第一節 房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)
一、房地產(chǎn)的涵義
1、“房地產(chǎn)”顧名思義是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，在法律上一般叫不動(dòng)產(chǎn)。它主要是相對于不動(dòng)產(chǎn)而言，其要求特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，具有長(cháng)時(shí)期的穩定性，正因此房地產(chǎn)經(jīng)常作為公司或個(gè)人投資保值或升值取利的主要方式。
在我國房地產(chǎn)的所有及買(mǎi)賣(mài)行為主要指房產(chǎn)產(chǎn)權的移動(dòng)及土地使用權的轉讓?zhuān)恋禺a(chǎn)權是我國所有，至高無(wú)上不可以買(mǎi)賣(mài)的。
2、“房地產(chǎn)業(yè)”，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃等活動(dòng)而取得經(jīng)濟效益的行業(yè)，在高速發(fā)展的國家中房地產(chǎn)業(yè)總是扮演著(zhù)國民經(jīng)濟中極其重要的角色，在現代的社會(huì )中任何企業(yè)與個(gè)人的發(fā)展都離不開(kāi)房地產(chǎn)，企業(yè)需要辦公場(chǎng)所、生產(chǎn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，職工需要安排住所，同時(shí)企業(yè)的發(fā)展需要更換公司工作環(huán)境擴大規模、改變形象，個(gè)人的發(fā)展也需要更換居住生活環(huán)境來(lái)提高自我價(jià)值和生活品質(zhì)，所以房地產(chǎn)業(yè)從它誕生那天起，就決定了它的地位。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義及其特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的涵義有廣義和狹義之分，狹義房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指專(zhuān)門(mén)用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，主要指房地產(chǎn)交易所，廣義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指整個(gè)社會(huì )房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和，而一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、媒介體、價(jià)格、資金運行機制等因素構成的綜合系統。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)：
(1) 市場(chǎng)信息不充分。價(jià)格不公開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)方缺少溝通，有時(shí)不能真實(shí)反映物業(yè)價(jià)值。
(2) 市場(chǎng)區域性強，因其不動(dòng)固定，無(wú)法流通，具有明顯區域性。
(3) 市場(chǎng)對商品短期供求變化反映不靈敏，因其生產(chǎn)工期長(cháng)，投資大。
(4) 市場(chǎng)壟斷與競爭并存，土地地產(chǎn)國家壟斷。
(5) 市場(chǎng)調節機制與計劃調節機制共同作用。
3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)
(1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分為地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)兩大類(lèi)。
按地產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分，可以分為土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，土地使用權出讓市場(chǎng)（一級市場(chǎng)）和土地使用權轉讓市場(chǎng)（二級市場(chǎng)）。
按房產(chǎn)市場(chǎng)流通形式劃分房產(chǎn)市場(chǎng)可分為買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，房屋租賃市場(chǎng)、房屋調換市場(chǎng)三種。
第二節 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)基礎知識
一、建筑業(yè)基礎知識
1、房屋建筑分類(lèi)：
按使用功能分為生產(chǎn)性建筑、非生產(chǎn)性建筑，即工業(yè)建筑和民用建筑。
按建筑高度可分為：24米以下低層式多層建筑
24～100米為高層建筑
100米以上為超高層建筑
2、房屋建筑結構分類(lèi)：
按建筑結構材料材質(zhì)分類(lèi)：
(1) 鋼結構用于廠(chǎng)房、超高層
(2) 鋼和鋼筋混凝土結構
(3) 鋼筋混凝土結構
(4) 混合結構
(5) 磚木結構
房屋建筑按結構受力和構造特點(diǎn)分類(lèi)：
(1) 框架結構 傳力路線(xiàn)：樓板—梁—柱—基礎—地基，用于辦公樓和賓館
(2) 剪力墻結構，優(yōu)點(diǎn)：側向變形小，承載力高，整體性抗震性好，室內平整美觀(guān)；缺點(diǎn)：靈活性不夠。用于15層～40層高層住宅建筑，施工方法大部分采用滑模和大模板施工方法。
(3) 框架—剪力墻結構，框剪結構可發(fā)揮框結構和剪力墻結構的長(cháng)處，克服它們的缺點(diǎn)，使建筑平面靈活，是較好的結構形式。
