(lèi)貸款，可適當引入大股東10%份額的個(gè)人保證等，還可以充分考慮《物權法》第181條規定的浮動(dòng)抵押制度，增加抵押的品種。當然新型擔保必須建立規范操作，尤其是浮動(dòng)抵押等新類(lèi)型合同，要由銀行總行統一制定。
2.銀行盡可能干預評估過(guò)程，并盡可能考慮變現期的因素，使之盡可能接近市場(chǎng)價(jià)值，引入評估報告聽(tīng)證制度。對于評估報告結論，建議貸款審查機構組織專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行必要的聽(tīng)證。
3.靈活利用政策，切實(shí)降低處置費用。鑒于目前抵押物尤其是不動(dòng)產(chǎn)處置變現需高昂的交易費用，盡可能減少處置環(huán)節非常重要。例如能夠協(xié)商解決無(wú)需訴諸公堂，訴訟程序中原則上堅持法院拍賣(mài)變現等。另外要用活用足改制政策，例如對劃撥土地過(guò)戶(hù)，要至少交40%的出讓金，但如果協(xié)調買(mǎi)主以改制方式出現，則適用改制政策，出讓金繳納比例是10%，如果以股份轉讓的買(mǎi)殼方式，則無(wú)需履行出讓手續。對于二次過(guò)戶(hù)問(wèn)題，個(gè)案中不妨試用將確定債權讓與買(mǎi)受人方式或債務(wù)重組，抵押權依法隨之轉讓?zhuān)蓽p少一次過(guò)戶(hù)手續。
4.重視抵押物的選擇。鑒于機器設備的動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)和技術(shù)發(fā)展等因素，個(gè)人認為機器設備抵押應當慎行，且應考慮以成套設備為主，避免損害整體價(jià)值，還應考慮設備的行業(yè)普適程度。對于開(kāi)發(fā)商土地項目貸款，除加強監管之外，還要與按揭等配套貸款一體施行，可有效防止土地抵押權罹于“落空”。必要的時(shí)候，增設開(kāi)發(fā)商擔保責任，可起作用是“（1）控制兩證。（2）代位償付”。新建房產(chǎn)抵押貸款，則應充分考慮欠繳稅款和該房屋的工程欠款，因為抵押物的處置順序劣后于法定的建筑優(yōu)先權和稅收優(yōu)先權等。
5.選擇時(shí)機果斷訴訟。對于已經(jīng)或即將發(fā)生風(fēng)險的要依據合同約定，及時(shí)果斷起訴，實(shí)現抵押權。當然應當注意“采取必要的訴訟策略，打有把握之仗，做到訴之能戰，戰之能勝，勝之能得”
聯(lián)系客服
