［摘要］：房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進(jìn)行借貸的形式。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過(guò)程中常見(jiàn)的融資難問(wèn)題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔保行業(yè)帶來(lái)了重大的發(fā)展契機。但是在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中存在不少問(wèn)題，作為新生的擔保公司如何認識和防范、化解這些問(wèn)題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內容。
一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險
（一）抵押登記權的風(fēng)險
1、“一物多押”的風(fēng)險?！稉７ā返谌鍡l第二款規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現。
2、土地使用權的風(fēng)險。擔保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒(méi)有辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無(wú)法處置變現。另外，我國法律規定：集體土地不可以用來(lái)抵押。因此，農村的集體土地如果用來(lái)辦理抵押貸款，必須轉化為國有土地。
3、登記期限的風(fēng)險。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設為一致，一旦貸款到期無(wú)法收回，抵押登記也將到期，擔保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（二）租賃權對抗抵押權的風(fēng)險
1、抵押物難以處置。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。
2、租金收入難以獲得。借款人與擔保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(cháng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔保公司將很難獲得租金收入用于還貸。
3、抵押物拍賣(mài)價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔保公司有權處置抵押房產(chǎn)用來(lái)歸還貸款。當擔保公司拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國目前的法律規定，承租人具有優(yōu)先購買(mǎi)權，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣(mài)價(jià)格。
（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險
1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門(mén)批準、在土地使用者繳納補償、安置等費用后將土地交付其使用，或者將土地使用權無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開(kāi)發(fā)商以有償的方式取得土地，并向國土資源部門(mén)支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類(lèi)土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類(lèi)土地的使用期限為50年。擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。
2、處置費用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權轉讓時(shí)不需要再交費；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國土資源部門(mén)補交一定比例的土地出讓金。擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費用。
（四）土地用途變更的風(fēng)險
出讓土地根據用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類(lèi)的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂(lè )等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數倍的增長(cháng)。根據《土地管理法》第56條規定，建設單位確需改變土地建設用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)和城市規劃行政主管部門(mén)同意后，報原批準用地的人民政府批準。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂(lè )中心用地，根據我國法律規定，國家可以無(wú)償收回土地使用權，擔保公司將無(wú)法處置抵押房產(chǎn)。
（五）在建工程抵押的風(fēng)險
1、建設工程價(jià)款優(yōu)先權。最高人民法院在《關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》中規定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。按照上述規定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權的優(yōu)先受償權，這不利于擔保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款?！ ?nbsp;
2、稅收優(yōu)先權?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規定：“稅務(wù)機關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔保債權，法律另有規定的除外?！痹撘幎ū砻?，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設定擔保在后，稅收就優(yōu)先于擔保物權這種私權力。
（六）以單位房改房設定抵押。
有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權轉移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購買(mǎi)的房改公房抵押，根據我國房改的有關(guān)政策，個(gè)人購買(mǎi)房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jì)r(jià)款，除去擔保稅費和原購房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權設定擔保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內部規定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人，如本人調離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權證，但不具有完全的所有權，沒(méi)有處分權。
（七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險
根據《擔保法解釋》第五十四條規定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財產(chǎn)設定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔保公司沒(méi)有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì )自動(dòng)喪失抵押權，從而形成風(fēng)險。
（八）抵押房產(chǎn)評估價(jià)格的風(fēng)險
目前，評估機構管理不規范，在房產(chǎn)評估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據評估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請貸款時(shí)，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產(chǎn)的評估價(jià)格，讓借款能夠申請更多的貸款；當擔保公司拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評估機構又會(huì )故意降低房產(chǎn)的評估價(jià)格。
（九）房產(chǎn)處置執行難
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》的司法解釋第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。根據該規定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔保公司也無(wú)權處置抵押物。
二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策
（一）要辦好抵押登記
擔保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔保公司要經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔保公司應盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權一并抵押，便于處置變現。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(cháng)，擔保應有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。
（二）深入調查，防止“先租后抵”
擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認真做好貸前調查工作，詳細了解借款人用來(lái)抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。
（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限
擔保公司辦理抵押貸款前，要調查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類(lèi)還是屬于工業(yè)類(lèi)。根據土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著(zhù)物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔保公司應與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補交土地出讓金。
（四）加強貸后檢查，防止土地用途變更
擔保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應查看土地使用證上填寫(xiě)的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔保公司也應在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據情況及時(shí)采取有效措施。
（五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字
擔保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應通過(guò)房產(chǎn)證和其他途徑詳細了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。
（六）擔保公司應有自己的房產(chǎn)評估“專(zhuān)家”
為準確獲得抵押房產(chǎn)的評估價(jià)格，擔保公司應主動(dòng)培養自己的房產(chǎn)評估“專(zhuān)家”，這一職責可由風(fēng)險評估人員承擔，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔保公司無(wú)權決定評估機構對抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據自己的實(shí)際評估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權。
（七）調查清楚借款人的房產(chǎn)數量
擔保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應詳細調查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數量，查看有無(wú)弄虛作假、欺騙隱瞞的現象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔保公司應確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì )產(chǎn)生法律糾紛。
（八）重視借款人第一還款來(lái)源
擔保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來(lái)源；不僅要對借款人進(jìn)行擔保分析，而且要對借款人及反擔保人進(jìn)行財務(wù)分析、現金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開(kāi)展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。
（九）更要重視控制道德風(fēng)險
以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長(cháng)期的工作實(shí)踐中體會(huì )到，僅僅從技術(shù)上來(lái)控制風(fēng)險，是遠遠不夠的。也就是說(shuō)，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔保公司的風(fēng)險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過(guò)程中根據自己的社會(huì )閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過(guò)任何細節，這就需要風(fēng)險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過(guò)程中其他一些未提及的問(wèn)題作下說(shuō)明。
三、抵押貸款注意事項
（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書(shū)中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書(shū)；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。
（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規定。
（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì )或股東大會(huì )通過(guò)，但企業(yè)章程另有規定的除外；
（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。
（五）一旦發(fā)現已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應的擔保?！?/p>
注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：
１、權屬有爭議的房地產(chǎn)；
２、用于教育、醫療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
３、文物保護的建筑物和有紀念意義的建筑物；
４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；
５、被依法查封的房地產(chǎn)；
６、集體所有的土地。
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