(4) 簡(jiǎn)體結構，用于超高層。
3、房屋建筑的構造
一幢建筑物一般是由基礎墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門(mén)窗等幾大部分所構成。
二、房地產(chǎn)測量學(xué)
1、概念：測量學(xué)是研究如何測定地面點(diǎn)的平面位置和高度，將地球表面的地形（包括地物和地貌）和其他信息（如行政產(chǎn)權界地址等）測繪成圖，并將設計的工程建筑式指定的界址的實(shí)地標定的學(xué)科。
三、房地產(chǎn)價(jià)格
1、房地產(chǎn)價(jià)格的構成：三個(gè)部分：物質(zhì)消耗支出、勞動(dòng)報酬（工資）支出和盈利。
具體包括：
(1) 土地取得費用；(2) 前期工程費；(3) 房屋建筑安裝工程費；
(4) 基礎設施建設費；(5) 公共配套設施建設費；(6) 經(jīng)營(yíng)管理費；
(7) 銷(xiāo)售費用；(8) 利息；(9) 利潤；(10) 稅費
2、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素
主要因素有供求狀況；位置物理因素、環(huán)境、行政經(jīng)濟、人口、社會(huì )、人類(lèi)心理、國際環(huán)境。
3、房地產(chǎn)估價(jià)方法：(1) 市場(chǎng)比較法；(2)收益還原法；(3) 成本法
第三節 房地產(chǎn)交易的政策與法規
一、房地產(chǎn)交易的原則
(1) 房屋所有權和土地使用權權利主體同一原則
(2) 接受?chē)覂r(jià)格管理原則
(3) 遵守出讓合同的原則
二、房地產(chǎn)轉讓的程序
(1) 房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書(shū)面轉讓合同
(2) 房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后30日內持房地產(chǎn)權屬證書(shū)，當事人的合法證明，轉讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請，并申報成交價(jià)格。
(3) 房地產(chǎn)管理部門(mén)對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內做出是否受理申請的書(shū)面答復。
(4) 房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申請的成交價(jià)格并根據需要對轉讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現場(chǎng)勘察和評估。
(5) 房地產(chǎn)轉讓當事人按照規定繳納有關(guān)稅費。
(6) 房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶(hù)單
三、轉讓合同內容
(1) 雙方當事人姓名或者名稱(chēng)、住所
(2) 房地產(chǎn)權屬證書(shū)名稱(chēng)和編號
(3) 房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限
(4) 土地證地號、土地使用權取得的方式和年限
(5) 房地產(chǎn)的途徑和使用性質(zhì)
(6) 成交價(jià)格及交付方式
(7) 房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間
(8) 違約責任
(9) 雙方約定的其他事項
四、商品房預售的條件
(1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)
(2) 持有建設工程規劃許可證
(3) 按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上（出零錢(qián)），并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
(4) 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得商品房預售許可證。
五、商品房的稅收
(1) 內銷(xiāo)住宅，契稅1.5%，印花稅，萬(wàn)分之三，交易手續費，萬(wàn)分之八。
(2) 辦公與外銷(xiāo)住宅：契稅3%
第四節 專(zhuān)業(yè)名詞術(shù)語(yǔ)
1、房地產(chǎn)可分為：
(1) 一級市場(chǎng)指被國家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱(chēng)之為一級市場(chǎng)。
(2) 二級市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱(chēng)之為二級市場(chǎng)。
(3) 三級市場(chǎng)：賣(mài)給個(gè)人后的再次轉賣(mài)、出租及抵押。
2、生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒(méi)有）。
3、熟地，達到三通一平的稱(chēng)為熟地，三通一平只是達到施工要求。
4、何為“三通一平”
“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。
5、何為“七通一平”
達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。
6、什么是內銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房、平價(jià)房
內銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房的根本區別在于土地的特質(zhì)。
(1) 外銷(xiāo)房的土地是批租或出讓的，是按照容積率來(lái)計算樓面價(jià)的，針對的客源是外籍人士、港澳臺或本地人，土地是有年限的。
(2) 內銷(xiāo)房的土地是沒(méi)有所限的（可認為不保險），針對的客源是本地人或外地人從98年開(kāi)始內銷(xiāo)房也實(shí)行土地批租，一般來(lái)講批租的年限為70年，內銷(xiāo)房的類(lèi)型有外資內銷(xiāo)、內資內銷(xiāo)、高標準內銷(xiāo)（僑匯房）。
(3) 平價(jià)房，土地便宜，價(jià)格便宜，政府用來(lái)解決特困戶(hù)，五年不準上市交易。
7、計算公式：
容積率：總建筑面積/土地面積
建蔽率：建筑占地面積/土地面積 × 100%
綠化率：總綠化面積/土地面積× 100%
集中綠化率：集中綠化面積/土地面積× 100%
得房率：套內面積/建筑面積× 100%
建筑面積：套內建筑面積 + 公共分攤面積
公共分攤面積包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。
套內面積 = 關(guān)門(mén)面積
封閉式陽(yáng)臺：面積計算100%
敞開(kāi)式陽(yáng)臺：面積計算50%
閣樓、露臺，一樓花園，一般贈送
住宅交付時(shí)的要求
(1) 交付使用許可證，入住許可證
(2) 質(zhì)量保證書(shū)
(3) 產(chǎn)品使用說(shuō)明書(shū)
前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）
8、何為代理，何為中介？二者區別
代理：服務(wù)于二級市場(chǎng)，是發(fā)展商與購買(mǎi)者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統性強，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調查，地塊選擇和建設規劃處，還包括樓盤(pán)建成后的廣告包裝和銷(xiāo)售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
中介：服務(wù)于三級市場(chǎng)，是小業(yè)主與購買(mǎi)者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無(wú)系統，僅強化銷(xiāo)售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰，是被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
9、代理業(yè)的模式
(1) 香港模式：幫房子找客源。
(2) 臺灣模式：研究房子，找出優(yōu)缺點(diǎn)，根據市場(chǎng)改進(jìn)修正產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶(hù)，然后包裝，使產(chǎn)品適合市場(chǎng)，達到銷(xiāo)售目的，目前代理業(yè)基本以此模式為龍頭。
一、按揭（個(gè)人住房商業(yè)性貸款）
1、辦按揭的條件
(1) 現行房產(chǎn)按揭，分為本市戶(hù)口按揭，全國按揭兩種，一般能提供本市身份證及戶(hù)口的購房者，可以獲得較大額度的按揭貸款，大多為總房款的70%。
(2) 另一種由于開(kāi)發(fā)商爭取獲得的全國性按揭，購房者必須提供本人身份證，戶(hù)口及在本市工作兩年左右的證明，有些還要提供在本市投資的證明或暫住證，這樣的購房者，一般銀行可以提供總房款的30%，額度的按揭貸款。
(3) 以上兩種都必須提供收入證明，證明其還貸能力，月收入必須超過(guò)或等于其辦按揭貸款月還款金額的2.5倍。
(4) 辦按揭人年齡不可超過(guò)65歲，以65歲為限年額度，歲數差為最大貸款年限，多不可超過(guò)20年。
2、按揭現行利率表98.12
詳見(jiàn)附表
3、辦按揭有關(guān)費用
(1) 公證處收公證費300元/戶(hù)
(2) 保險公司收保險費房?jì)r(jià)總額×0.05%×貸款年數
(3) 交易市場(chǎng)收抵押合同登記費：房?jì)r(jià)的千分之一以上費用一般由購房者承擔。
若需房產(chǎn)公司代辦，可能收取100～600元不同金額的代費
4、答按揭客戶(hù)問(wèn)
客：中國戶(hù)照可否辦按揭
答：不可以
客：可否用親屬的按揭
答：可以，直系親屬是不是業(yè)主都可以直接使用（前提，其親屬同意承擔還款義務(wù)）
客：非直系親屬或他人按揭可否使用
答：非業(yè)主不可使用
客：現定還款年數，基以后想變更是否可以
答：一般不可以，只有一種特別情況可以，那就是當貸款人還款一定時(shí)期后，突然決定將剩余未還貸款還清，那么剩余貸款按其實(shí)際垡年數年息支付利息加本金，在此之前的還款仍按原事實(shí)上貸款年數計息。
5、辦按揭必須是個(gè)人購買(mǎi)住宅商品房，公司購買(mǎi)或個(gè)人購買(mǎi)辦公房不可辦按揭。
二、個(gè)人住房公積金貸款
1、辦理公積金貸款的條件：
(1) 必須本市戶(hù)口
(2) 一直交納公積金
(3) 個(gè)人購房史上沒(méi)有用過(guò)的公積金
2、公積金貸款額度
(1) 最高10萬(wàn)，20年（暫定）
(2) 計算公式：購買(mǎi)者本人月交納公積金全額×35×貸款年數
3、公積金貸款的優(yōu)點(diǎn)
(1) 利息低
(2) 購房者單位承擔一部分
(3) 隨著(zhù)公積金限額的放開(kāi)可非常有效的活躍房產(chǎn)市場(chǎng)
4、公積金利率表見(jiàn)（表—①）
三、其他政策
1、購房退個(gè)人調節稅
在1998年6月1日～2003年5月30日內購買(mǎi)本市商品房的購房者可辦理退稅，所退稅的期限，始（購房簽約后首付款稅務(wù)局登記日），終（2003年5月30日）
2、注意事項
高薪階層辦退稅要注意，所退稅金總額最高小于或等于所購房房?jì)r(jià)。
3、1999年1月1日起正式結束福利分房，全部實(shí)行貨幣分房。
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